대출규제 풀리면 9~15억 매물이 확 뛸 것이다

laydalio 2022. 4. 6. 10:19

삼토시님의 3월 부동산 시장 분석을 읽으며 고개를 끄덕거렸다. 그의 분석은 군더더기가 없다. 그는 숫자를 보고 현실을 읽는다. 그리고 내다본다. 그게 전부다.

그의 말마따나 서울 아파트는 지난해 역대급 폭등을 거듭했다. 그러다 지금은 잠잠해진 상태. 강남 핵심지를 제외하고는. 소득 대비 주담대 원리금 상환 부담이 역대 최대인 데다 시중금리 인상이 맞물리면서 매수세의 힘을 약화시킨 것도 맞는다.

그러나 그의 전망처럼 시장친화적인 후보가 대통령이 됨으로써 조만간 시장은 명확한 방향성을 띄게 될 것이다.

쉽게 전망 가능한 것은 이 지점이다. 금리 인상 영향에서 상대적으로 자유로웠던 5분위(상위 0~20%) 아파트와 가장 가격대가 낮았던 1분위(상위 80~100%) 아파트를 제외하고 지지부진한 2~4분위(상위 20~805) 아파트가 대출 규제 완화를 트리거로 상승 탄력을 받을 것이란 점.

최저 거래량인 것은 대다수가 총성이 울리길 기다리고 있기 때문이다.

------

이하 각설하고,

아래 정독하시라. 출처는 붇카페

------

'22년 3월 서울 아파트 시장 정리

(33개월만에 하락한 서울 전세가, 그 추이가 중요한 이유)

3월달 지표가 나왔습니다.

늘 그랬듯이 처음 보시는 분을 위해

지표를 보여드리기 전에 두 가지 양해를 사전에 구하고자 합니다.

서울 아파트 매매 시세 증감률은 KB부동산,

거래량은 서울 부동산 정보광장이 출처인데요.

① KB 월간 시세는 전월 중순부터 당월 중순까지의 시세를 말합니다.

즉, 여기서 말하는 3월 시세 증감률은 2월 중순부터 3월 중순까지를 말합니다.

② 서울 부동산 정보광장의 거래량은 "계약일" 기준이며

주택 거래 신고 기한은 1개월입니다.

3월 거래량의 정확한 수치는 4월말에 확인 가능한 셈입니다.

즉, 정확한 거래량은 1개월전까지 Data만 참고해주시면 되겠습니다.

자, 이제 그래프 보시겠습니다.

3월 서울 아파트 매매 시세 증감률 +0.05%.

서울 아파트는 2021년 역대급 폭등을 기록하다가

2021년 11월을 기점으로 상승률이 계속 낮아지면서 급격히 식은 모습을 보이고 있습니다.

(2021년 11월 +1.06% → 12월 +0.46% → 2022년 1월 +0.23% → 2월 +0.09% → 3월 +0.05%)

올해 서울 아파트 입주 물량이 역대급으로 적다는 점 (2.0만호),

역대급 유동성에 3기 신도시 토지보상금도 풀리고 있는 점을 감안한다면

시장이 빨리 식어가고 있는 모습이 이채롭습니다.

차주에 올릴 예정입니다만

소득 대비 주택담보대출 원리금 상환 부담이 역대 최대를 갱신하는 가운데

시중금리 인상이 맞물리면서 매수세의 힘을 약화시키고 있는 부분이

영향을 미치고 있는 것으로 보입니다.

다만 이번 대선 결과, 시장친화적인 후보가 당선됨으로써

조만간 시장은 보다 명확한 방향성을 띌 것으로 보입니다.

규제 완화는 단기적으로는 상방 압력을 다시 제공할 가능성이 높습니다.

사실 예사롭지 않은 점은 매매가보다 전세가 쪽인데요.

3월 서울 아파트 전세 시세 증감률은 -0.02%로

헬리오시티 입주 여파로 전세가가 하향세를 그렸던 2018년 12월 ~ 2019년 6월 이래

33개월 만에 하락세를 보였습니다.

전세가에 직접적인 영향을 주는 서울 아파트 입주 물량이

2월 1,855호, 3월 2,399호에 불과했음에도 불구하고

전세가가 하락한 것은 예사롭지 않습니다.

그 이유는 크게 두 가지를 들 수 있겠습니다.

첫째는 금리 인상입니다.

별도로 데이터를 뽑아본 결과

한국은행 기준금리와 서울 아파트 전세가 추이는 대단히 깊은 음(陰)의 상관관계가 있었습니다.

두 지표 사이의 상관계수가 ±0.5 이상이면 통계학적으로 유의미한 상관관계가 있다고 보는데

한국은행 기준금리와 서울 아파트 전세가 추이간 상관계수는 -0.86으로 (2001년 1월 ~ 2022년 3월 기준)

매우 깊은 음(陰)의 상관관계가 있었음이 확인되었습니다.

금리가 인하될 경우

임대인은 전세보다 월세에 대한 유인 효과가 커서 전세 매물이 줄며

임차인은 전세 대출에 대한 부담이 줄어 전세를 선호하게 되면서 전세가가 오르기 쉽고

금리가 인상될 경우

임대인은 월세보다 전세에 대한 유인 효과가 커서 전세 매물이 늘고

임차인은 전세 대출이 부담스러워지면서 전세를 선호하지 않게 되면서 전세가가 내리기 쉽기 때문입니다.

