지금 집값이 주춤한 이유와 2차 랠리의 서막(ft. 부동산)

얼음공장, 부읽남 등 눈 밝은 부동산 전문가의 이야기와 사견을 섞은 현 부동산 시장에 대한 진단과 분석, 그리고 전망이다. 일전에 절반 정도만 정리해두고 말았던 것에서 나머지 절반을 채워넣었다. 정독하시라.

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(1) 현재 시세는 왜 주춤한가.

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대출규제의 효과. 자본주의는 신용으로 돌아간다. 근데 그 신용을 막아버렸다. (내 표현대로라면 반시장주의 탈레반이 아닐 수 없음.)

그러나 오래가지 못한다. 주택은 강제적으로 참여하는 시장이다. 살려면 어떻게든 집을 마련해야 한다. 강제 참여 시장의 의미.

해서 수요는 계속해서 생긴다. 그것은 자연발생적이다. 그럼 그 수요가 소멸했나? 아니다. 대출규제로 누른 것일 뿐이다. 오래 못 간다.

시장은 냉정한 곳이다. 반드시 수요는 돌아온다. 억지로 눌려진 수요가 일거에 나오면 쏠림효과는 물론 풍선효과까지 상당할 것이다.

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(2) 비자연적인 시장은 오래 못 감

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대출에 대한 규제가 전 세계에서 유례 없을 정도로 심각함. 세계적으로 이렇게 돈을 안빌려주는 국가는 없다.

언론에서 '영끌' '하우스푸어' 운운하는데 같잖은 소리. 영끌은 집값의 80% 이상을 끌어왔을 때에 들어맞는다.

현재 12억이상은 40%, 15억원 이상은 대출을 아예 막았다. 이 40%는 아주 건전한 구조다. 이 역시 선진국에선 유례가 없음.

게다가 주택담보대출 연체비율이 얼마인가. 0.2%대다. 아주 낮다. 그만큼 주담대 받은 사람들의 살림살이가 건강하다는 것임.

결국 시장이 조금이라도 정상화(우리는 대선을 앞두고 있다.)되려 한다면 크게 튀어오를 것이라는 소리.

무엇이 튀어오를 진 잘 알 것이다. 저가 주택부터 일단 최대한 빨리 매수하려는 쏠림현상부터 일어날 것이다.

여기애 대출 부분 까지 완화되면 집값 매수 행렬은 더더욱 빗발칠 것이고 완화가 안 되더라도 저가주택 매수 분위기는 대세가 될 것이다. 언제고 안 살 수는 없는 노릇 아닌가.

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(3) 임대차 시장은 불안은 지속될 것

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불안의 서막은 2017년이었다. 많이들 2020년 7월을 임대차3법을 거론하나 진짜 불안은 2017년부터 시작됐다.

임차인에게 당근을 주고 임대인에게 채찍을 주다보니 집을 사서 세를 놓는 임대 공급자로서의 기능이 마비돼갔다.

주택 공급자를 못살게 구니 시장이 멀쩡하겠는가. 집을 사서 세를 놓는 자연스런 경제 행위가 막히니 부작용은 예견된 것이었다.

2014년도 박근혜 정권 때를 상기해보자. 전세가 미친 듯이 폭등했다. 그때 야당(현 여당)서 그랬다. "서민경제 파탄났다. 전셋가 잡아라."

그래서 어떻게 했나. 다주택자 양성을 했다. 그래서 효과가 있었나? 16년도에 집값이 잡혔다.

다주택자는 민간임대공급자라는 사실을 무시하니 지금 이 사달이 난 것이다.

다수택자를 양성하면 전세 공급이 이뤄지고 전세는 안정된다. 그러나 이 정부에선 2017년 이후로 다주택자를 계속 후드려팼다.

집을 못 사게 하고 팔면 세금 폭탄을 때리고 지금은 집만 가지고 있어도 죽이겠다고 겁박을 해댄다. 미친 세상이다.

결국 갈수록 전세를 놓을사람(다주택자)이 없어지는 구조다. 이걸 되돌리려면 시일이 한참 걸릴 수밖에 없다.

임대차시장 안정은 불가능하다는 소리. 지금 매매시장보다 불안한 것은 전월세 시장임을 기억해두라.(매매시장도 물론 불안하다.)

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(4) 전월세 시장이 엉망진창이 돼버림

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우리나라 전월세 시장이 지금처럼 황폐화된 적은 없었다.

특히나 월세시장, 폭망이다. 이런 적이 없었다.

지금까지 월세가 덜 오른 이유가 무엇이었나. 전세가 있어서였다. 전세가 있는 덕분에 월세가 쌌다.

그러나 이제는 사정이 달라졌다. 월세가 어디까지 오를건지를 생각해보면 아찔해진다.

전세시장에서의 전세원리금 균등상환을 대비해 전세가 유리한 시점이 온다.

그때가 돼서는 월세보다 싼 시기가 올 것이다. 그럼 다시 전세시장으로 간다. 그럼 이러한 전세는 매매가를 건드린다.

