살지 말지 고민하는 게 제일 한심함...

부동산 시장을 공부할 때 알아야 할 가장 중요한 격언. 매수의 선택 앞에 있을 때, "‘살 것인가, 말 것인가’ 고민이 되면 매수하라. 매도의 선택 앞에 있을 때, ‘팔 것인가, 말 것인가’ 고민이 되면 매도하지 마라." <아들아, 돈 공부해야 한다> 저자 정선용 씨의 '지금이라도 집을 사야 할까요?'라는 글은 이미 결론이 정해져 있다. 살 수 있을 때 사라. 그럼 반문이 들어올 것이다. 내려가면 어떡하나요. 이런 질문은 늘 있었고 앞으로도 있을 것이다. 그런 사람들에게 나는 정 씨의 입을 빌려 말해주고 싶다. 한 살이라도 어릴 때 집을 사두는 것이 최고의 재테크다. 정독하시라.

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‘지금이라도 집을 사야 할까요?’

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정선용(정스토리)

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‘집값이 어떻게 될까요’라는 질문과 더불어, 요즘 부동산 시장에서 나도 가장 많이 듣는 질문이다.

집값이 떨어질까요? 오를까요? 그래서 지금이라도 집을 사야 할까요? 등등.

요즘 이렇게 부동산의 시세 흐름 살피면서 매수할지 말지 선택에 대한 고민을 다들 하고 있다.

다주택자들 보다도, 무주택자들이 집값의 변동에 더 관심이 많다고 한다.

왜 그럴까?

아마도 그 이유는 ‘햄릿증후군’라는 결정 장애의 심리적 기제가 부동산 시장에 작동하는 것이라고 추측된다.

주변을 살피면, 유주택자들보다는 무주택자들 중에 햄릿증후군을 앓고 있는 사람들이 많다.

마치 햄릿처럼, ‘살 것인가, 죽을 것인가’라는 선택을 하듯이, 무주택자는 ‘집을 살 것인가, 말 것인가’을 놓고 심사숙고하고만 있다.

부동산 시장에는 매매에 관한 좋은 격언이 한 가지 있다고 한다.

매수의 선택 앞에 있을 때, ‘살 것인가, 말 것인가’ 고민이 되면 매수하라.

매도의 선택 앞에 있을 때, ‘팔 것인가, 말 것인가’ 고민이 되면 매도하지 마라.

왜냐하면, 사람들은 우선 리스크를 회피를 하려고 심리적 기제가 작동하기 때문이다.

매수할 때는 내가 이 집을 샀는데, 집값이 떨어지면 어떻게 하지 하는 리스크에 마음이 크게 작동한다. 또한 매도할 때는 이 집을 그대로 가지고 있다가, 집값이 떨어지면 어떻게 하지 하는 리스크에 마음이 크게 작동한다.

이렇듯이, 사람들은 얻을 수 있는 이익보다 선택으로 야기되는 위험을 회피하려는 마음이 더 크게 작용하게 되어있다.

아들아, ‘지금이라도 사야 할까요?’이 질문에 답은 ‘사세요’가 내가 해줄 대답이다.

물론 지금 처해진 조건이 어떤지에 대해서 스스로 판단을 내려야 한다.

이렇게 고려가 다 끝내 놓고도, 집값이 내릴까 봐, 걱정되어서 못 사는 사람에게 해주는 조언이다.

지금부터는 집을 사기 위해서, 고려해야 할 것은 말해주려고 한다.

고려할 사항은 세 가지가 있다.

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첫째는 시세 흐름보다 가치 흐름을 고려하는 관점에서 고려해야 한다.

집이 오를까, 내릴까, 하는 판단은 그렇게 중요한 것이 아니다.

여기서 중요한 것은 그 집이 나에게 가치가 있는가를 따져야 한다.

내가 따져보아서 가치가 있다면, 사는 것이다.

내 주거생활로서 가치를 고려한다면, 살까, 말까, 하는 판단을 할 수 있다.

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둘째는 2~3년의 단기적인 관점이 아니라 10년 단위의 장기적인 관점에서 고려해야 한다.

단기적으로 내년에 집값이 어떻게 될까, 예측하는 것은 불가능하다.

아무도 모른다.

그래서 단기적인 전망으로 집을 사는 것은 바보다.

부동산이라는 자산은 상품의 관점에서 보면 사이클이 최소 10년을 단위로 보아야 한다.