2001년 1월부터 2022년 3월까지 255개월 동안

기준금리 인하 시기는 167개월이었으며 기준금리 인상 시기는 88개월이었는데요.

기준금리 인하 시기인 167개월 동안

서울 전세가가 상승한 것은 140개월(84%), 하락한 것은 27개월(16%)이었으며

기준금리 인상 시기인 88개월 동안

서울 전세가가 상승한 것은 67개월(76%), 하락한 것은 21개월(24%)이었습니다.

금리 인상 시기에 서울 전세가 하락 비율이 조금 더 높았다는 것을 알 수 있습니다.

그러나 큰 차이는 아니기에 또 다른 이유를 찾아봐야 한다는 생각입니다.

입주 물량이 적었음에도 서울 아파트 전세가가 약세를 보이는 두번째 이유는 무엇일까요.

그것은 규제의 부작용으로 인해 발생한 전세가의 "오버 슈팅" 때문이라고 생각합니다.

여러 차례 말씀드렸듯이 임대차3법의 폐해는

전세 유통 매물을 급감시킴으로써 전세가를 폭등시킨데 있습니다.

그 과정에서 전세가는 기존 펀더멘털을 상회하는 폭등세를 보였는데

이는 시장 수요가 따라가기 벅찬 수준의 폭등이었습니다.

서울 아파트 입주 물량이 크게 감소했음에도 불구하고

전세가가 하락 전환한 것은 이러한 이유들을 제외하고는 설명하기 힘듭니다.

서울 아파트 매매가의 상승 행진이

임대차3법 시행 이후 폭등한 전세가에 기대는 바도 컸다는 것은

2017~20년에 25% 내외에 머물던 갭투자 비율이

2021년에 40%를 상회한 것에서도 알 수 있다고 말씀드렸는데요.

이러한 전세가 하락이 추세적인지 아닌지에 따라

향후 매매가의 상승에 미치는 영향이 크다는 생각으로

"적은 입주 물량"이라는 전세가 상방 압력과

"펀더멘털을 초과한 가격 부담"이라는 전세가 하방 압력이 부딪히면서

올해 어떤 결과를 가져올지 전세가에 초점을 맞추고 지켜보고자 합니다.

위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매가 추이입니다.

지난 달에도 말씀드렸다시피 "독특한 양극화"가 계속되고 있습니다.

가장 고가인 5분위(상위 0~20%) 아파트와 가장 저가인 1분위(상위 80~100%) 아파트는

계속 상승을 거듭하고 있는 반면,

중간 가격대인 2~4분위(상위 20~80%) 아파트는 상승을 멈췄거나 하락하고 있는 것이죠.

특히 2분위(상위 60~80%) 아파트는

작년 10월(8억 7,909만원)을 기점으로 올해 3월(8억 6,123만원)까지

5개월 연속 하락을 이어가고 있습니다.

2년 이상 이어져온 15억 이상 주택 대출 금지로

금리 인상의 영향에서 상대적으로 자유로웠던 5분위(상위 0~20%) 아파트와

가장 가격대가 낮아 여전히 접근이 상대적으로 수월한 1분위(상위 80~100%) 아파트만

상승을 지속하고 있고 나머지 가격대는 지지부진한 모습인 셈입니다.

다만 새 정부에서 대출 규제가 완화될 경우

상대적으로 오르지 못했던 2~4분위(상위 20~80%) 아파트가

탄력을 받을 가능성이 높겠습니다.

이제는 늘 그랬듯이 전세가율 이야기로 마치겠습니다.

전세가율은 2016년 6월(75.1%)를 정점으로 꾸준히 하락하여

2018년 1월 70%를 끊고 내려갔고, 같은 해 11월에 60%를 끊고 내려갔습니다.

2020년 8월부터 반등한 전세가율은 2021년 1월에 단기 고점(56.3%)을 찍고

10월(54.6%)까지 완만히 하락하다가 2022년 3월까지 54.6%를 유지중인 상태입니다.

2022년 3월 54.6%라는 전세가율은 과거와 비교하면

1999년 6월, 2003년 1월, 2012년 11월과 유사한 수준인데

이 시기는 상승기 전반부(1999년 6월, 2003년 1월)와 하락기 막바지(2012년 11월)에 해당됩니다.

중장기 하락장을 초래하기에는 현재의 전세가율이 여전히 높다는 것을 의미합니다.

매매가에 하방 압력을 가하려면 매매가를 지탱하는 전세가율이 현재보다 더 낮아져야 하는데

2023년 하반기에 개포 디에이치 퍼스티어 아이파크, 반포 래미안 원베일리와 함께 입주 예정이었던

둔촌 올림픽파크 포레온의 입주가 만일 지연될 경우

전세가율이 큰 폭으로 하락하기는 쉽지 않아 보입니다.

이제는 꽤나 많은 분들이 코로나19 확진을 겪어보셨을거 같습니다.

개개인마다 통증과 후유증의 강도가 달라서 참 아리송한 질병인데

아무리 치명률이 낮다고 해도 가족중에 기저질환자나 고령자가 있으시다면

조심해서 나쁠건 없으니 부디 건강 유의하시기 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

[출처] '22년 3월 서울 아파트 시장 정리 (33개월만에 하락한 서울 전세가, 그 추이가 중요한 이유) (부동산 스터디') | 작성자 samtoshi

저작자표시 비영리 변경금지 (새창열림)