망가진 독일 부동산 시장을 쫓아가는 것인가

이번 정부는 독일의 부동산 정책과 부동산 시장을 모범 사례로 자꾸 꼽는데 실상을 제대로 들여다보지 않고 하는 거짓된 얘기다. 독일은 부동산 유토피아가 아니며 자산 양극화가 매우 심각한 나라 중 하나. 집 살 필요 없는 사회의 롤모델이 아니라 집을 사고 싶어도 살 수 없는 사회다. 그렇게 만든 것은 현 정부의 임대차3법과도 같은 반시장주의 임대료 규제 정책에 의한 것이며, 이로 인한 규제의 역설은 독일 내 부동산 시장을 어지럽힐 대로 어지럽혀버렸다. 그리고 그 결과는 "가장 부유한 1%가 독일 전체 자산의 35%를 소유"하고 "상위 10%로 범위를 넓히면 전체 자산의 66%를 소유한 반면 하위 50%는 전체 자산의 1.3%를 소유하는 데 그치는" 잔인한 현실이다. 그 전철을 우리나라도 밟고 있으니 기가막힐 노릇이다. 그러나 외면하지 말아야 할 현실을 오롯이 응시해야 우리는 대응할 수 있다. 아래 신혜영 칼럼니스트의 글은 읽어볼 만하니 한 번씩 정독해보길 바란다. ​

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독일의 주택정책...文정부가 꿈꾸는 유토피아의 이면

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신혜영 칼럼니스트 ​

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한국에서 독일은 여러 측면에서 모범국가로 묘사되고 있다. 특히 ‘OECD 국가 중 집값이 장기간 가장 안정된 국가’, ‘안심하고 장기간 거주할 수 있는 세입자의 천국’ 등 들으면 혹할만한 문구들로 독일의 정책, 그중에서도 주택정책 사례들을 높게 평가한다.

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문재인 정부의 주택정책을 총괄했던 김수현 전 청와대 정책실장은 그의 저서에서 독일의 안정된 집값에 대해 소개하며 ‘자가 가구보다 임차가구가 더 많은 임차인 사회’라고 평가했다. 다른 유럽 국가들은 2000년대 자가 보유율이 60~70%에 이르렀지만, 독일은 40%에 그칠 만큼 민간 임대주택시장이 발달했다.

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정부와 여당 정치인들이 소리 높여 외쳤던 ‘집 살 필요 없는 사회’의 롤모델이 바로 독일이다. 그런데 실상을 들여다보면 독일을 과연 롤모델로 삼아도 되는지에 대해 강한 의구심이 든다. 가장 안정적이었던 독일의 부동산시장은 2010년대 급속히 불안정해지기 시작했다. 유럽에서 가장 빠른 속도로 주택가격과 임대료가 치솟기 시작한 것이다.

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특히 임대 거주 비율이 85%나 되는 베를린에서는 임대료 동결이라는 특단의 대책까지 내세우며 공산주의로 역행한다는 비판을 받은 바 있다. 한때 칭송받았던 독일의 임대 위주 주택정책은 주택난과 자산불평들을 초래했다는 평가를 받고 말았다.

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독일 대도시는 2010년부터 2020년까지 10년간 세계에서 가장 빠른 집값 상승을 보였다. 특히 베를린을 비롯해 독일의 가장 큰 7개 도시에서는 2009년부터 10년간 집값이 평균 123.7% 상승했다. 그중에서도 뮌헨은 178%라는 어마어마한 상승률을 보였다. 66%를 기록한 런던과 30%를 기록한 뉴욕 맨해튼을 훨씬 뛰어넘는 수준이다.

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집값이 오르자 임대료도 덩달아 올랐다. 베를린에서는 지난 10년간 주택 매매 가격은 3배, 임대료는 2배 이상 올랐다. 결국 자가 보유율이 15%에 불과한 베를린에서는 이 15%에 해당하는 사람을 제외하고는 집값 상승으로 인한 큰 고통을 겪게 되었다. 이에 따라 임대료 동결정책도 도입됐지만, 매물 부족에 따른 혼란과 위헌 논란이 뒤따르고 있다.