그래서 10년 단위로 보면, 대한민국 대도시의 집값은 내려간 곳이 없다.

최소 물가상승률을 대비하고도 몇 배가 올랐다.

집을 사고 파는 리드타임은 최소 10년 단위로 보고 집을 사야한다.

그런 관점에서 집을 산다면, 판단이 잘못될 수가 없다.

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셋째는 공급 측면보다는 수요의 관점에서 고려해야 한다.

집은 일반 상품의 수요와 공급의 법칙과 다른 측면이 있다.

집값은 꼭, 수요와 공급에 의해서 가격이 결정될 것이 아니라는 얘기다.

하지만, 오히려 공급의 관점보다 수요가 가격을 결정하는 경향이 짙다.

즉, 수요탄력성이 매우 높은 상품 특성을 가지고 있다.

즉, 지역별 수요가 집값을 결정한다는 말이다.

대부분의 사람들은 우리나라 인구수가 줄어들어서, 집값이 하락할 것이라고 예측을 한다.

그래서 장기적으로 집값은 떨어질 거라고 확신을 한다.

이 말은 절반은 맞고, 절반은 틀리다.

왜냐하면, 수도권 중심으로 집값 수요는 폭증하고, 지방의 집값 수요는 소멸한다.

결국 수도권의 집값은 올라가고, 지방의 집값은 하락한다.

그래서 지방에 아무리 공급을 늘려 본들, 수요가 넘치는 수도권에 공급을 늘리지 않으면 집값은 올라간다.

이것이 평균값이 주는 착각에 빠지면 안되는 이유다.

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넷째는 생애주기에 맞추어, 주거 비용 부담능력을 고려해야 한다.

우리나라 근로소득자의 기대 임금은 40대 가장 높다가 60대 이후엔 급격하게 하락한다.

반면에, 우리나라의 기대수명은 83,3세이고, 60세 23년을 더 살아야 한다.

또한 60세 이후에 의료비용 등이 생활 비용마저 상승한다.

결국 40대 이후 43년을 살아야 하는데, 만약에 집이 없다면 주거 비용은 60대 이후에 감당하지 못한다.

지금부터 자가소유자와 임대주택자의 60살 넘어서 주거비용 감당 능력을 따져보려고 한다.

A씨는 평생 임대 주택을 살면서, 매월 50만원 정도 고정비용을 써야하는 무주택자다.

B씨는 40대에 2억의 대출을 끼고, 5억 원의 자가 주택소유자이다.

이 두 사람을 단순하게 비용관점에서 비교해볼 생각이다.

A씨는 60대 이전까지는 임대주택에서 매월 임대료 50만원만 내고 나머지 돈으로 풍족하게 살아갈 수 있다.

그런데 60세 이후엔 소득이 끊어지면서, 월 임대료 50만원을 감당하지 못하고, 임대료 더 싼 집으로 이동해야 한다.

반면에 B씨는 2억 대출을 갚기 위해서 60세 이전엔 아끼고 절약하면서 살아야 한다.

하지만 60세 이후엔 자기 집에서 살 수가 있으며, 역모기지론으로 소득을 대체할 수 있다.

생애주기에 따른 주거 부담 능력 관점에서도, 40세엔 반드시 자가를 소유해야 한다.

살펴본 네 가지의 관점을 고려할 때, 고정 소득만 있다면, 누구라도 한살이라도 젊었을 때 집을 사라고 말해주고 싶다.

즉, 첫째인 가치 흐름의 관점, 장기적인 관점, 수요의 관점, 그리고 마지막 노년의 주거부담능력의 관점을 고려한다면, 지금이라도 집을 사야하는 것이 맞다.

아들아, 네가 직장을 가지고, 고정 소득을 가지면, 바로 그 순간에 집을 사도록 해라.

너희 시대는 최소 마흔 살 이전에 내 집 마련은 선택이 아니라 필수가 된다.

특히, 인구가 줄어들어서, 대도시로 인구가 집중되면 될수록 더욱 그러하다.

지금이라도 집을 사야 할까요?

이 질문에 나는 무주택자라면, 고정 소득만 있다면, 무조건 사야 한다고 말한다.

한살이라도 어릴 때 내 집 마련하는 것이 재테크의 제일 법칙이다.

[출처] 아들아 부동산 공부해야 한다( 8편: 지금이라도 집을 사야 할까요?) (부동산 스터디') | 작성자 정스토리