성동구 아파트 권역별로 감 잡는 방법

마용성(마포, 용산, 성동)의 성동은 마포, 용산을 제치고 제일 앞자리에 가도 이상하지 않은 곳이다. 성동구 입성이 목표이거나 투자를 고려하고 있다면 성수 옥수 왕뉴 금호 행당 하왕십리 응봉 마장 등으로 나뉘는 성동의 권역부터 이해하고 일대 아파트를 정리해보길 바란다. 관련해 잘 정리된 글이 있어 소개한다. '성동구 권역별 감잡기'라는 글로, 야경꾼이라는 분이 시간을 할애해 올려주셨다. 출처는 붇카페.

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성동구 권역별 감잡기

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성동구는 중구와 강남구 사이에 위치하여 직주근접의 대명사이자 교통이 좋은 곳으로 잘 알려진 지역입니다. 근 10년 사이에 재건축과 재개발이 활발히 이루어지면서 전혀 다른 곳으로 거듭난 곳이기도 합니다. 교통의 핵심이라 할 수 있는 지하철 노선을 보면 2호선(성수 뚝섬 한양대 왕십리 상왕십리), 3호선(옥수 금호), 5호선(마장 왕십리 행당 신금호), 분당선(왕십리 서울숲) 등 서울 주요 지역을 관통하는 지하철 노선이 성동구를 통과합니다. 거기에 경의중앙선(왕십리 응봉 옥수)도 지나고 왕십리역에는 GTX와 동북선도 예정되어 있죠.

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동호대교와 성수대교 등 한강다리 두개를 갖고 있기도 해서 진정한 사통팔달의 지역이며 편리한 교통이 영구호재인 지역이라고 할 수 있겠네요.

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성동구의 주요 권역별로 평소에 생각했던 것들 좀 정리해본거구요, 잘 모르는 부분도 많은 일반인이라 정보에 오류가 있을 수도 있으니 이해부탁드립니다. 오류사항 알려주시면 반영하겠습니다.

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성동구는 권역별로 보면 대략

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성수 옥수 왕뉴 금호 행당 하왕십리 응봉 마장

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대충 이 정도로 잡으시면 될 것 같습니다. (지하철역 중심)

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같은 권역이라도 개별 아파트별 편차도 있고 지역 내에서도 생활권이 조금씩 다릅니다. 예를 들어 금호는 금호역 주변과 신금호역 주변이 다르고 행당도 행당역 주변과 왕십리역 주변이 다릅니다.

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권역별로 대략적인 느낌과 권역별 주요 아파트의 20평대, 30평대 3년 상승률(9월 20일 기준)을 호갱노노기준으로 정리해볼께요. 예산이나 투자-실거주 비중을 얼마나 생각하시는지 몰라서 그냥 일반적인 사항들만 말씀드려볼까 합니다.

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각 지역마다 장단점이 있지만 모든 동네가 각기 매력적인 장점들을 품고 있습니다.

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<성수>

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분당선 서울숲역, 2호선 성수역 뚝섬역 인근입니다.

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(초고가 세 개는 어나더 레벨이라 제외) 압구정이 가깝고 전체가 평지 지형입니다. 대단지가 없고 학원도 없고 학교도 적습니다. 하지만 상권이 서울 대표급이고(주말에 인파 미어터짐) 서울숲이 있고 전략정비지구 사업이 잡혀 있기 때문에 대부분의 구축도 시세가 비쌉니다. 국평 20억 돌파가 성수동 구축에서 가장 먼저 나왔습니다.

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개발 : 성수전략정비 구역 지정되어 사업초기이고 삼표레미콘 이전이 계획돼 있습니다. 지주택 사업이었던 서울숲 벨라듀(아이파크 리버포레) 착공중입니다.

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3년시세: 강변 건영(20평대 78%, 30평대 48%) 서울숲 힐스테이트(25%, 44%) 성수 쌍용(71%, 70%) 롯데캐슬(52%, 72%)

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<옥수>

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3호선 금호역, 옥수역 인근입니다.

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언덕지형이고 대부분 2010년 중반에 재개발이 완료된 대단지 두곳이 리딩합니다. 일부 동은 한강뷰 나오는 곳도 있습니다. 한강이 가깝고 동호대교 북단에 위치하여 압구정역 접근성이 좋습니다. 그만큼 전체적으로 비싸기도 합니다. 학군은 부족합니다. 신축 단지에 상가가 잘 되편이고 독서당로를 따라 상권이 형성되어 있습니다.

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개발 : 옥수극동 리모델링 추진, 옥수현대 재건축 계획중이라 들었습니다. 한남하이츠 재건축 확정되었습니다

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3년 시세 : 옥수 파크힐스(20평대 43%, 30평대 37%) 옥수 리버젠(46%, 49%) 옥수삼성(65%, 75%) 옥수하이츠(30평대 59%)

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<왕뉴>

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2호선 상왕십리역 인근입니다. 텐즈힐의 청계천에서 올라오는 쪽 이외에는 대부분 평지에 속합니다. 2010년 중반에 뉴타운 사업이 완료되어 평지에 2천세대 정도의 단지들이 붙어 있고 청계천 및 2호선 라인과 가까워 생활하기 쾌적한 곳으로 인식됩니다. 중학교가 없어 중학교 신설 움직임이 있습니다. 별도 개발예정 사항은 없습니다. 상가규모가 매우 큰 편입니다.

