1.
앞서 아크로리버파크 중대형이 60억원을 넘겼다고 얘기했지요. 전용 84제곱 45억원 실거래에 이은 신고가 랠리라면서요.
정확한 실거래가는 60억2000만원으로, 이런 추세라면 34평형 → 50억원, 52평형 → 70억원으로 가는 날이 머지 않았다고 저는 덧붙였습니다.
84제곱 45억원 실거래가는 11월 15일 이뤄진 것이었습니다. 한강변 로열동인 111동 27층중 11층 84B타입이었네요. 뜯어보니 레버리지투자였습니다. 매수와 동시에 전셋값 21억원에 세를 준 것이었지요.
2.
강남 핵심지 신고가 랠리는 신축과 구축을 가리지 않습니다. 10.26 대책의 파고에도 아랑곳하지 않고 실거주를 위한 거래든 갭투 거래든 꾸준히 신고가'만'을 경신하는 역대급 폭등장을 구가하고 있습니다.
84제곱 국평은 신축, 준신축 가릴 것 없이 핵심지 1급이라면 30억원을 넘는 것은 이제 기본이 되었습니다. 2급지는 기본 25억원을 넘어야 실거래가 찍히는 형국이 되었고요. 마용성 1군 아파트들의 경우 20억원을 지난 상반기부터 이미 줄줄이 돌파해버렸고 일부는 20억원대를 좇아오고 있지요.
문재인 정부는 높은 취득세와 폭력적인 양도세로 하여금 집 가진 자, 가지려는 자에게 어떻게든 세금을 고율로 때어갑니다. 종부세, 재산세로 나뉘는 보유세 또한 보유하고 있다는 명목으로 가렴주구 세금 폭탄을 던져버리고요. 우리나라처럼 거래와 보유 양면으로 이렇게 세금을 미친 듯이 부과하는 경우는 전 세계적으로 특이 케이스라고도 누누히말씀드렸습니다.
아무쪼록 여기에 대출 규제까지 가세한 터라 지금 시장은 최악의 거래 빙하기를 맞이했고 그런데도 불구하고 강남 1, 2급지, 마용성 1급지는 신고가 랠리가 드문드문이긴 하지만 계속해서 이어지면서 신고가율 40%를 넘기는 폭등장세를 보여주고 있는 것이 우리 앞에 당면한 현실입니다.
3.
한 번 물어봅시다. 이렇게 증세하면 정말 집값이 잡힙니까? 집값이 예전 수준까진 아니더라도 상승세가 수그러들고 하락 효과가 나타납니까? 미리 말해 그렇지 않습니다. 설령 그런 것처럼 보이더라도 몇 개월 일시적입니다. 내 집을 마련해 지붕 아래 안전히 몸을 뉘이겠다는 인간의 절대 본능은 그 어떤 사회공학으로도 개조할 수 없는 것이며, 인간의 거주 욕망이 사라지지 않는 한 강제적인 수요 억제는 불가능합니다.
여기에 집 가진 자들에 대한 천인공노할 가렴주구는 지금처럼 공급을 강력하게 억눌러버리는 까닭에 집값을 더더욱 불안하게 만들며, 경제 원론에 설명돼 있는 조세의 전가 및 귀착으로 이어져 집값과 임대료를 천정부지로 치솟게 만듭니다.
설상가상으로 지난 이명박근혜 정부 때의 부동산 시장 규제 완화의 일환으로서 늘려갔던 입주 물량은 수년 내로 아예 소멸할 예정이지요. 정확히 2026년 정도면 소멸하고, 이후부터는 서울 핵심 입지는 지금보다 더 격심한 無공급 사태가 빚어집니다. 지금 청약 경쟁이 이토록 치열한 것은 다 그런 이유의 맥락이며, 이상우 인베이드투자자문 대표의 통찰처럼 아파트 대체재로서 오피스텔 대단지가 부각받는 현상도 우리는 주목하고 있어야 합니다.
4.
유튜버 아파유 선생도 비슷한 지적을 하였지만 이렇나 역대급 부동산 증세 정책과 대출 억제에도 거래량은 어느 선까지는 이뤄져야지만 합니다. 반드시 거래가 필요한 최소량이 있다는 겁니다. 서울 아파트 거래량의 경우 월 평균 5~6천 건은 돼야 시장이 그나마 돌아간다고 볼 수 있습니다. 지금처럼 2천건도 안 되는 수준으로는 어림도 없다는 말씀입니다.
이 사실에서 우리는 눈치채야 합니다. 규제 정책으로 올 하반기 급갑한 거래량은 계속 급갑한 상태로만 있을 수는 절대로 없다는 것을 말입니다. 이렇게 억눌려 있던 거래량은 화산이 폭발하듯 반드시 폭발하게 돼 있습니다. 강제로 눌러놓은 것이기에 더더욱 그렇습니다.
실제로 2018년 9.13 대책 이후 어땠습니까. 불과 1년이 조금 지나 월 1만건 안팎으로 거래량 폭주를 보였습니다. 2019년 12.16대책 이후는요? 불과 반년만에 1만건 안팎으로 거래량 폭증을 했지요.
작년엔 어땠습니까. 2020년 2.20 대책이 있었고, 상반기 막바지 6.17 대책, 초여름 7.10 대책, 8.4대책이 있은 뒤 올해엔 2.4대책, 10.26 대책 등이 이어지면서 강제적으로 거래량이 급갑한 시장 빙하기가 이어지는 중입니다. 이 때문에 1년가량 거래 급감이 이어지는 중이지만, 이 역시 이제 곧 있으면 거래량 폭발이라는 현상으로 전환될 것입니다.
이렇게 눌러놓은 거래 급감은 1년 2~3개월을 버틸 수 없는 법입니다. 올 들어 하반기 거래량이 매달 3천건 안팎이더니 지난달엔 1천건대로 최저치를 찍었으므로, 그리고 지금까지 그 어떤 정책 여파에 의한 거래절벽보다 심각한 빙하기이므로, 서울 매매시장은 사실상 거래가 올스톱 된 상태라고 봐도 무방할 텐데, 그렇다고 갈아타기를 바라는 실수요자, 1주택자가 되길 바라는 무주택자들 등의 주택 수요마저 올스톱 된 거라고 보시면 절대 안 됩니다.
그럼 앞으로 장을 어떻게 봐야 하는가. 대출 규제, 종부세, 양도세 비과세 기준 상향, 양도세 인하, 금리 인상, 내년 3월 대선 결과 등 각종 변수가 사라질 것으로 보이는 시점이 방아쇠가 되어 거래량 폭주 및 역대급 폭등장세의 재귀가 이뤄질 것입니다. 이르면 2개월 이내, 늦어도 3개월 안팎 시점을 전후해서 말입니다. 한 번 지켜보시지요.
