지금은 무조건 현금흐름 비축해야 할 시기다

<사야 할 집 팔아야 할 집>(2022)이라는 책을 낸 콘텐츠 크리에이터 겸 작가인 채상욱 씨의 부동산 코멘트를 보자. 그의 의견에 동의하든 하지 않든 곱씹을 만한 가치는 충분하다. 천천히 읽고 시장 상황에 대응하길 바라며, 그의 말처럼 어느정도 현금을 비축해두고 있는 것은 리스크 관리를 위해서 중요하다.

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채상욱 부동산 코멘트

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가계대출 2022년 누적 -0.7조. 이유가 뭘까?

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갭투자 열풍 종식

전세도 대출로 들어간 2019년부터 금리 영향에 노출

향후 역전세 우려가 있음

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가계 개인 사업자향 대출

700조원 육박, 이들 중 일부는 주택매수에 개인사업자 대출 활용했을 것

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-> 역전세, 과도한 레버리지가 청산되면

가계 소득 감소, 수요 위축이 시작될 수 있음

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현재가 위험의 피크일 수 있지만, 내년 말까지 금리상승이 계속될 수 있음. 현금흐름도 이 기간의 충격을 커버할 수 있을만큼 비축해두길 권고.

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가계대출은 2022년 -0.7조원 누적 할만큼 2015-2021년 평균 110조 빌리던 가계가 맞나 싶을 정도로 돈을 안 빌리고 그냥 갚는다.

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혹자는 DSR로 그렇다고 하는데 DSR 40퍼란건 세전 기준이니 세후론 원리금 상환으로 세후의 5-60퍼를 쓴다는 거라서 이 상태론 생활이 안될정도야. 말 그대로 하우스푸어의 상태가 된다.

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전세에 기대서 집 사오던 갭투자 열풍에서 매수자들은 전세가 알아서 생기는 줄 알지만, 전세도 대출이 기반이 된 2019년부터는 금리 영향에 그대로 노출되었고, 지금 임차인 중에서 전세빵빵하게 들어갈 자금력 있는 임차인은 사라지고 보증금 낮춰야 겨우 들어갈 임차인 상태다.

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고로 갭매수도 지금은 “취득세가 중과라” “보유세에 노출되서”라고 단서를 달며 매수를 못한다. 그러나 실제 위험은 전세보증금 낮추는 상황이 올까봐 즉 내년 역전세 올까봐 매수를 할 여력이 없다.

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가계의 개인사업자향 대출은 지난 3년간 너무 크게 작동해서 이제 개인사업자 대출도 700조원 육박, 이 통계에서 나도 이제는 그냥 넉다운 됐다.

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연착륙 기대감에 대한 포기와 함께 넉다운… 다중채무를 진 가구들이고 이들 중 누군가는 주택에 차주를 개인사업자로, 누군가는 실제 자영업에 사업자대출을 받았는데, 안타깝게도 금리가 이상태라면 가계 구매력이 눈녹듯 서라지므로, 코로나때가 아니라 지금 진정한 수요위축의 시대가 시작되었다 할 것이다.

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외국에서는 그래도 한국이 미국을 따라 금리를 높이므로 경제 펀더멘탈이 좋다고 한다. 일본 중국과 비교하고 맛 가는 유럽대비 좋아보이는게 사실인데,

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그런데 부동산에 대출로 전세를 맞추고, 그 전세에 매매 갭을 하고, 그렇게 레버리지의 레버리지로 주택가격을 올려놓은 상태에서 경제 펀더멘탈이 좋다…? 모르겠다…

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앞으로 1.5년간 역전세 장세가 펼쳐지고, 2022년이 아니라 임대차 피크였던 2021년의 +2년차인 2023년의 역전세가, 진성 역전세가 아닐까 한다.

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연착륙이 오길 바라지만 또 추경호 부총리 말마따나 -10퍼 정도로 천천히 내리길 바라는게 시장이지만, 현 상태의 지속이라면 그게 될지 모르겠다.

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여러모로 지금이 위기나 위험의 피크일수도 있다는 생각을 하지만, 최소 내년 말까지 위험을 열어둬야 할 거 같고, 현금흐름도 이 기간의 충격을 커버할 수 있는 수준만큼 비축해놔야 하는 시기라 판단, 나는 그렇게 할란다.

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P.S. 그간 공급부족으로 붇은 영원히 오를거같이 얘기하던 붇 인플루언서들 요즘 왜 공급 얘기 안하냐, 다 대응해줄 생각 있는데…

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