무조건 부동산 투자가 주식보다 먼저임...ㅎㅎ

주말에도 어김없이 부동산, 주식, 코인 등 재테크 공부에 여념이 없는 나의 이웃들 가운데 부동산 공부에 매진 중인 분이라면 주말 간에 이 글을 필히 읽었으면 한다. <아들아, 돈 공부해야 한다>의 저자 정선용(필명 정스토리) 씨께서 쓰신 이 글은 내가 강조했던 이야기들의 종합이요, 연장이다. 누차 이야기했던 바, 재테커들은 부동산 -> 주식 -> 코인 순으로 자산 형성 포트폴리오를 넓혀가야 한다. 부동산으로 안전마진을 확보한 다음 우량 주식(미국 1등주로 시작하면 좋을 것이다)으로 저변을 넓히며 내공을 쌓아간다면 시일이 흘러 부동산, 주식, 코인, 기타 여러 자산 등으로 포트폴리오를 탄탄히 구축하면서 경제적 자유의 고지에 접어들 수 있을 것이다(이것은 투자의 난이도가 부동산 > 주식 > 코인 순이라는 이야기이기도 하다). 정선용 씨는 주식보다 부동산 투자가 쉬운 이유를 역설하는데, 아주 기본적인 내용이지만 많은 이들이 외면하거나 무시해온 것들이기도 하다. 그런 만큼 꼭꼭 씹어먹듯이 정독해두길 바란다.

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아들아, 부동산 공부해야 한다.

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정스토리

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투자는 망원경의 렌즈를 끼고 바라보는 원시이고, 지출은 현미경의 렌즈를 끼고 바라보는 근시이다.

다시 말하면, 투자는 멀리 보아야 하고, 지출은 가까이서 자세히 보아야 한다.

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아들아, 아버지는 주식 투자는 하지않고 오직 부동산 투자만 하고 있다.

너에게 그 이유를 설명 해주려고 한다.

부동산 투자가 주식투자보다 쉬운 이유는 네 가지가 있다.

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첫째는 실물의 유무이다.

부동산은 실물이고, 주식은 실물이 없다.

부동산은 땅과 집을 말한다.

부동산은 실물자산이지만 주식은 신용증권이다.

즉, 주식은 신뢰를 바탕으로 만들어진 증서인 것이다.

우리가 사용하는 화폐와 비슷하다.

국가가 화폐의 가치를 보증한다는 말이다.

반면에 땅과 집은 현물이 그래도 존재하는 현물자산이다.

신뢰는 신용은 사라지지만, 현물이 있는 땅과 집은 물리적인 공간에 그대로 존재하는 것이다.

결국 실물이 있는 부동산이 주식보다 명확한 자산이 될 수 있다.

보이는 것에 투자하는 것이 더 쉬울 수밖에 없다.

그래서 주식투자보다 부동산 투자가 더 쉽다.

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둘째는 거래의 용이성이다.

거래의 절차가 복잡한 부동산은 대부분 장기투자이고, 주식은 손쉽게 거래가 이루어져 대부분 단기투자로 흐른다.

요즘 주식은 증권 앱에서 클릭 하나로 매수와 매도가 가능하다.

객장이 열리는 시간에는 언제든지 주식 거래를 할 수 있다.

반면에 부동산은 매수와 매도에 복잡한 절차를 거치게 된다.

등기를 쳐서, 소유에 대한 것을 공시하는데, 복잡하고 어렵다.

이렇게 부동산은 거래 절차가 복잡한데다가, 거래 금액이 커서 신중하게 거래해야만 한다.

바로 이 점 때문에 부동산은 장기투자를 하게 되고, 주식은 대부분 단기 투자로 흐르는 경향이 있다.

투자는 망원경의 렌즈를 끼고, 멀리 보아야 한다.

즉 장기 투자를 해야 한다.

바로 부동산 투자는 거래 크기와 거래 절차가 복잡해서, 어쩔 수 없이 장기 투자를 하게 되고, 그래서 투자에 적합한 분야이다.

장기적인 투자관점에서 부동산 투자가 적합하기 때문에 주식투자보다 쉽다.

즉, 절차의 복잡성이 오히려 투자로서는 쉽도록 도와주는 역할을 한다.