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3년 시세 : 센트라스 (20평대 44%, 30평대 41%) 텐즈힐 1차(47%, 45%) 청계벽산(65%, 81%)

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<금호>

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3호선 금호역, 5호선 신금호역 주변입니다. 대체로 언덕지형이고 포괄지역이 넓습니다.

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신금호역 주변에는 2010년 중반에 마무리 되었고 역과 인접한 대단지 신축이 많습니다. 한강뷰가 강점인 곳도 일부 있고 시세가 비싼 편입니다. 대중교통으로 강남가기가 조금 불편합니다. 신금호역과 금호사거리를 중심으로 상권이 발달돼 있습니다.

금호역 주변은 금남시장의 개장년도(1949년으로 기억합니다)에서 알 수 있듯이 다소 낙후되었습니다. 언덕지형에 초역세권과 마을버스권 대단지 구축이 있고 신금호역 사이에 소규모단지들이 조금 있습니다. 학군은 역시 전체적으로 부족합니다. 옥수동과 금호역 생활권을 공유하고 동호대교 앞이라 압구정동이 가깝습니다.

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개발 : 금호 두산이 리모델링 추진중이고 금호역과 신금호역 사이의 금호21구역 재개발과 소규모 재개발이 한 두 건 있는 걸로 알고 있습니다. 금남시장 관통도로에 +1차로 확장 진행중입니다. 벽산아파트가 리모델링 확정되었습니다.

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3년 시세 : 금호 두산(20평대 53%, 30평대 70%) 금호 대우(61%, 58%) 서울숲 푸르지오(64%, 42%) 신금호파크자이(37%, 34%) 금호 파크힐스(48%, 37%)

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<행당>

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90~00년대 재개발 완료된 지역으로 구축 위주고 대단지 신축은 서울숲 리버뷰자이가 있습니다. 5호선 행당역 및 2 5 분당선 왕십리역 인근입니다.

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5호선 행당역 인근은 언덕지형이고 상가가 매우 크고 길 양쪽으로 2천~3천세대의 대단지가 형성돼 있습니다. 무학여고 인근과 응봉동 방향으로도 중소규모 단지들이 있습니다.

왕십리역 인근은 거의 평지이고 역세권 중규모단지 와 중랑천 인근의 주상복합 신축, 대단지 신축과 구축이 있습니다. 민자역사에 거대한 상권이 들어와 있습니다.

초중고교와 학원가 등이 행당쪽이 성동구에선 그나마 기본은 하는 축에 속합니다.

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개발 : 행당7구역이 재개발이 착공되었고 왕십리역 GTX C 노선이 예정되어 있습니다. 행당한진 리모델링 계획중입니다. 삼표레미콘 철거의 간접 영향권입니다.

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3년 시세 : 행당대림(20평대 57%, 30평대 49%) 행당한진(54%, 55%) 서울숲 리버뷰자이(36%, 39%) 서울숲 한신더휴(77%, 69%)

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<하왕십리>

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2호선 상왕십리역 남쪽지역으로 지칭하겠습니다. 대체로 언덕 지형이고 2010년대 중후반에 개발이 완료된 700세대 신축과 300세대 신축이 그쪽 시세 리딩하는 곳입니다. 가성비 좋은 곳으로 인식되고 있습니다. 그 외 700세대 규모의 구축과 300세대 규모의 구축 소단지들도 두세개 더 존재합니다. 학군은 부족합니다. 별도 개발 사항은 없는걸로 알고 있습니다.

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3년 시세 : 왕십리자이(20평대 72%, 30평대 61%) KCC스위첸(53%, 54%) 하왕 베스트빌(53%, 54%) 풍림아이원(60%, 53%)

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<응봉>

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경의중앙선 응봉역 인근의 80~90년대 구축위주로 구성되어 있습니다. 대단지 1곳과 중규모 단지로 이루어져 있고 응봉산이 가까워 언덕지형이 많습니다. 중랑천변을 따라 단지가 형성된 곳이 많아 뷰가 좋은 곳이 많습니다. 대규모 학원가는 없으나 광희중학교가 선호도가 높은 것으로 알려져 있습니다.

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개발 : 응봉1구역 재개발, 응봉신동아 리모델링 추진중, 응봉대림과 금호현대의 재건축 추진 계획중입니다. 삼표레미콘 철거의 간접 영향권입니다.

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3년 시세 : 대림강변(20평대 59%, 30평대 56%) 대림1차(80%, 66%) 금호현대(29%, 76%) 응봉신동아(74%, 72%)

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<마장>

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5호선 마장역 인근입니다. 평지로 이루어져 있으며 대단지는 없고 중규모 단지들이 여럿 있습니다. 축산시장의 존재와 학군은 아쉬운 편이나 왕십리역 이용이 편한 단지들도 많아 가성비가 좋은 곳으로 알려져 있습니다.

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개발 : 세림아파트 재건축 추진중, 한전부지 개발이 예정되어 있습니다. GTX C 정차역 추가 예정되어 있습니다.

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3년 시세 : 마장세림(20평대 23%, 30평대 64%) 마장현대(75%, 73%) 금호어울림(65%, 61%) 삼성(56%, 91%)

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[출처] 성동구 권역별 감잡기 (부동산 스터디') | 작성자 야경꾼