동탄서 시작해 방배13구역 재건축 입성한 비결

커피 한 잔 하며 이 분의 글을 읽다가 다음 대목에서 고개를 끄덕거렸다. 이게 기본이다. 그리고 정석이다. (1) 무주택 기간을 길게 가져가면 안 되며, (2) 부동산으로 돈을 벌겠다는 생각보다 내가 수익이 있을 동안 최고 입지의 아파트를 소유하겠다는 마음가짐으로 등기를 칠 것. 그리고 정부 정책에 의한 (3) 시장의 왜곡을 볼 줄 알아야 한다는 것. 당신이 신고가로 집을 매수해도 염려할 것 없다. 앞으로 오를 수 있다는 확신, 그리고 주저없이 등기치는 배짱, 계약금 더 얹어줄 수 있는 여유, 이런 거 없이 부동산으로 계층 상승 이룰 수 없다. 그릇이 크려면 그 자신 그런 사람이 될 수 있게 부단히 노력해야 한다. 당신도 할 수 있다. 출처는 부동산스터디 카페. 필자는 부동산스터디하수님.

​

나의 부동산 성장기

​

정말 하찮지만

저의 경험을 토대로 말씀드립니다.

 

부동산을 잘 알기 위해선 첫째로 내 집을 가지는게

가장 중요합니다.

 

그러면 자연스럽게 내집 시세도 모니터링 하고

주변 단지 시세도 보게되고

 

가격변동이 오면

왜 오르는지 왜 내리는지 지역 부동산 카페나 단톡방에서

확인하고.

 

같은 호재가 있는 다른 지역은 시세가 어떻게 되고있나도 보고 이런식으로 계속 봐야지 시세에대한 감이 생깁니다.

 

실거래가는 시세로 인정하고 무엇이 시세 상승이나 하락을 이끌어 왔는가?

 

그리고 과거 이력을 보면서

호재가 시작될때와 완성될때에 시세 변동은 어떻게 되었는가?

 

예타 통과 때보다 실제 착공할때 시세 상승이 크며

개통때까지는 기대감으로 오르는 경우가 많아요.

 

그리고 개통 후에는 실제 효용에 따라 올라가기도 하고 보합 하기도 합니다.

 

예로 분당선 영통역은 오랜기간 공사 끝에 개통을 하였지만 실제로 서울가기는 너무 시간이 오래 걸리고

주변 아파트는 구축이 되어

시세는 크게 오르지 못하다가

영통 힐스테이트 신축이 혼자 가격 상승하고

신분당선연장 예타통과 호재로 수원에 이목이 집중되면서

최근에야 수용성 시세 상승에 힘입어 조금 오르게 됩니다.

 

신분당선연장 예타 통과시 수원 신분당선 예정지 호매실 가격이 잠깐 반짝 했었는데요.

호매실능실마을19단지의 경우 3억에서 5억으로 당일 호가가 상승 합니다. 하지만 지금 실거래가는 4억대에 머무르고 있습니다.

 

호매실은 대형호재가 신분당선 하나뿐이고 착공도 안했으며 개통 할때쯤에는 구축이 될 가능성이 높고 주변에 빈 땅도 많이 보이더라구요.(빈땅 = 신축 들어설 자리)

 

제 주변지인도 가지고 있었는데 물 들어올때 팔고 갈아타라고 했지만 2억 호가상승을 눈앞에서 보고 버리지 못하더라구요.

 

화서 푸르지오도 이때 호가 8억에서 12억으로 뛰면서 광교 넘어선다고 카페에 선동꾼들 넘치더라구요(광교가 서울에서 더 가까운 역을 가지고 있고, 번듯한 신도시에 주변 생활환경도 비교가 안되는데 그쪽 사람들은 그걸 또 믿더라구요)

​

각설하고 본론으로 들어가서

 

제가 부동산에 관심을 가진건

오래되지 않았습니다.

2015년 동탄2에 분양권이 당첨되면서 였어요.

​

모아둔 돈은 전세값 1.3억이 전부였어요.