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독일은 지난 10년간 실업률 감소를 기록하며 경제호황을 누리고 있다고 평가받는다. 그러나 아이러니하게도 유럽에서 ‘자산편중 문제가 가장 심각한 국가’라는 오명을 쓰게 됐다. 독일경제연구소(DIW)는 독일에서 가장 부유한 1%가 독일 전체 자산의 35%를 소유하고 있다고 발표했다. 상위 10%로 범위를 넓히면 전체 자산의 66%를 소유한 것으로 나타난다. 반면, 하위 50%는 전체 자산의 1.3%를 소유하는 데 그쳤다.

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이러한 자산편중을 부추기는 원인으로 임대위주 주택정책이 거론된다. 독일 정부는 다른 선진국과는 달리 대출지원이나 세제혜택 등 서민들의 자가보유를 촉진하는 정책을 펼치지 않아 저소득층의 주택 매입이 매우 어렵다. 내집마련을 하지 않고 임대 주택에서 살다가 집값과 임대료가 급등하여 집을 사기는커녕 자산축적의 기회까지 날아갔다.

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독일은 국가 차원에서 임대를 적극 권장한다. 자가보유보다 임대주택에 인센티브를 더 준다. 그리고 다른 선진국에 비해 주택담보 대출 제도가 미미해 젊은층이 집을 사기 어렵다. 미국은 LTV를 90%까지 적용하는 반면, 독일은 60%로 엄격히 제한된다. 그리고 부동산 매매 시 거래비용도 매우 높다. 과거에 경험한 초인플레이션으로 은행 빚을 내기를 꺼리는 독일인의 특성도 한몫 한다고 볼 수 있다.

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또 여기에는 탈원전 문제도 개입돼 있다. 독일 정부는 탈원전 선언을 하며 에너지 효율을 높이는 설비를 설치할 것을 요구하고 있는데, 개발업자들은 비용부담 때문에 저가 소형주택보다 고가 대형주택 건설에 집중하고 있는 것이다. 독일은 환경운동도 활발하게 벌어져 토지개발 규제도 강력하다. 건축 허가를 받는 데 몇 년이 걸리기도 해 빠른 건설과 공급이 어려운 상황이다.

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만약 독일 정부가 임대주택을 권장하는 정책을 시행하지 않았다면 자산 불평들이 지금과 같은 수준으로 치닫지는 않았을 것이다. 독일은 법적으로 임차인 보호가 가장 강력한 국가이기는 하지만 임차인으로서 평생을 보호받기보다는 내집마련을 하여 중산층으로 진입할 수 있는 기회를 갖는 것이 자산증대 및 안정성 측면에서 비교가 되지 않게 유리하다.

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우리나라 주택정책도 복잡해서 제대로 알기 어려운데 지구 반대편 나라의 부동산 상황이 어떻게 돌아가고 있는지에 대해 제대로 알기란 어려운 일이다. 그래서 대다수는 정부가 주장하는 대로 ‘그런가 보다’ 하며 고개를 끄덕일 뿐이다. 게다가 한국에서 독일의 이미지는 상당히 좋은 편이라 정책의 당위성을 호소할 때 북유럽과 함께 단골 소재로 쓰인다.

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그러나 현상의 일부만 가져와 그것이 전부인 양 설득하는 것은 정당하지 못하다. 과일을 샀는데 집에 와 꺼내보니 아랫부분에 깔린 과일들이 모조리 썩어있다면 과연 누가 가만히 있겠는가?

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진실은 언젠가는 드러나기 마련이다. 내집마련이 필요 없는 나라가 되는 것이 과연 좋은 일인지에 대해 깊이 고민해보아야 할 시점이다.

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출 처 [칼럼] 독일의 주택정책...文정부가 꿈꾸는 유토피아의 이면 | 주택경제신문 (realecononews.com)

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