신사임당 "모든 자산은 가격 상승이 기본이다"

유튜버 신사임당으로 유명한 주언규 씨를 모르는 사람은 없을 것이다. 한국경제TV PD로 박봉 감수하며 일하다 때려치우고 네이버 스마트스토어 등 여러 사업을 전전, 현재는 구독자 155만명을 보유한 스타 유튜버이자 성공한 사업가로 활약 중이다. 최근 '이코노미스트'에서 그를 인터뷰했는데, 곱씹을 대목이 많다. 재테크 책 10권을 읽는 것보다 때때로 이런 인터뷰 한 번 읽는 게 이득임을 기억하길. 군더더기는 빼고 핵심 멘트만 발췌해 소개한다.

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"회사에서 나의 위치를 빨리 파악해야 한다. 직장생활 5~6년 정도 다니다 보면 내가 이 회사에서 앞으로 얼마나 성장이 가능할지를 알 수 있다. 만약 성장 가능성이 없고 나를 키워줄 회사가 아니라면 다른 길을 찾는 것도 방법이다."

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"명품을 사고 카드 명세서를 받아도 행복이 지속되고 스트레스를 받지 않는다면 괜찮다. 반면 고지서를 받는 순간 스트레스라면 소비를 멈춰야 한다. 할부와 같은 지출이 많아지면 고정비용도 늘어난다. 스스로 한계 가구로 만들 수 있다. 우리 가족은 나와 아내, 아이 3명인데 한 달 카드값이 300만원 정도 나온다. 이 돈은 6년 전 직장생활을 했을 때와 똑같다. 돈을 많이 쓰고 적게 쓰는 것이 행복의 크기는 아니다. 젊을수록 시드머니를 모으는 건 장기적으로 봤을 때 유리한 건 맞다. 부동산 투자 시드머니는 5000만원 정도가 적당하다고 본다."

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"대출이자가 캐시플로우(수입)보다 많으면 집을 뺏기게 된다. 이자 부담을 못 견디면 집을 팔아야 해서다. 또 하나는 부동산 가격의 하락·상승장에서 뺏길 수 있다. 이럴 때에는 상황을 잘 보고 기회가 될 수 있도록 계획해야 한다. 예컨대 서울 집값이 내려가면 지방에 보유한 집을 팔아 서울 또는 수도권의 집을 매입하는 방법을 세워야 한다."

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"중장년층은 자산을 운용할 시간이 적다. 자녀한테 물려줄 생각으로 재개발 지역에 투자하는 건 가능하지만, 그렇지 않다면 재개발 투자는 적합하지 않다. 퇴직을 앞둔 직장인은 캐시플로우가 적어질 생애주기에 있다. 이들은 자산 디레버리징(Deleveraging·빚 줄이기)을 해야 한다."

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"20~30대 젊은 층은 자산을 운용할 시간이 충분하고 캐시플로우가 늘어날 수 있다는 게 장점이다. 젊은 층은 도심지 외곽에서부터 돈을 굴려 들어오는 전략이 좋다. 예를 들어 20만~30만명 도시에 5000만원을 투자해 2년 동안 1억원을 벌었다고 치자. 2년간 월급을 받아 4000만원을 모은다. 그럼 합친 1억4000만원으로 전세 끼고 부동산을 살 수 있다. 처음에는 상대적으로 가격이 저렴한 20만~30만명 도시의 부동산에 투자하고, 그다음엔 50만명 지역으로 갈아타고, 50만명 도시에서 서울로 전진해오는 방식이 괜찮다."

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"서울 핵심지 상업용 부동산에 관심이 많다. 최근 수도권에서 서울로 진입하는 광역급행철도(GTX) 노선이 생기면서 교통이 좋아지고 있다. 주거는 분산할 수 있지만, 수도권 핵심지에 접근하는 교통이 좋아지면, 사람들의 만남의 장소는 강남이나 홍대 같은 핵심지역으로 몰릴 수 있어서다."

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"부동산 투자에는 지방 투자로 돈을 벌어 서울로 진입하는 수평적 투자방식과 서울 안에서 점차 값을 올려가는 수직적 방식이 있다. 서울지역에 투자하는 수직적 전략을 택했다면 전세가를 계속 높여서 투자하는 방식이 가능할 것 같다. 다만 서울이 규제지역이라는 점을 유의해야 한다. 비규제 지역은 2년 보유만 해도 일반 세율로 팔고 나올 수 있지만, 서울은 아니다. 규제지역에서 수직적 방식처럼 깊이를 파서 올라가는 방식은 정책 때문에 쉽지 않다. 만약 정책이 풀렸을 때 수직적 투자 방식으로 접근하기 쉬워진다면 부동산 투자도 괜찮다고 생각한다."

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"(내년 대통령 선거는) 부동산 시장엔 크게 영향이 없을 것 같다. 양도소득세 기준을 완화하면 매물이 많이 나오겠지만 전셋값이 내려가긴 어렵다. 대선과 상관없이 부동산 가격 상승세에 맞게 계획을 짜는 게 중요하다. 실거주가 아닌 투자한다고 가정 해보자. 만약 전세가는 떨어지고 매매값이 오르면 전세금을 얼마큼 넣어 투자할지에 대한 현실적인 계획이 필요하다. 반대로 전세가는 오르고 매매가는 떨어지면 집을 팔아야 할지 고민해야 한다."

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"모든 자산의 가격은 상승이 기본이다. 개인적으로 변동성에 대한 공포가 있는 상황에선 월세를 사는 게 낫다고 본다. 월세를 살고 자산가격이 상승할 곳에 투자하는 게 좋은 것 같다. 전략이 없다면 전세 사는 게 낫다."

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" 주식투자는 안 한다. 현재 자산 구성의 90%가 부동산, 5%는 달러, 나머지는 현금이다. 지난해 신종 코로나바이러스 감염증(코로나 19)이 시작했을 때 가용자금 중 2억원을 주식에 투자했다. 1년 정도 지나니 50% 정도 올라서 다시 팔았다. 코로나 19로 증시에 쇼크가 온다면 유동자산을 늘리기 위해 주식투자를 할 수 있지만, 부동산을 팔아 주식을 살 생각은 없다."

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"블로거 중 유나바머님 수업, 그리고 어플리케이션(앱) 중에서는 아실, 호갱노노, 부동산지인 이 세 가지를 본다. 부동산 투자도 공부한 사람은 전략이 있고 시나리오가 있다. 시나리오가 맞지 않으면 전략을 수정하거나 하는데, 공부하지 않은 사람은 매입은 했는데 다음 전략이나 대응 방안이 없다."

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"돈을 번 사람들의 공통점은 무의식이 단련돼 있다는 점이다. 자다 깨도, 꿈에서도 주식 생각을 하거나 부동산 생각을 한다. 무의식적으로 자연스러운 사고 상태가 지금 하는 행동과 일치한다면 고효율을 낸다고 생각한다. 간절하면 그렇게 된다."

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인터뷰 출처

https://news.naver.com/main/read.naver?mode=LS2D&mid=shm&sid1=101&sid2=260&oid=243&aid=0000015900