금리 인상은 겁주기일 뿐이다

신성철 선생의 인사이트는 이미 투자자들에게 잘 알려진 바, 그의 금리 이해도는 범인의 수준을 넘기 때문에 작금의 금리 인상 이슈에 대한 그의 고견을 잘 읽어두길 바란다. 지난 4월 6일과 8일에 올라온 두 글은 상호 호환하므로 함께 소개했다. 수긍 가는 지점이 많으며 두서 없이 쓴 것 같지만 논지는 명확하다.

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2022.4.6

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2022년 중반부에 금리인상이 시작되지만 연말로 가면 더이상의 금리인상이 어려울 것이라 생각한 이유는 한단어로 말하자면 중립금리 때문이다.

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사실 내가 중립금리라는 단어를 안것은 불과 몇년전인데, 처음 들었을때 그 단어가 무슨 의미인지 바로 알수가 있었다. 부동산 시장에서 꽤 오랫동안 붙잡고 있었던 개념이었기 때문이다. 물론 내 마음대로의 해석이지만 말이다.

부동산에도 중립금리라는 개념이 있는데 이는 시장의 수익률과 상관이 있지만 꼭 수익률을 의미하지는 않는다.

일종의 시장체력이나 감당 가능한 에너지수준이라고 생각을 하면 비슷할듯 하다.

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하여간,

중립금리 수준이 낮은 상태에서 금리의 인상은 한계를 지닌다.

중립금리는 비용과 관련이 있기에 비용이 수익률을 넘어서게 되면

결국 수익률은 중립금리에 수렴을 하여서 올라가게 되는데,

수익률을 올리는 방법은 두가지,

하나는 말 그대로 수익이 증가하는 것이고

또 하나는 가격이 하락하여서 수익률을 올리는 것이다.

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수익률의 증가는 쉽지 않다.

수익률 2프로에서 4프로로 상승한다고 하면

겨우 2프로라고 생각할수 있는데,

실제로는 기존의 수익이 두배가 증가해야 달성이 가능하다.

쉬울리가 없다.

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그래서 금리인상기에 수익의 증가가

금리의 상승속도를 따라가는 것은 거의 불가능하기에

가격이 하락하면서 수익률을 맞추게 된다.

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시장체력이 좋아서 중립금리가 높은 상태라면

중립금리에 이를때까지의 금리인상은 시장에 영향을 주지 않는다.

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자동차의 중립기어가 전진하는 차량을 후진시키지 않는것처럼

중립금리까지 금리가 올라도 상승장은 계속 상승하기에

시장 체력이 충분하다면 중립금리 수준이 높아야 되고

금리 인상을 할수 있는 룸이 크게 된다.

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반면에 중립금리가 낮은 상황이라면 금리인상을 할수 있는 룸 자체가 적다.

이 적은 룸에서 금리인상의 효과를 최대한 보려면

시장에 충격을 줄만큼 금리 인상의 폭이 커야하며 그 시기도 집중시켜야 한다.

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내가 작년에 2022년 2/4분기에 금리인상을 할수 있는 환경이 만들어 질것이며

금리인상은 초반부에 강해지고 연말로 가면 금리인상이 어려워질것이라 말을 했던 이유다.

한참 연준을 비웃는게 유행인듯 한데, 내 모자란 생각을 말하자면 이것이 가장 효과적이고 이 상황이 만들어 진것이라면 무서운 것들이다.

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현재의 중립금리 수준이 높다고 보기는 어려울 것이며

실제로도 지난 연준회의에서 중립금리도 내렸다.

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물론 적정금리와 중립금리는 다르기에

일시적으로 중립금리 이상으로 금리를 올리는 상황은 나올수 있다.

저번달인가 페북에서 결국 금리의 최종수준으로 도달하는 방법이

점진적으로 올라가는 것이 아니라,

일시적으로 그 이상으로 올라갔다가 내려올 가능성을 보고 있다고 말씀드린것이 이 부분이다.

하지만 결국은 수렴한다.

결국은 수렴할 것이기에 일시적으로 그 이상으로 올릴수는 있지만 굳이 일부러 그럴필요는 없다.

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전에 샤워실의 바보에 대해 영상을 올려 드렸었는데,

이 적정금리와 중립금리의 차이로 인해서

샤워실의 바보가 탄생하는 것은 그다지 욕할것이 아니고 어찌보면 필연이다. 오히려 문제는 진폭일 것이다.

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이런 의미에서 브레이너드 부의장의 공격적 금리인상 예고는 전혀 새로울것이 없다. 내 생각으로는 그냥 당연한 말을 당연한 시기에 하고 있는 것 뿐이다.

