윤석열 당선 이후 부동산 시장 시나리오

아래 부동산스터디 카페에 올라온 <22년 한국 부동산 예상 시나리오>는 읽어볼 만한 글이라고 생각한다. 물론 동의한다는 말은 아니다. 현 상황에 대한 진단은 괜찮고, 전망 부분에 있어서는 오류가 좀 있어 보인다. 윤석열 당선 이후 시나리오가 그것이다. 첨언하자면 윤이 당선되더라도 현 정권이 망가뜨려놓은 부동산 시장을 정상화시키는 데에만 임기의 거의 모든 기간이 할애될 것이다. 내리 5년 간 30여번에 걸친 부동산 규제 정책을 쏟아낸 터고, 그 결과는 한국 부동산 사상 최악의 거래 마비다. 아마도 윤 후보가 대통령이 될 때엔 시장 정상화 과정에 매진해도 시간이 모자랄 것이고, 그 효과는 차차기 정권에서나 나타날 거라고 기대해볼 수 있다. 시장 안정화 및 집값 진정 기조 말이다. 물론 이재명이 되면 아주 나쁜 방향으로의 폭등과 더불어 집 가진자와 못 가진자 모두 고통받게 된다. 그것은 자명하다.

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*근거 빈약한 폭락론은 무시하면 그만이지만 적절히 자기 주장을 근거에 기반해 내놓는 경우는 천천히 읽어보는 게 좋을 것이다. 그래야 내공이 다져진다. 자기 관점이 꽃핀다.

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22년 한국 부동산 예상 시나리오

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미래를 예측해 보려면 현재를 바로 봐야 합니다

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현재 바라보는 저의 관점을 먼저 얘기해 보겠습니다

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1. 작년 9월 이후 대출규제로 전체적으로는 거래가 거의 바닥에 얼어붙은 시장이다

2. 대출규제 영향이 없는 고가시장은 바닥 거래량 퍼센트 중 최고가를 갱신하는 비율이 높다

3. 정부와 언론 하락 공포조성과 불안심리 야기로 주관이 뚜렷하지 않은 소유자의 매도가 간혹 나오고

또는 다주택자 중 종부세나 본인 상황에 따른 꼭 팔아야 할 매도물건이 거래가 많지 않아 조금씩 쌓이고 있다

4. 기준금리 상승에 비해 대출금리 상승이 너무 높아 전세대출을 받지 않고 월세로 살려는 사람이 늘어나고 있다

5. IMF 이후 한국 부동산 시장의 최장 상승기간의 타이거나 혹 갱신 가능성이 있다

정상적 경제 상황이라면 과연 그 이후로 더 오를 수 있을까라 생각한다면 대선 이후 튈 수는 있으나 그 이후는

정체 및 하락 가능성이 더 강하다고 판단하고 있다

6. 만약 국제적으로 인플레 상황이 더 지속 및 강화되고, 그 와중에 한국경제도 악화된다면

스테그플레이션은 피할 수 없다

그런 가정이라면 원화화폐를 들고 있는 것이 최대 위험이므로 부동산은 좋은 화폐가치 폭락의 방어가 될 수 있다

(요즘 화폐가치 하락을 막기위한 인플레 또는 스테그만 강조하는데 그 뒤를 생각해 봐야 할 것이

만약 화폐가치 하락을 방어했다고 쳐도 그에 따른 부동산 상승으로 인한 화폐가치 폭락만큼의 부동산 세금폭등을

생각해야 한다. 방어하기 위해 그만한 원화 현금이 있거나 나와야 한다는 소리이다

현 종이화폐의 흐름으로 봤을 때 인플레 및 스테그 상황의 또 다른 대비로 실물 금은을 생각했고

단기적으로 금은 상승이든, 하락이든 현실적으로 유일하게 합리적 논리와 분석으로 주장하시는 분은

투스텝의 양베리님이라고 생각하고 금은시장에 많은 도움을 받았다고 생각하고 있다)

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큰 줄기로 보자면 정상경제 상황일 때의 흐름 하나,

인플레 또는 스테그상황의 흐름 하나로 볼 수 있습니다.

디플레 우려는 현재 상황에선 현실적으로 나올 수 없는 상황이라 판단합니다.