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셋째는 변동성의 크기다.

부동산의 변동성이 1이라면, 주식의 변동성은 5정도가 된다.

특히 하락 장세에서 변화는 주식은 변동성은 너무 크다.

심지어 주식은 휴지조각이 되기도 한다.

즉, 말 그대로 가치가 0원이 된다는 말이다.

반면에 부동산은 아무리 바닥으로 곤두박질쳐도 50% 이하로는 떨어지질 않는다.

주식 변동성이 때로는 너무 급격하게 하루에 일어나는 일이 있었다.

그래서 블랙먼데이라는 말도 있었다.

역사적으로는 1987년 10월 19일 뉴욕 증시가 개장 초반부터 대량의 팔자 주문이 쏟아지면서 그날 하루 22.6%가 폭락했는데, 당시 월요일이었기 때문에 이를 두고 '블랙먼데이'라는 이름이 붙여졌다.

사실 그 이전인 1929년 10월 28일(월) 대공황기 뉴욕증시가 12.6% 하락하자 주요 통신사와 신문들이 '블랙 먼데이'라는 용어로 타전하면서 처음 사용됐지만, 1987년 대사건 이후 지수 폭락일을 나타내는 보통명사가 됐다.

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이날 하락률은 미국 역사상 최대였고 이 기록은 지금까지도 깨지지 않고 있다.

그날의 하락율의 쇼크로, 이를 방지하는 서킷브레이크라는 제도가 있다.

서킷브레이크는 주식시장에서 주가가 급등 또는 급락하는 경우 주식매매를 일시 정지하는 제도를 말한다.

1987년 10월 미국에서 사상 최악의 주가 대폭락사태인 블랙먼데이(Black Monday) 이후 주식시장의 붕괴를 막기 위해 처음으로 도입된 제도라고 볼 수 있다.

뉴욕증권거래소(NYSE:New York Stock Exchange)의 경우 10%, 20%, 30%의 하락 상황에 따라 1~2시간 거래가 중단되거나 아예 그날 시장이 멈추도록 만들어놓은 제도이다.

이렇게 서킷브레이크가 만들 정도로 주식 시장은 변동성이 너무 크다.

변동성이 크다는 얘기는 위험성이 높다는 말과 같고, 이 변동의 위험성 때문에 주식투자는 어려운 것이다.

이에 비해 부동산은 변동성은 폭이 작다.

특히, 하락장에서도 바닥으로 곤두박질치는 사태는 벌어지지 않는다.

주식투자보다 부동산의 변동 폭이 적다는 점이 부동산 투자가 쉬운 점이다.

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넷째는 공부의 크기다

부동산 공부보다 주식 공부하는 크기가 너무 많다.

부동산 투자의 공부해야 할 범위 1이라면 주식투자의 공부해야 할 범위 100이다.

즉, 주식은 공부해야 할 분야가 너무 많다.

첫째, 주식투자 공부를 위해서는 ‘산업의 트렌드’를 알아야 한다.

얼마전까지 BBIG(밧데리, 바이오, 인터넷, 게임)의 산업군이 뜬다는 기사를 자주 접했을 것이다.

그런데 이런 기사를 읽고 주식 시장에 뛰어들었다면, 오르고 난 이후에 매수한 것이다.

해당 정보가 뉴스로 나올 정도면 이미 기관투자자들이 사서, 다 올라간 이후다.

이렇게 미래의 성장하는 산업군을 예측할 수 있는 정보 분석 능력과 통찰력이 있어야 한다.

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둘째, 주식투자 공부를 위해선 기업의 재무제표 정도는 볼 줄 알아야 한다.

매출이 얼마이고, 손익이 얼마이고, 매출과 손익 대비해서 주가는 적정한지 판단하는 눈이 있어야 한다.

최소한 주식의 투자가치를 평가하는 방법인 PER(주가수익비율), EPS(주당순이익), ROE(자기자본이익률) 이 세 가지 정도는 알아야 한다.

하나만 예를 들어 설명하면, PER(주가수익비율)이다.

주가수익비율(PER)은 주가가 그 회사 1주당 수익의 몇 배가 되는가를 나타내는 지표로, 주가를 1주당 순이익(EPS: 당기순이익을 주식수로 나눈 값)으로 나눈 것이다.