다시 말해서,

고가 전세 형성과 대출규제 → 월세 수요 증가 → 월세 가격 상승 → 월세대비 전세가 다시 상대적으로 유리해짐 → 다시 전세시장으로 수요 증가 → 전세가가 매매가를 밀어올림.

결국은 현재 부동산 시장을 진정시키려면 전월세 시장을 잡아야 한다.

아파트의 경우 전세가율이 낮아지게 해 집 안 사고 전세 택할 수 있게 해줘야 한다.

모두에게 선택권, 다시 말해 선택의 자유를 주어야 한다.

그러나 지금은 전세를 선택해야 하는데 전세가가 올라가고 있다보니 매매와 월세 선택지가 남는다.

그 다음은 매매할 때 대출을 안해주고, 취득세 등이 심하다보니 월세시장으로 밀어넣는다.

지금 정부는 월세에 대해서는 아무런 간섭을 하지 않고 있다.

이게 무슨 말이겠는가. 월세 닭장에서 살라는 소리다.

지금 월세시장이 폭등을 구가 중인데, 이러다가 다시 전세 수요가 쏠리고 전세값 상승이 매매가를 쭉 밀어올릴 것이다.

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(5) 조금 더 먼 미래는 어떻게 될 것인가

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영국 런던의 예를 들어보자. 런던에서는 집 살 생각을 안 한다. 집이 비싸서 월세를 사는 게 당연시된다. 전세가 없다보니 월세를 산다.

영국 같은 선진국에선 이미 부동산 세금을 천정부지로 높인 전례가 있다. 그러다보니 조세의 전가 및 귀착에 의해 월세시장안 폭망했다.

집값이 폭등해버렸다. 하지만 지금 우리나라처럼 미친 가렴주구 대출규제를 하는 나라는 어디에서도 없다.

보유세 증가→ 전월세 비용 증가

취득세 및 양도세 증가 → 매매값 증가

이렇게 되는 것이다. 그런 집을 더 이상 못 가지게 된다는 생각이 정상이 되는 일이 벌어진다. 우리나라가 그렇게 되고 있다.

우리나라가 전세 시대 소멸이 임박했다는 소리는 일찍이 했었다.

국내에 전세가 없어지면 집 사는 시대는 끝났다는 생각이 보편화된다.

월세로 사는 게 일상이 된다. 결국 이 둘이다. "집 사는 건 불가능하니 월세로 산다" "돈이 있으니 매매를 한다"

압도적으로 전자가 많고 후자는 있는 자들의 몫이 된다.

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그런 시국이 오면 그때부터 건설사도 주택공급을 대폭 줄일 것이다. 어차피 분양이 안 될 것이니. 결국 건설경기도 하강한다.

최근의 예로 지난해 과천신혼희망타운 미분양을 들어보자. 왜 미분양이 났는가?

첫 째, 평수가 20평아래였다. 두번째로 차익이 나면 기관과 나눠 먹어야한다. 차익실현 이점이 없다.

무슨말이냐면 사람들은 부동산을 자산으로 인식한다. 정말 실거주 공간만 필요하다면 신혼희망타운은 입지상 완판되었어야한다. 하지만 자산으로 인식하기때문에, 이점이 없다고 느끼면(세금부과 등) 건설사도 따라서 분양을 줄일 것이다.

이러한 가장 큰 문제를 겪고 있는 곳이 독일의 베를린. 베를린 서민들은 길거리에 나앉아 있다.

월세가 너무 비싸기 때문이다. 기억할 것은 월세가 너무 비쌀 때, 월세를 못 올리게 하고 세입자를 한 번 받으면 못나가게 하고, 월세를 지정을 하고 이러한 정책의 최후 결과는 민간에서 주택공급을 하지를 않는 것이다. 지어봤자 안되기 때문이다.

건설사는 미분양나면 끝이기 때문에 생각보다 나약한 존재고, 잠재 수요자들 또한 세금을 계속 늘려서 아무 이익이 없게 하면 아무도 안 산다.

그러니 월세의 암시장이 생긴다. 사람들이 월세를 구하지 못한다. 집주인한테 감사비, 뒷돈 주는 일이 횡행한다.

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(5) 돈이 그리도 풀렸다는데 체감이 안 되는 이유

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코로나 사태가 기폭제가 돼 그리도 풀려버린 돈은 어디로갔나. 일부 계층으로 갔다. 자산시장으로 흘러갔고 자산시장의 덩치 큰 플레이어들인 회사로 굴러 들어갔다.

강남 빌딩 예로 들어보자. 부자의 땅값이 천정부지로 치솟았다. 덩어리가 큰 것들은 더 많이 상승했다. 결국 이러한 큰 뭉칫돈은 회사들로 흘러간다.

코로나 시즌 이후 몸값이 크게 오른 사람이 있지만 회사원은 대부분 제자리걸음이었다. 이유는 간명하다. 그 자리를 원하는 사람이 많다. 회사원은 스페셜하지 않다. 경쟁은 일상이고 대체자는 많다. 그래서 몸값은 안 오른다. 결국 자본의 경쟁력을 키워야 한다. 내 몸값도 몸값이지만 이와 더불어 내 자본을 계속해서 불릴 수 있는 역량과 함께 자본의 몸값을 키워야 한다.