내년 이후 부동산 시장은 이렇게 흘러갈 가능성이 높음

아래 글은 꽤 설득력이 있는 전망이므로 천천히 읽어보고 판단하시길. 어디까지나 내년 대선에서 누가 차기 대통령이 되느냐가 현재로서는 가장 중요한 변수가 될 것으로 보임. 평안한 오후 맞으시라.

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향후 시기별 부동산 시장에 영향을 미칠 요인

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* 2021년 하반기

1) 대출 규제에 따른 영향

ㆍ지금 부터 추석 전후 시기 까지 단기 영끌 투자자 증가

대출 축소및대출 종료 에 따른 영향

마지막 막차라도 타야하는 수요 쏠림이 만들어내는 수요증가

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ㆍ반면에 지속적인 증여 증가 로 매도물량은 줄어들고 있으며

2020년 12월 종부세 부과 이후 2021년12월 2022~23년간 이루어질 종부세 부담이 가중되는 다주택자 다수는보유부동산을 적절히 명의 분산 혹은 일부 매도가 상당부분이루어져 점차 매도 할 물량역시 크게 줄어든것으로 생각함 ㆍ즉 매도물량은 크게 증가할 요인이 없다

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2)본격적인 대선주자의 부동산정책 발표

3) 22년 대선시기 까지 부동산가격 안정을목표로한 현정부의 막던져식 부동산 대책 혹은 공급정책 및3기신도시 청약 홍보

ㆍ시장에 미치는 별다른 영향 없을 것이라고 봄

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4)금리 정책

ㆍ 시장에 미치는 별다른 영향 없을 것이라고 봄

5)3기신도시 등 토지보상금

ㆍ토지 및 도심지 꼬마빌 시장에 어느정도 영향을 미칠것이라 고 보여짐 ( 토시보상금은 22년 상반기 는 빠를듯 하고 23년 상반기 는 되어야 풀릴 것으로 생각함)

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결론

집값상승세 지속 되며 대출을이용한구매계획있는 분들은 서두르시길

집값 상승 최고조는10월이 될듯11~12월 약 상승전환

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​*2022년 부동산시장

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1)전반기 최고 이벤트는 대선

2) 2022년 역시 입주 물량이 급감하고 3기 신도시 토지보상금이라는 신규 유동성이 공급 될 경우 상승요인 강화

ㆍ서울 및 경기도의 입주 물량 2020년 대비 2022년 입주 물량은 서울은 3분의 1 경기도는 3분의 2

3) 대선 결과 당선자가 여 야 관계없이 기본적인 집값 상승은 지속될것

다만 신임대통령의 재건축 규제 지속 또는 완화 ㆍ다주택자 대상 양도세 완화 정책이 나올 경우 주택가격 상승은 둔화될수 있음

4)2022년은 그 어느때보다 상승 기조 유지 가 클것이고 2021년 상승과 비슷할 가능성이 크다고 봄

5) 신임 정부의 전향적인 부동산정책 및 세금 완화 를 내놓는다면 가격 상승이 둔화/ 안정 될것

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* 2023년 부동산 시장

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1) 2021~2022년 상승폭이 커짐에 따라 상대적으로 상승폭이 둔화되는시기라 생각함

2) 둔촌 개포 잠실 반포 등지의 정비사업 과그에 따른 입주가2023년 하반기부터 2024년 상반기 시기 이루어질것으로 보기에 강남권 전세 상승은 둔화되거나 일부 보합 으로 인해 매매가 상승도 둔화될것으로 생각함

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그러나

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3) 2023년부터 다주택기간은 장기보유특별공제에서 제외 하겠다고 하였기에