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수익률 곡선의 역전도 마찬가지다. 이것을 걱정할 필요가 있다 없다를 두고 싸우는데,

내 생각에는 이것을 걱정할 필요는 없다. 당신이 미국인이라면...

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미국인이 아니라면 걱정을 좀 하시는 것이 좋을듯 하다.

내가 2022의 변동성을 예상하면서 이것의 본격적인 시작을 알리는 시그널은

금리의 인상과 물가의 안정이 함께 나오는 순간이라고 말을 한것은

말 그대로 명목금리가 아닌

미국에서 실질 금리의 인상이 나타나기 시작하는 순간이라는 의미를 말한 것이다. 그리고 어제부터 왠지 지금이 그 순간인가? 라는 의심이 들고 있다.

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4월 위기설과 4월 바닥론이 세트로 나오는데,

여러차례 말해서 듣기도 지겨우실테지만

내가 바라본 2022년 변동성 리스크의 시작은 미국의 실질 금리 인상이 나오는 순간부터이고 4월보다는 당연히 늦고 연말까지는 보지 않는다. 대강 뭉뚱그려서 3/4분기라고 말을 했던 이유이다.

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2022.4.8

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저녁이 되었으니 본격적으로 자료를 살펴보기 전에 페북에 잠시 끄적끄적 메모를 남겨보자.

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금리인상과 부동산 하락을 연결 시켜서 말씀하시는 분들이 무슨 말을 하는지는 알고 있다.

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비록 현실에서 그처럼 움직인 적이 수십년간 단 한번 밖에 없고 그 마져도 사실은 좀 애매한 면이 있기는 하지만 굳이 말을 하자면 틀린 말은 아니다.

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그냥 대강 살펴봐도,

지난 상승장에서 수도권의 전세가율은 늘 50프로 이하였고 전환율은 7프로수준이었으니 수익률은 3.5프로 이하였고, 대출금리는 보통 5프로를 넘어갔다.

그럼 수익을 금리라는 비용이 넘어갔으니, 2002년부터 2008년까지 내내 하락이 나왔어야 하는데, 그렇지 않았다는 것은 모두들 알고 있다.

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금리인상으로 인한 비용과 수익률의 관계를 설마 내가 모를리는 없지않나?

그런데 실제로 그렇게 움직인 적은 사실 없다.

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왜 그러냐면

여기서 사용하는 비용과 수익률은 실거주장에서 적용되는 방식이고

수도권은 실거주장이 아닌 유동성장이기 때문에 여기에 수익률 더하기 자본의 기대 수익률을 넣어줘서 계산해야 되서 그렇다.

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하여간, 이 유동성장 계산공식은 아직 미완성이고 개념 설명도 복잡하니 패스하기로 한다.

사실은 혹시 내가 알아낸다 해도 실거주장 공식과는 달리 공개적으로 말을 할 생각은 없다. 시장교란은 지난 십년간 이미 충분히 할만큼 했다. 그래서 조사를 받은것도 겸허하게 받아들인 것이다. 고의는 아니었지만 시장교란을 한것은 사실이니.

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설명한것 그리고 과거 데이타에서 보듯이

유동성장에서는 비용이 수익보다 커져도 상승이 나올수 있는 것은 맞긴한데,

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(사실 이 데이타는 너무 명확해서 설명도 따로 필요없다. 수도권에서 수익이 비용보다 커진 경우는 2001년 말 3달과 2012년 말 3달 단 두번 뿐이다. 최근에 와서 이 데이타가 계속 플러스 값이 나오니 당연히 플러스 값이 디폴트인줄 아시는 분들이 계신데 전혀 아니다.)

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그럼에도 불구하고, 이 수익과 비용의 격차가 너무 커지면

가격의 하락이 발생하는 것은 분명히 맞다.

굳이 말하자면 과거의 하락 시작값은 괴리율 50% 수준이었다.

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하여간.

이건 부동산이라는 아주 특이한 자산의 경우이고 보통의 경우에는

수익보다 비용이 더 커지면 그 자산은 상승이 어려워진다. 불임자산이 되면서 자산의 존재 이유가 없어지기 때문이다.

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아주 긴 시각으로 보면 부동산도 사실은 마찬가지인데,

유동성장으로 수익이 비용보다 훨씬 더 작아도 상승이 지속되지만,

그러다 하락이 시작되면 수익이 비용보다 커질때까지 하락이 지속된다.

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즉 초과상승과 그 초과상승분 만큼의 아주 긴 하락이라는 특성을 가진다는 것이다. 그런 과정을 거쳐서 다시 수익과 비용이 균형을 맞추게 된다.

어찌보면 수도권 부동산은 금리라는 비용을 뛰어넘는 큰 수익을 가져온다고 좋아할것도 없다.

