이상우 대표·심교언 교수 5월 이후 집값 전망
부동산 네임드 가운데 올해 집값을 10% 이상 상승할 거라고 전망한 이상우 인베이드 투자자문 대표와 국토교통부 장관 물망에 올랐으나 교수직을 유지하게 된 심교언 건국대 부동산학과 교수가 최근 한 방송에서 나눈 부동산 대담 요약본이다. 두 사람 의견을 경청하며 올 5월 이후 포지션을 확실히 가져가길 바란다.
Q)올해 집값 전망은 어떻다고 보십니까?
심 교언 교수)
21년만큼 상승은 힘듭니다. 우크라이나의 사태를 핑계로 조정이 되는 것 같습니다. 급격히 떨어지지는 않겠지만 조정 가능성이 큽니다. 새로운 정부의 새로운 정책으로 부분적으로 상승이 예상되는 지역에 있을 것 같습니다.
전체적으로는 관망하는 것이 좋을 것 같습니다. 1기 신도시 재건축 및 유망지 재개발 정도가 괜찮을 것입니다. 그리고 강남 접근성이 좋은 경기도 일대 매물이 급매로나온다면 추천할만합니다.
이상우 대표)
제 생각에는 올해도 상승할 것입니다. 주택 시장의 결과는 정책의 연속성에 기반을 둡니다. 22년은 문재인정부 체제하에서 진행됐던 정책의 연속 선으로 결과가 나올 것입니다. 또한 1기 신도시가 30년 이상 된 것에 대해서도 빠른 후속 조치가 필요합니다.
Q) 올해는 어떤 곳을 사야 할까요?
이대표) 강남 3구 와 1기신도시를 추천 드립니다. 청약의 경우는 동대문규 이문 재개발과 재건축 같은 경우는 강남 진주 등 둔촌 주공 등이 있습니다. 인천은 시티 오씨엘이 있고 광명도 청약을 하시면 좋을 것 같습니다.작년 강남 상승율은 타지역대비 많이 못 올랐습니다.
올해는 갈아타기 수요가 많이 나타날 것 같습니다. 새정부는 1기 신도시를 잘 드라이브 해야 할 것 같습니다. 결단하면 빨리 됩니다. 예를들어 경부고속도로도 2년 만에 됐습니다.
심교언 교수) 첫 입주하는 시범단지는 빠를 것이고 나머지는 시간이 걸릴 것 같습니다.
Q) 대출 규제는 어떻게 보십니까?
이 대표) 대표적인 폭력적인 조치입니다. 금융기관들이 돈을 벌어야 되는데 규제로 영업을 못합니다. 새정부 공약에 대출규제 완화가 있습니다. 심리적으로 살 수 있어 수 있습니다.
하지만 현실적으로 원리금 상환을 같이 고민했을 때 부담으로 쉽지는 않은 것이 현실입니다.
심 교수) OECD에서 이렇게 대출 규제를 심하게 하는 나라는 없습니다. 심지어 지역을 정해놓는 곳도 없습니다.
Q) 지방 전망은 어떻게 보십니까?
이 대표) 대구는 걱정하지 않습니다. 시장 경제에 따라 움직이고 있습니다. 수요공급을 가격이 그대로 반영하고 있습니다. 규제가 지금 문제인데 완화되었으면 좋겠습니다. 광주도 올해는 물량이 많습니다. 부산은 항상 많았습니다. 대전은 빠지는데 최근에 많이 올랐었고 숨고르기를 하는 것입니다.
심 교수) 광역시를 제외하고 지방 소도시는 임대차 입법으로 인해서 전세가율이 올라가면서 급등했습니다. 이것은 풍선 효과가 있었기 때문에 다시 빠질 수 있지 않을까 싶습니다. 그리고 관광지는 매번 가격이 펄럭거립니다. 즉 수요변동성이 큽니다. 그래서 유의해야 됩니다.
Q) 오피스텔이나 도생의 투자전망은요?
