손품·발품 제대로 해서 좋은 집 사는 방법

　부동산 공부를 어떻게 해야 하는지 모르는 사람이 많다. 일단 책 몇 권 읽고 관심 지역 공인중개업소를 돌며 중개업자한테 배우면 될까.

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　천만에. 중개업자들은 다 안다. 당신이 집을 정말 사고 싶어서 방문한 것인지, 이리저리 간만 보고 정보만 캐치해서 나가려는 녀석인지.

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　해서 전자일 경우엔 매물과 입지 현황을 소상히 알려줄 테지만, 후자일 경우 냉랭한 반응을 보일 것이다.

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　당연한 일이다. 집을 사거나 팔 사람이어야지 중개서비스를 해주고 돈을 받아 챙길 것 아닌가. 그들도 그들 나름대로 돈을 벌어야 하지 않겠는가.

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　하지만 스터디 그룹 따위 만들어서 중개업소에 간다면 그들은 최대한 빨리 여러분이 떠나길 바랄 것이다.

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　그러니 기억해두라. 책상에 앉아 하는 부동산 공부는 중개업소를 방문하기 전에 이미 충분히, 차고 넘칠 만큼 해둔 상태이도록 해야 한다. 그런 다음 부동산중개소를 방문하라.

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　짧게 말해, 공부 다 끝내고 부동산중개소를 가라. 그렇게 사전 공부를 다 끝내고 현장 경험을 쌓으면 정말 빠르게 내공이 늘게 된다.

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　부동산 앱의 양대산맥은 현재 호갱노노와 네이버 부동산이 있다. 왜 이들 둘인가. 하고 많은 앱들 중에서?

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　가격 변동을 실시간으로 확인할 때는 네이버 부동산이 좋다. 호가 확인에 유리하다.

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　반면 호갱노노는 실거래가만 반영한다. 하지만 실거래가와 이런저런 관심자들의 수, 매맷가와 전셋가 갭 등 여러 지표를 한 눈에 볼 수 있어 동향 파악에 유리하다.

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　네이버로 호가를 확인한 뒤에는? 전화하라. 거래 가능 매물인지 체크하고 중개소에 직접 방문하라. 거래량이 많고 가격 변동이 심한 시장이라면 매물이 속속 빠져나가거나 거둬질 수 있으니 수시로 확인해야 한다.

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　중개업소는 수시로 확인하는 사람을 잠재 매수자로 보고 친절하게 알려준다.

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　그러나 막상 실제로 가서 상황을 파악해보면 머리가 복잡해질 수 있다. 내가 사려던 아파트가 10억원인데, 호가가 12, 13억원이 되어 있는 경우다. 마지막 거래가가 10.5억원이었는데 호가가 이 정도로 높아지면 눈앞이 아득하다.

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　그럼 그냥 단념하고 떠나야 하는가. 일단 떠나보라. 다른 비슷한 단지로 가서 호가와 매물 현황을 점검하라. 그럼 알게 될 것이다. '아, 상황은 매한가지였다.'

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　이럴 경우 당신은 '순환매'를 기다려야 한다. 생각보다 순환매가 뭔지 이해하질 못하는 사람이 많은데, 모르면 그냥 외워두시라.

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　강남3구가 오르면 마포, 용산, 성동, 광진 등등의 순으로 실거래 신고가가 찍힌다. 이와 동시에 각 구 내 동별로도 입지 차이가 있어 순환매가 일어난다는 것을 알아야 한다.

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　상황은 그때그때 다르지만 일단 앱을 켜고 전화를 수시로 하면서 원하는 입지와 차선의 입지와 차차선의 입지를 고른 각 입지별 대장아파트를 기준으로 주변의 2군 아파트를 골라 아파트 단지별로 가격 변동 추이, 최신 실거래가와 현재 매물을 점검하고 있어야 한다.

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　그러면서 비교적 가격이 괜찮다고 여겨지면 중개업자한테 연락해 상황을 체크하면 된다. 그럼 중개업자한텐 무엇을 물어보는 게 좋은가. 짧게 물어보면 안 된다. 소상하게 물어보라.

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　최근 매물이 얼마나 있나요, 거래량은 어떤 상태인가요, 가격이 이정도면 괜찮은 편인가요, 앞으론 어떨 것 같으세요, 매수자들이 많이 오나요, 급매물은 혹시 있나요, 호가를 좀 낮춰주실 수 있나요, 지금 매도자 우위 시장인가요 등등.

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　그렇게 시장의 분위기를 실감해야지만 매수 결정을 내릴 수 있다. 첫 술에 배부를 수 없지만 사실 이런 것들은 아주 쉬운 투자 행위다. 방법이 정해져 있기 때문에 그대로 실천만 하면 되기 때문이다.

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　그러나 꼭 실천하지 않고 하락 기우제를 지내기 때문에 벼락거지가 되곤 했다. 올해도 상당수 어김없을 것이다.

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