ㆍ 1가구 1주택자 장기보유특별공제의 거주 및 보유기간 기산점을 최종 1주택이 된 날부터 적용

10년 이상 거주 및 보유한 주택을 가진 사람이 추가로 집을 샀다가 팔면 장기 보유 혜택이 모두 사라지는 효과

즉 2022년 12월 31일 이후 매도자는 23년 1월 1일 이후 부터는 다주택자의 경우 장특공제적용등이 강화되기에

2023년 매물은 더욱 줄어들 가능성이 커짐

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ㆍ2023년부터 장기보유특별공제 규제를 강화한다는 개정안을 내놓은 상태이기에 법제화 될경우 2023년이후 매물은 더욱 감소함 (의도는 2022년 까지 다주택 매도물량증가를 통해 2022년3월19 일 대선 시기 주택가격 안정화를 목적으로 하고있다고 생각함)

ㆍ주택시장 안정은 대선에 매우 중요함

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4) 2023년부터 증여세는 '공시가' 기준이 아닌 '실거래가' 기준으로 산출 부과한다

ㆍ증여는 가능한 2022년까지 하시길 바랍니다

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ㆍ참고

2015년 대비 2020년 아파트 증여 물량은

전국이 2.7배 증가한데 비해 서울은 5.4배 증가했고 강남3구는 6.1배가 증가했다

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2015년 상반기 대비 2021년 상반기 아파트 증여 물량

전국이 3.1배 증가한데 비해 서울은 4.1배 증가했지만 강남3구는 7.5배나 증가했다.

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결론 2023년 다주택자의 양도세 (중과세) 최고세율이 82.5% 인 상황에서 장기보유특별공제 규제를 강화 한다면 더욱 다주택자 매도는 힘들게됨

차라리 증여한다는 심리만 강화함

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*2024년

1) 2023년부터 시행 추진되는 다주택자에 대한 장기보유특별공제 규제 강화는

2023년 이후 매물 잠김 효과를 더욱 강화시킬 것이고 이것은 서울및 수도권 그리고 지방도시까지 그간 상승이 큰지역이일수록 더욱 매도를 어렵게 할것임

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2) 2023~2024년간 강남권 입주물량으로 상승폭은 둔화 되겠지만 서울 강북및 수도권 대다수지역의 상승추세는 지속됨

다만 2021~2023년간 상승폭이 컷기에 2024년의 상승 폭은 소폭 둔화될 가능성이 크다고 봄

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3) 전세 시장역시 다시 2020 년과 같이 2+2 가 시작되느 시기가 2024년이기에 전셋값 상승역시 둔화될 것으로 보임

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4) 총선 실이

여 야 어느당이 우세 할것인가?

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*2025년

1) 빠르면 2025년은 3기신도시 본청약이 시작된다

평형별 지역별 실제 분양가격이 공개되고 그에 따라 2021년 부터 시작된 사전청약 한 분들이 본청약 분양가격을 보고 실제 청약 여부를 결정한다

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그런데 이때 본청약 분양가격은 인근 시세의 70~85% 이다

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2021년 다산신도시 34평은 약 10 억 이상 이다

2021년 미사신도시 34펴은 약 12 억 전후이다

2025년 시세는 안되어도 3억이상은 상승할 것이다

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따라서 3기신도시 본 청약시기 서울및 경기도 구축상당수는 새로운 매매 수요가 발생할것이다

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2) 각종 리모델링단지의 사업이 진행중이거나 이주및입주가 가시화되는단지가 나타난다

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3) 구도심 재정비 사업관련 활성화목적의 정비사업 법제가 보완되며 새롭게 잇슈화될것이다

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4) 2024년 총선이후 부동산 세제등 제도개선 이슈가 나올 수 있다

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​[출처] * 향후 시기별 부동산 시장에 영향을 미칠 요인 (김공인의 막강토지군단(토지투자,토지개발,디벨로퍼,재테크)) | 작성자 윈커SP

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나의 판단만을 신뢰하면 삑사리가 나고 아집만 강화될 뿐이다. 타인의 의견을 잘 경청하여 설득력 있는 것은 취하고 아닌 것은 걸러내면 된다. 머리와 귀가 열려 있어야 삶도 한층 더 윤택해진다.