심 교수) 오피스텔이나 도생 두 가지 상품 모두 주거대체용입니다. 이 상품은 두가지 특징이 있는데, 주거대체용이 있고 임대용이 있습니다. 주거대체용은 현재 아파트와 동일 인프라를 활용하면서 살아남을 수 있을 것 같은데, 임대용은 경기 흐름에 따라서 바뀔 수 있습니다
Q) 30년 재건축 전세로 살지 아니면 구축 아파트에 실거주할지 어떻게 하는 게 좋을까요?
이 대표) 더 새 아파트 될 것과 구축아파트 파트너 구축 아파트를 선택냐 하는 것이죠. 30년 전에 우리는 잘 살지 않았습니다. 아파트가 나이가 있을 겁니다. 요즘세대는 새 아파트를 선호합니다 사람의 스타일에 따라서 선택해야 합니다.
Q) 향후 구축 아파트도 오를까요?
이대표) 재건축 가능성이 있는 새 아파트는 가능성이 있습니다. 그렇지 않은 쪽은 쉽지 않습니다. 현재는 최소 15년은 지나야 리모델링 검토가 가능합니다. 법적조건 완화가 필요하고 리모델링 관련 좋은 사례가 많지 않은데 더 나와야 될 것 같습니다.
심 교수) 과거 추세를 보면 재건축 대상 아파트들은 20년 이후부터 재건축 여부를 검토하는데 15년부터 오릅니다. 텀이 좀 깁니다. 지금은 리모델링을 하고 있어서 있어서 텀도 좀 짧아졌습니다.
Q) 다주택자들 취득세중과는 어떻게 될까요?
심 교수) 지방세와 연결된 부분이고 법이 바뀌어야 되는데 타협이 쉽지 않습니다. 세제 합리화 TF를 만들어서 대응을 한다고 합니다. 하지만 너무 복잡하게 엉겨 있어 이로 영향도가 큽니다. 종합적으로 검토해야 합니다.
Q) 서울 빌라의 향후 방향은 어떻다고 보십니까?
심 교수) 서울시 주민이 모여서 개발 협의하면 소규모 정비가업이 가능합니다. 즉 재건축 소규모 정비 사업 등의 가능성이 있습니다. 사업성이 떨어지면 공공이 검토하는데 사업성이 있다면 주인들끼리 협의해서 소규모로 진행하는 것이 속도도 빠르고 실현 가능성 높습니다.
Q) 비규제인 강원도 원주 춘천 전망은?
이 대표) 강원도는 중앙선, 안동선에서 수도권 접근성이 좋아지고 있습니다. 호재가 될 것 같습니다. 이런 지역들은 향후 더 살기 좋아질 요인이 있는지 확인을 해봐야 됩니다.
Q) 최근 원자재 가격이 분양가에 영향을 줄 까요?
심 교수) 현재는 분상제로 가격이 묶여 있는데 분양가 상한제의 현실화가 필요합니다.
Q) 갈아타기 적절한 타이밍일까요?
이 대표) 갈아타기를 결정할때 가족끼리 얘기해 봐야 됩니다. 예를들어 다니는 학교가 만족스러운지, 회사가 얼마나 되는지 등등 거주는 우리의 삶입니다. 가족들과 충분히 상의해야 합니다. 현재가 갈아타기 해야 될 시점은 맞는 거 같습니다 강남으로 이동하는 수요들이 많습니다. 사람들은 자산을 지키기 위해 상급지로 이동하려 합니다. 또 요즘은 지자체별로 노력을 많이 해서 모든 지역이 상급지가 되려고 노력합니다.
Q) 추가 조언을 해주신다면?
심 교수) 단타는 지금 사고 장기로 가려면 더 공부하고 지역별 성장성을 충분히 검토한 다음후 사야 됩니다. 전체적으론 관망입니다.
이 대표) 과거 나의 부모님들께서는 거주를 어떻게 하셨는지는 여쭈어보면 참조가 됩니다.
좋은 결정을 하셨다면 이어가야 할 것이고, 그렇지 않다면 나부터 다시 잘 고려해서 현명한 선택을 하십시오.