그리고 국제적 지정학적 리스크로 불리는 전쟁 불안감 증폭인데

실제 러시아가 우크라이나 침공을 했고 현실적으로 미국은 제재 정도만 언급하고

직접적인 군병력 지원은 없는 상태입니다

미국패권 약화로 받아들이는 전체주의나 팽창주의 국가들은 조금씩 간보기가 시작될 거라 보여지고

그러한 현상이 늘어날수록 미국은 강한 모습을 보여줄 수 밖에 없는 상황이 될 것이라 봅니다

그런 이어짐은 더 큰 군사활동의 촉발제가 될 것으로 생각하고 있습니다

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지금부터는 앞으로의 예측 시나리오입니다

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중요 대선이 바로 코 앞입니다

분명히 각 유력 후보자 당선이 누가되느냐에 따라 달라질거라 저도 판단하고 있습니다

정치얘기가 아닌 누가 대통령이 되냐에 따라 우리 개인들의 대응의 문제로 판단하시기 바랍니다

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1. 이재명 후보 당선 시

선거 막바지가 되면서 더 시장적인 정책들을 쏟아내곤 있으나

전체적인 기조로 봤을 때는 향후 부동산 규제와 세금이 더 강화되고

제일 중요한 공급문제에 있어선 임대주택을 메인으로 바라보기 때문에

주택가격 및 부동산 가격은 세금의 전가로 더 상승할 수 밖에 없다고 보고 있습니다

만약 규제강화의 부작용을 잘 이해하고 잘못인정 후 정책방향을 정반대로 바꾼다면

달라질 수 있겠으나 현재 그럴 가능성은 없다고 판단합니다

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2. 윤석열 후보 당선 시

처음부터 기본적으로 시장경제에 맡기고 주거공급 자체를 민간에 맡기겠다는 기조로

단기간에서는 규제완화로 상승이 불가피하나 공급량이 실제 점차 늘어나는 걸 느끼게 되면

안정적 하락 또는 오히려 부동산 폭락도 가능할 것으로 보고 있습니다

폭락 가능성을 언급하는 이유는

개인적으로 전 2020년 전 후 위기가 찾아와 경제 및 부동산 하락이 찾아올거라 판단했습니다

그러나 코로나 발 미국을 중심으로 전세계적 양적완화 및 재정정책으로 엄청난 화폐가 풀리고

그로 인한 자산가격의 폭등이 왔다고 생각했습니다

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20년 전 후에 올 위기가 코로나로 인한 돈풀기로 딜레이 된 것이라고 판단한 것입니다

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오해가 없으셔야 하는게 무주택자에게는

실거주 1주택, 금리상승을 계산한 감당가능한 대출 선 매수는 상승이든 하락이든 어떤 상황에서도

제일 안전하다고 판단하기에 권유를 해 드린 것입니다

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예상에 따른 대응 시나리오

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1. 무주택자 포지션

(누가 당선되더라도 같음,

다만 윤석열 당선 후 장기적 안정하락 또는 폭락을 예상하고 실제 폭락 시 살 수 있는 사람은 예외)

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대출금리 최대 상승을 예상하고 그에 맞는 감당 가능한 선에서 실거주 1주택 매수가 맞다

(만약 부동산 폭락이 온다고 가정했을 때 어느정도 하락 후 정말 살 수 있는 사람은 그때 사면 최고의 선택이지만,

인플레 또는 스테그로 인해 부동산 폭등이 온다면 지금 사지 않으면

내 집 장만 기회가 아예 사라져 버리는 것임을 잊지말자)

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우리는 미래를 맞출 수 없고 어느 상황이 되도 제일 안전한 선택을 해야 하는 것이다

베팅을 하고 실패 했을 때 그 뒷감당은 본인에게 엄청나게 돌아올 것이므로

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2. 1주택자 포지션

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이재명 후보 당선 시

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여건이 된다면 상위로 갈아타기를 시도해보면 좋을 것으로 생각한다

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안된다면 현재 포지션을 그대로 유지하는 것이 최선이라 판단한다

이유는 상위로 올라가거나 그대로 가지고 있지 않는다는 말은 하락으로 예상하고

매도 후 전월세를 산다는 것인데 모든 물가상승 원자재 상승 임금상승으로

임대료 증가는 피할 수 없는 문제이기 때문이다

그 증거로 현재 기준금리는 낮으나 대출금리가 폭등하였고 정부는 그대로 방치하고 있는 상황으로

전세대출 금리가 높아 오히려 월세로 사는게 더 낫다고 판단한 세입자들이 증가하고 있다

기준금리가 올라가고 돈풀기가 계속되는 한 대출금리는 더 높아질 것이기 때문

그냥 내 집에 사는 비용이 제일 저렴하다

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윤석열 후보 당선 시

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하락을 예상하고 베팅하는 사람은 인생을 건다면 매도 후 하락을 기다려 볼 만 하다