 

당시 가진 생각은 내 집이 필요하기도 했고

강원도 산골 신축도 3억인데 번듯한 신도시 아파트 가격이 여기서 더 떨어질 염려는 없다라는 판단 이었습니다.

(이때 조금만 더 알아보고 4.5억에 시범단지 샀으면 지금 12억 짜리ㅠ)

 

그렇게 2017년에 입주하게 되고

그때 한창 아파트 가격 떨어진다

동탄 물량 쏟아내서 빈집 속출한다는 기사가 뜨더라구요

뭐 그래도 입주때 4000 정도는 오른것 같아요.

 

그러면서 부카페 글을 많이 읽게 되었고

한결같이 인플레와 물가상승으로 인한 화폐가치

하락으로

실물자산 확보 하라는 글이 많더라구요.

 

읽어보면 혹하는데 그렇게 많이 혹하지 않아도 될듯 합니다. 지방 부동산은 죽어나는 곳이 많거든요.

​

30년간 전국 부동산 가격 그래프 보시면 우상향을 볼 수 있지만 그게 잘 보셔야 하는데 매년 통계에 비싼 신축 아파트가 가세 합니다. 아파트 한채를 그냥 가지고 있는다고 해서 그 평균적으로 그래프와 같은 상승률을 기대하지 않는것이 좋아요.

 

그러다가 2018년에 와이프가 운정에 투자 하자고 하더군요.

GTX-A 역세권 신축 분양권이 4억 초반이더군요. 당시 반대쪽 동탄역이 9억이 넘어가는 것을 감안하면 반값도 안되는 가격에 반도 안되는 가격에 gtx 역세권 대단지 신축을 가질 수 있는건 매력적인 선택으로 보였습니다.

(지금은 동탄역 12.4 운정역 9.1로 쫒아오고 있습니다)

그래서 신용대출 2.4+전세2.0으로 현금하나 안들이고 매수하게 됩니다. 지금은 불가능해졌죠 ㅠ

​

 

이렇게 돌이켜보면 저는 사면은 떨어지진 않겠구나 생각되는 곳에 투자를 한 것 같아요.

 

서울에서 더 가까운 3기 신도시 발표할때 약간 시세 조정이 있었는데

호재의 파워를 알면 이때 좋은가격에 잡는것도 좋은 선택 이었죠.

 

그래서 오름이 더딜때나 잠깐 시세 하락이 있다거나

여러번의 부동산 정책이.나와도 크게 걱정하지 않았던것 같습니다.

​

현재는 제가 가진 2개 집 합처서 kb시세 기준 15억 정도 합니다. 1.3억 가지고 5년만에 변화라 놀랍네요.

 

마지막으로

현 상황에서 투자 방향을 말씀 드리면

​

1. 무주택 기간을 절대 길게 가저가지 마세요.

하락은 서서히 오지만 상승은 눈깜짝할 사이에 일어납니다.

 

2. 부동산으로 돈을 벌겠다는 생각 보다는 내가 수익이 있을 동안 가능한 최고 입지의 아파트를 소유하겠다는 마음가짐으로 집을 사세요. 집을 팔때는 더 좋은집을 살 수 있을때만 파세요. 하락하면 상급지와의 갭이 줄어들어 업그레이드 하기 좋다고 생각하시고 업그레이드 하시고 상승기에는 상승을 즐기시고 그와중에 가능하면 업그레이드 하세요. 시세는 왔다갔다 하지만 입지는 배신하지 않습니다. 강남 아파트 가격이 아무리 떨어저도 강남 아파트 한채는 미래에도 부의 상징 입니다.

 

3. 시장의 왜곡을 볼 줄 알아야 합니다.

서울 15억 대출 규제로 수도권 집값이 급등 합니다.

이때 잠실 엘리트가 17억까지 떨어지고 용인 성복역 롯데캐슬이 호가 14억까지 나오게 됩니다.

이때 누가봐도 잠실 가격이 저평가 라는걸 알 수 있고

현금 부자들이 급매 가저간 상황 이죠 ㅎ

이게 또 다음타임에 경기도에서 수익실현한 분들이

다시 서울집 사려 몰려옵니다.