대신 그 초과분이 정상값으로 돌아올때까지 하락도 그만큼 커지게 되니 큰 시점에서 보면 부동산이라고 수익과 비용이라는 이 루트를 벗어나 있는 것은 아니다.

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물론... 그 기간이 워낙 길어서 금리로 인한 수익과 비용의 루트로 귀속한다는 것을 이런식으로 안다해도 그다지 투자에 도움은 안된다.

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하여간.

부동산에서 금리란 비용은 대강 이런 방식으로 움직인다.

그래서 예전 코미디 '같기도'처럼

이건 금리에 의해 하락하는 것도 아니고

하락하지 않는것도 아니야. 라는

이상 야릇한 것이 되어 버린다.

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(솔직히 이 정도 설명이면 할수 있는 최선의 쉬운 설명 아닌가? 이걸 어찌 더 쉽게 설명을 하지?)

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여하간.

이처럼 금리라는 것은 비용을 의미하기에

경제의 모든 것에 영향을 미치고 일정 수준 이상으로 올라가면

자산의 존재 이유를 없애기에 한계선이 있기에

한계이상으로 올라가면 다시 내려오게 된다.

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내가 작년에 연준과 한은의 금리 인상을 말씀드리며,

아마도 뻥카를 강하게 치며 초반에 금리 인상이 강하게 나올것이지만 장기간 끌고가지는 못할 것이라고 말씀을 드린 이유는,

이 비용이라는 금리를 받아줄수 있는가, 라는 문제는

수익률과 관계가 있기 때문이다.

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혹시 금리로 부동산을 잡지 못하는 이유가 뭔지 아시나?

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수영장에 여러 사람이 수영을 하고 있는데,

물을 빼보면 누가 옷을 제대로 갖춰입었는지 알수가 있지.

문제는 부동산이 옷을 제대로 갖춰입지 못했다는 것을

보여줄 정도로 물을 뺴려면

나머지 경제 주체들은 난리가 나기 때문이다.

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상대적으로 부동산도 딱히 옷을 에프엠으로 입은 것은 아닌데,

그럼에도 상대적으로 보자면 다른 경제부분 보다는 옷을

그나마 잘 갖춰입고 있다.

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금리를 계에속 계에속 무한정으로 올린다?

어차피 그렇게 되면 언젠가는 모든 경제 주체가 망가진다.

그래서 좀비기업같은 것은 골라내고

정상적인 주체들은 활동을 계속할수 있는

금리수준을 찾아내야 되는데, 이것이 중립금리다.

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그런데 지금처럼 과거에 해본적이 없는

제로금리수준으로 내리게되면

필연적으로 경제주체들은 고금리에 대한 저항력을 잃게되고

가격대비 수익률이 하락하게 된다.

감평방법중 수익률 환원법을 생각해보면 된다.

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비용이 제로에 수렴하게 되니

수익은 그대로여도 가격은 무한대로 상승을 하게 되는 것이지.

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그럼 이 제로금리 상태를 거쳤다는 것은

중립금리가 과거보다 분명히 낮아졌을 것이라는 의미가 된다.

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중립금리가 낮아져서 금리를 올릴수 있는 룸이 적다.

그런데 강한 금리인상을 보여줘야 한다.

그럼 남은 방법이 뭐가 있는가?

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초반에 말로 열심히 겁주고 초반 금리인상을 강하게 나가주면서

일종의 뻥카를 쳐야지.

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어릴때 생각해보자. 부모님이 막 화난척하며 회초리로 벽을 탕탕 치실때는 별로 때릴 생각이 없어서 그냥 겁을 주는 것이다.

진짜 각잡고 때리실때는 말도 없이 조용히 종아리를 걷으신다.

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단지 딱하나 계속 걱정되는 것은

미국에 등떠밀려서 우리나라에서 금리인상이 나오는 경우이다.

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새 한은 총재님도 열심히 벽을 회초리로 치며 호통을 치실텐데,

생각해보면 부모님이 그러셨던 것은

차마 회초리를 때리지 않고도 자식이 알아듣기를

그래서 회초리를 쓸 일이 없기를 바라셨기 때문이었을 것이다.

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게다가 옆집 아이를 때리고 와서

옆집 부모가 옆에서 지켜보는 상황이라면

어쩔수 없이 더 과장스런 액션이 나올수 밖에 없을 것이다.

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등 떠밀리는 상황이 나올것이라 예상을 하고 있지만

당연히 그런 일이 없기를 바란다.

<출처: 신성철 선생 페이스북 페이지>

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그의 지적처럼 한은이 등 떠밀리는 짓을 하진 않아야 할 것이다. 새 총재가 줏대 있게 통화정책을 펼치길 바라며.

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