정말 하락 또는 폭락이 온다면 폭락 후 매수가 가능하면 엄청 큰 자산을 일굴 수 있는 기회가 될 것이고

실패 시 나락으로 떨어지는 것 또한 본인의 몫이다

위의 베팅이 아니고서는 실거주 내 집 1채는 그냥 가지고 있거나 상위 갈아타기로 점진적으로 올라가는게 맞다

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3. 다주택자 포지션

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이재명 후보 당선 시

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두 가지로 나뉠 수 있다

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증가할 세금이 감당이 될 정도로 소득이 좋은 사람이냐 아니냐로

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폭등하는 세금이 감당되는 사람이라면 다주택 보유 유지 베팅을 해볼만 하다

증가 세금분 보다 부동산 가격은 더 상승할 수 밖에 없기 때문에

손해만 본다면 누가 집을 가지고 임대를 놓을 수 있겠는가

세금증가보다 조금이라도 더 수익은 붙을 수 밖에 없다

만약 그렇게 되지 않는다면,

이미 베네수엘라행 폭주기관차를 탄 것이다

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세금이 감당되지 않는 다주택자라면 최대한 빠른 매도로 1주택자 포지션으로 만드는게 맞다고 본다

이재명 후보 집권 시 세금상승이나 규제에서 제일 피해가 적은 포지션이 1주택자이기 때문

그러나 모두가 1주택자가 되면 임차해주는 이가 줄어들어 희소성이 높아지고

부동산은 더 상승압박을 받을 것으로 판단한다

그런 상황이 지속되면 주거환경은 세월이 지남에 따라 더 피폐해질 것이다

먼저 전철을 밟았던 루마니아처럼

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윤석열 후보 당선 시

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현재보다는 규제완화 기조가 보일 것이므로

임대로 현금흐름을 이미 만들었고 세금을 제하고도 수익이 된다면 유지

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만약 하락안정 및 폭락에 베팅한다면

조금이라도 높은 가격에 매도를 진행 후 어느정도 시간이 흘러 하락 또는 폭락가격으로 재매수

만약 성공한다면 현재와 다른 차원의 수익을 얻을 수 있다

리스크는 세계경제가 안정되지 않고 인플레 및 스테그 상황 시 임대료 폭등으로 그때까지 못 버틸 가능성

오히려 부동산 폭등이 올 수도 있는 가능성이다

망할 가능성도 분명함을 상기하자

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지금까지 상황을 보고 전체적인 저의 판단은 이러합니다

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얼마 전에 지방 임장을 다녀왔습니다

서울의 상황과는 다르게 부동산에 계속 문의전화가 오는 것을 봤지요

지역 매매 연락 말고는 대부분 갭투자자 전화였습니다

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분명 어떤 곳은 지금이 활황인 상태입니다

그러나 소액 갭투자 땐 갑작스런 위기 상황으로 상황이 다르게 흘러갈 시

바로 10년 이상 돈이 묶일 수도 있고, 전세자금 빼주는 문제로 큰 위기가 될 수도 있음을 상기하시기 바랍니다

개인적으로 빠른 판단과 실천력이 부족하신 분들은 매우 위험한 투자라 생각되어 말리고 싶습니다

투자에서 제일 중요한 것은 있는 것은 까먹지 않는 것이 1순위니까요

진짜 기회가 왔다는 확신 때 베팅하시기 바라요

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오늘의 글은 이만 마칩니다

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상황에 맞는 대처로 모두 올 한 해,

잘 해쳐나가시기 바랍니다

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*추신: 부동산에 대한 생각은 상승론, 하락론 모두를 두루 살펴보는 것이 맞다고 생각합니다

작년 대출규제 전 까지는 상승론자의 말이 맞았고 제일 오랜시간 맞췄지만

하락론자도 하루에 두 번 맞추는 경우는 분명 존재하고 합리적인 논리라면 그 의견도 잘 살펴봐야 하기 때문이죠

물론 둘 다 보면 부동산 시장을 보는게 더 어려울 수 있습니다

그럴 땐 현장의 상황과 대입해보며 어느 논리가 실제상황에 가까운 지

그리고 그 흐름을 살펴보신다면 현재에 맞는 논리가 무엇인지 판별할 수 있을 것입니다

​[출처] 22년 한국 부동산 예상 시나리오 (부동산 스터디') | 작성자 싸이코사운드

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