즉, 어떤 00마켓의 기업의 주식가격이 100,000원이라고 하고 1주당 수익이 20,000원이라면, PER은 5가 된다.

보통은 PER는 기준은 10이 보통이다.

즉, 이 기업의 순이익이 주식가격보다 크면 클수록 PER이 낮게 나타난다.

따라서 이 주식은 PER이 낮으므로 이익에 비해 주가가 낮다는 것으로 그만큼 기업 가치에 비해 주가가 저평가돼 있다는 의미로 해석할 수 있다.

반대로 PER이 높으면 이익에 비하여 주가가 높다는 것을 의미한다.

따라서 00마켓은 주가가 기업이익 대비 저평가한 것이므로 매수하는 좋다는 의미다.

이 정도로 주식을 공부하기는 쉽지않다.

특히나 전문투자가들이 아닌 월급쟁이가 주식 투자는 것은 정말 어려운 공부다.

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셋째는 주식투자 공부를 위해선 매년 기업의 기술과 사업전략을 파악할 줄 알아야 한다.

그 사업전략이 실현 가능한 전략인지, 아니면 귀신 신나라 까먹는 말도 안되는 소리인지 분석하는 눈이 있어야 한다.

예를 들어, LG화학과 SK의 배터리 분쟁이 있었다.

이 배터리 분쟁은 LG와 SK 간의 전기차 배터리 영업비밀 침해 분쟁으로, LG가 2019년 미 국제무역위원회(ITC)에 SK를 상대로 분쟁을 재기하면서 본격적으로 시작되었다.

2021년 2월 ITC는 SK가 생산하는 리튬이온배터리 완제품 및 배터리 부품에 대해 미국으로의 수입 등을 10년 동안 전면 금지하기로 최종 결정되었다.

이에 SK는 미국 내 배터리 사업이 사실상 불가능해지면서 합의 절차에 돌입했고, SK가 LG에 2조 원 상당의 배상금을 지급하는 조건으로 합의에 이르면서 배터리 분쟁이 일단락됐다.

이런 기사가 나왔다고 치자.

이 기사가 주식 시장에 어떤 영향을 미칠지 분석하는 통찰을 가질 수 있는가?

쉽지 않다.

그래서 주식투자는 부동산 투자보다 공부할 것이 많다는 것이다.

넷째는 주식투자 공부를 위해선 거시경제 흐름도 공부해야 한다.

통화정책의 변화와 재정정책이 바뀌는 현상이 주식 시장에 미치는 영향을 분석할 줄 알아야 한다.

여기에 환율이 변하는 흐름도 이해해야 한다.

주식 공부는 이렇게 한도 끝도 없다.

그만큼 주식 공부는 해야할 양이 많다는 점이다.

반면에 부동산은 공부할 것은 없다.

쉽게 얘기하면, 부동산은 종자돈과 부동산 대출제도의 이해, 부동산 관련 제도와 법만 마음먹고 하면 누구나 할 수 있다.

1970년대 복부인이었던 분들이 가방 큰이 길어서 부동산 투자를 했던 것이 아니다.

그분들도 할 수 있는 공부는, 지금의 누구든지 할 수 있는 공부다.

부동산 공부를 못하는 이유는 관심이 없어서이지, 부동산 공부가 어려워서가 아니다.

주식투자 공부보다 부동산 공부를 하도록 하자.

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아들아, 결론이다.

부동산 공부는 주식 공부보다 쉽다.

왜냐하면, 다음 4가지 때문이다.

첫째, 부동산은 실물자산인 점. 둘째, 부동산은 거래 절차가 복잡한 점. 셋째, 부동산은 가격변동성이 적은 점. 넷째, 부동산은 공부하기 쉽다는 점.

어려운 주식 투자 공부보다 먼저 부동산 공부를 해야하는 이유다.

너는 조금은 쉽게 경제적 토대를 구축했으면 하는 마음에 이 글을 적는다.

사랑한다. 아들아.

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[출처] 부동산 투자가 주식 투자보다 쉬운 4가지 이유 (부동산 스터디') | 작성자 정스토리