고물가=디폴트값 시대에 무주택은 자살입니다

강남 불패라는 말은 이젠 상투적일 정도로 익숙한데, 이 말이 있는 그대로의 사실이라는 것은 작금의 강남 부동산 시장을 보면 역력해진다.

​

서울 2급지 이하, 수도권 곳곳에서 조정 및 하락 거래가 잇따르는 가운데 강남, 서초 노른자위는 아직까지 철옹성처럼 견고하다. 물론, '엘리트'로 칭해지는 송파 대장들도 속속 하락 거래가 나오고 있음은 주지의 사실이다.

​

정부도 강남, 서초 집값을 계속 주시하고 있고, 이상우 인베이드 투자자문 대표를 비롯한 예리한 부동산 전문가들도 이 지역 집값이 계속해서 신고가를 갱신하는 현상을 유심히 관찰 중이다. 왜인가. 이 지역 집값 상승이 뿌리꺾이지 않는다면 현금의 조정 장세는 일시적일 수밖에 없기 때문이다. 서울 신규 입주물량이 올해는 물론이고 내년, 내후년에 역대 최저치를 기록한다는 것은 이미 디폴트값이 되어버렸다. (둔촌두공 올스톱 사태가 한 번 더 기름을 부은 격이다.)

​

실제 한국은행 조사국 물가연구팀과 동향분석팀이 최근 내놓은 연구 보고서를 하나 살펴본다. 지난 6일 나온 '주택가격 전이효과 분석'이라는 보고서다. 요지는 전국 주택가격이 100만원 올랐다면 그중 21%인 21만원가량은 강남지역 집값 상승의 영향을 받는다는 내용이다. 또 강남지역 주택가격 상승률이 1%포인트 높아지면 서울을 뺀 수도권 집값 상승률은 0.58%포인트 끌어올려진다고 한다. 이른바 동심원 효과다.

​

이 동심원 효과는 강남 핵심지역 집값 상승세가 마치 연못에 던진 조약돌이 파문을 일으키듯 마용성→노도강→금관구 등 여타 지역으로 서서히 퍼져간다는 것으로, '주택가격 전이효과'라고도 불린다.

​

보고서에 따르면 강남지역 11개구의 전이효과는 평균 21.9%에 달했다. 수도권(20.1%), 강북(16.6%)보다 높은 수치고, 지방광역시는 7.5%에 그쳤다. 또 강남지역의 주택가격 상승률이 1%포인트 오르면 강북지역과 수도권(서울 제외), 광역시(인천 제외)의 주택가격 상승률도 각각 0.40%포인트, 0.58%포인트, 0.15%포인트 올랐다.

​

이에 대해 보고서는 "강남의 매매가격 변동이 주변 지역으로 파급되는 효과가 뚜렷한 것으로 나타났고, 지방광역시의 영향은 상대적으로 미미했다"고 설명하고 있다.

​

이쯤에서 작년 주택가격 급등의 원인을 짚어볼까. 간명하다. 재개발·재건축, 교통망 구축 등의 기대감이 해당 지역 집값 상승으로 이어졌다. 이것이 주변 지역으로 확산된 것이 영향을 줬다. 다시 말해 서초, 강남, 노원, 도봉 등 서울 일부 지역의 재건축 기대감이 상승, 안양, 군포 등에서는 수도권광역교통망(GTX) C노선 사업이 가시화됐다. 신도시 개발 및 안산, 시흥 지역에서 신안산선 개발 등 개발호재도 마찬가지.

​

시차는 강남지역의 전세 및 매매가격 상승이 강북 및 수도권(서울 제외)보다 1~2주, 광역시보다는 1~4주 정도 선행했다고 한다.

​

​

그리하여 보고서는 "강남의 매매가격 변동이 주변 지역에 강한 영향을 미치는 것으로 분석된다"면서 "특히 이런 전이효과는 주택가격 하락기보다 상승기에 더 크게 나타났다"고 설명한다. 그러면서 "지난해 주택가격의 큰 폭 상승은 거시적인 요인뿐만 아니라 국지적 요인과 그 요인의 전이효과에 기인한 것으로 나타났다"며 "특정 지역의 주택과 지역개발 정책을 수립할 때는 해당 지역에 미치는 직접적인 효과와 함께 주변 지역에 대한 전이효과도 함께 고려해야 한다"고 결론짓는다.

​

물론 한은 보고서는 지난 과거에 대한 분석이요, 미래 전망은 내놓지 않는다. 그저 지금까지 이러했으니 이런 걸 감안해야 한다는 두루뭉실한 말로 보고서를 끝맺고 있다. 즉, 앞으로의 판세는 각자가 알아서 판단해보라는 것이다.

​

앞으로 부동산 시장이 어떻게 될지에 대해서는 입에 침이 마르도록 강조해왔고 그 의견은 지금도 변함이 없다.

​

매크로 변수(미 연준의 양적긴축 및 금리인상, 우크라이나-러시아 전쟁으로 인한 원자재 및 원유값 상승 등)가 상존하고 애프터 코로나 시대에 경기침체가 시작된 것으로 보이지만 그렇다고 부동산 시장 또한 무조건 침체 상태에 접어들리라고 보는 것은 무지성 억측일 뿐이다.

​

최근 포스팅에서 밝혔듯 고물가는 디폴트값이 되어버렸고

 

이제는 '고물가=뉴노멀'로 접근해야 돈 번다

 

실물자산을 통한 인플레이션(화폐 가치 하락)을 방어하는 것은 부의 축적도 축적이지만 생존 그 자체를 위해서도 필수인 시대다.

 

화폐가치 하락을 이해 못하니 무주택자로 사는 것임

 

'물가급등=돈 가치 하락'을 이해해야 벼락거지 면한다

 

 

현금가치 계속 떨어질 때 돈 버는 방법

 

월세가 계속해서 미친 듯이 오르고 있고 전세 시대는 종언을 구하고 있는 작금에 집값이 조정장을 거치는 중이며, 일부 하락거래가 가시화했다고 하여 지난 2015년 이전처럼 무주택 포지션을 계속 고수하다 부지불식간에 도래한 상승장을 놓쳐버린 벼락거지가 되지 않기 위해서라면 지난날 뼈저린 교훈을 절대로 잊지 말아야 할 것이다.

​

내 집 한 채는 투자 개념이라기보다는 생존 개념에 가까우며 이 시점에서도 내 집 마련의 여력이 있는데도 불구하고 망설이는 자들은 도무지 구제받기 어려운 벼락거지 양극화 시대가 되었음을 인정해야 한다.

​

그러나

​

이렇게 강조한들 열에 한 사람도 제대로 대응하지 못할 것이다.

​

늘 그러했으므로.

​