대출 규제해도 서울 집값은 또 다시 오르게 됩니다.

정부가 지역별 규제 차등을 두면서 일시적으로는

풍선효과가 있겠지만 결국 돈은 입지 따라서 다시 재정렬 되는 것 같더라구요.

 

갑자기 오른 경기도권 아파트들

사실 저도 지금 들어가기 다들 무서워요.

하지만 무주택보다는 고르고 골라서 들어가는게

더 나아 보입니다.

 

저는 딱 이정도에서 더 알지도 못하고 관심있는 지역만 봐서 다른곳은 잘 알지도 못해요.

​

---------

​

이어서 이 분의 방배동 입성기를 함께 소개한다.

​

방배동 입성했으면 말 다한 것이다.

​

---------

​

결론을 말씀 드리면 방배13구역 24평 배정 물건 몇개월 전 매수 하였습니다.

​

15억 이상 가치인 곳에서 대출을 일으킬 수 있는 매물을 찾다보니 결론은 재건축 빌라로 향하게 되었네요.

​

신도시에서 벌어들인 수익으로 이제

서울을 향해 갑니다.

​

일시적2주택 양도세 비과세 적용을 받아

2개의 신도시 매물을 내어놓게 되었습니다.

​

2개를 팔아야해서 서울 선 매수 후매도는 무리라 판단하고 하나가 팔리면 하나 남은 상태에서 매수 하기로 전략을 짰습니다.

​

그런데 징하게 안팔리데요 ㅋ

7.0에 내놨는데 6억대 매물이 출연해서..

물 들어오는 타이밍이 7.3에 매도 성공 합니다.

(3달 지난 지금은 거기 8.6 실거래ㅠ)

​

그리고 부랴부랴 방배13구역 부동산을 모조리 찾아 갑니다. 24평 배정 물건이

몇달전까지 p11억에 살 수 있었는데

p12억으로 올라있더라구요 ㅠㅠ

​

그래서 p 11.5 정도에 매수 대기 걸어놓고

밤새 고민을 합니다.

과연 11.5 매물이 나올까.. 이러다 더 올라가는건 이닐지..

​

그렇게 몇일이 흐르고, 결론을 내었습니다.

앞으로 더 오를 수도 있고 5000만원 비싸게 산건 나중에는 결국 아무것도 아닌게 될것 같았습니다.

​

"살 수 있을때 사자"

​

기다리다 잘 못하면 살수 없는 가격이 될 수도 있다는 생각이 자꾸 들 더라구요.

​

그렇게 달려가서 p12억에 매수 계약서를 쓰게 됩니다.

​

당시 신고가 이었고..

지금은 아직 잔금도 안 치뤘는데 p13.5 거래 소식이 들리네요.

​

업그레이드라면

살 수 있을때 사는게 맞는것 같습니다.

​

방배야 이제 몇년후 입주하면 되고

입주 전 실거주가 문제였습니다.

​

3억정도 돈으로 실거주 집을 알아봐야 하는데

3억이면 전세건 뭐건 형편없더라구요.

​

와이프가 아파텔 매수를 생각합니다.

아파텔은 2주택 이어도 취득세 중과가 없고

담보대출이 70프로 나오니, 3억으로 9억까지 매수 가능하더라구요.

​

그래서 와이프가 광교로 달려가서 8.7매물 놓치고

8.9 매물 잡아오더라구요.

​

아파텔 전용 84m2 이고 방3화2 구조라 실거주 좋지만. 아파트와 비교하면 실평수 26평 정도 크기 입니다.

​

구축 전세 들어갈 돈으로 아파텔이긴 하지만 신축 계약하고 아직 잔금도 안쳤는데

이게뭐야? 10억 실거래가 떡 뜨네요?

​

이상 현재까지 상황 입니다.

​

앞으로도

가격 생각 안하고 업그레이드만 생각하고

달려나가겠습니다. _ 출처 : 부동산스터디카페