10억 아파트를 물려주고도 세금 안 내는 방법(ft. 세금, 증여)

세금이 재테크인 시대죠. 워낙 뜯기는 돈이 많으니 어쩔 수 없습니다. 세금 지식은 필수이고 절세는 최선의 재테크입니다. 오늘은 수억, 십수억 아파트를 물려줘도 세금을 내지 않으려면 어떻게 해야 하는지 살펴보겠습니다.

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한국경제에서 소개한 사례부터 보죠.

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"서울에 시가 10억원 아파트를 보유한 A씨는 최근 집을 매도하고 경기도로 이사하려다 마음을 접었다. 서울 집을 처분하고 남은 차액을 자식에게 물려주자니 수천만원에 달하는 증여세 부담이 컸기 때문이다. 최근에는 부동산시장이 얼어붙어 원하는 가격으로 집을 거래하기도 쉽지 않다고 판단했다. 그러던 중 A씨는 아들이 보유하고 있는 경기도 신도시의 6억5000만원 정도 집과 자신의 서울 집 소유권을 교환할 수 있다는 것을 알게 됐다. 이를 통해 3억5000만원을 사실상 아들에게 증여하게 되지만 증여세는 한 푼도 내지 않을 수 있다."(한국경제)

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1. 차액 3억원까진 증여가액 합산 안 됨

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A씨의 사례가 가능했던 이유는 무엇일까요? 상속세 및 증여세법 제35조에 정답이 있습니다. 가족 간 집을 교환할 때 차액의 3억원, 혹은 시가의 30% 중 적은 금액은 증여세 과세 대상에서 제외하기 때문이지요.

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예를 한 가지 더 들어볼까요.

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시가 서울 외곽 아파트과 경기도 5억원 집을 가족이 맞바꾸면 8억원의 30%인 2억4000만원가지 증여가액서 빠집니다. 15억원 아파트와 10억원 아파트 소유권을 바꾸면 15억원 아파트의 30%는 4억5000만원이지만 3억원까지는 증여가액 제외가 인정되고요.

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2. 단, 양도세 계산 잘 해야

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주택 소유권을 바꿀 땐 감정평가를 먼저 받아 놓는 게 유리합니다. 세법은 거래 가액이 불분명할 경우 주변 매매가 등 유사 매매 사례가를 기준으로 차액을 계산하지만, 감정평가 가격이 있으면 이를 우선 적용하거든요.

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단, 양도세 계산엔 주의해야 하는데 사례로 아버지의 15억원 집과 아들의 10억원 집을 맞교환하는 경우를 봅시다. 대부분 아버지는 15억원의 집을 10억원을 받고 매각한 것으로 생각할 테죠. 1가구 1주택 양도세 비과세 기준인 12억원 이하에 해당하니 2년 거주 요건만 채우면 양도세를 내지 않아도 된다고 볼 것입니다. 하지만 과세당국은 실제 주택 가치인 15억원을 처분 가격으로 여겨 여기에 대한 양도세를 매기빈다.

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아버지가 아들에게서 받은 10억원의 집값이 올라 향후 15억원에 처분할 때도 마찬가지입니다. 아버지로서는 원래 본인이 갖고 있던 15억원 주택을 처분해 10억원 주택을 받은 셈이므로 주택 매수가액을 15억원이라고 생각할 수 있다. 하지만 과세당국은 소유권 교환 시점의 주택 가치인 10억원을 취득가로 보고 처분가인 15억원과의 차익을 계산합니다.

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사실 말입니다.

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이런 팁들은 모르는 사람은 모릅니다.

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제 지인 한 사람 얘기를 해볼까요.

그는 2년 전 마용성 핵심지 12억원짜리 아파트를 한 채 갖고 있었습니다.

그러나 이후에도 매해 집값이 이렇게 오를 줄 몰랐고,

미처 아들 신혼집으로 쓰게 하려 했던 이 집(현재 16억원이 넘었지요)

일찍이 물려주지 못한 것을 후회하고 있었습니다.

당시 증여를 할 경우 증여세가 수억원이 나올 것이었으니까요.

이후에도 집값이 더 오른다면 증여세는 더 커질 테고요.

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그러다 그는 소유권 맞교환이라는 정보를 알게 된 겁니다.

해서 아들에게 자가 집을 마련하게 권유,

아들(월 500만원을 버는 어엿한 대기업 사원입니다)이 같은 해 레버리지를 일으켜,

서울 외곽의 8억원대 집을 마련하게 했고

(그럴 여력이 되는 집안이라는 점을 감안하고 봐야 하겠습니다),

현재는 그 아들이 아버지가 살던 마용성 핵심지 아파트에 신혼살림을 차려 삽니다.

증여세도 훨씬 더 적은 금액을 낸 터라 흡족스러워하고 있고요.

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이렇듯 정보가 없으면 잃지 않아도 될 돈을 잃고 정보가 있으면 최대한 리스크관리가 가능해집니다. 잃지 않아도 될 돈은 잃지 않게 되니까요. 그러니 기억합시다. 절세는 재테크입니다. 잃지 않는 게 최선의 재테크입니다. 그러려면 그때그때 취한 정보를 잘 메모해두고 일상에서 필요할 때 끄집어내 활용해야 합니다. 부지런히 대비하는 자만이 부자가 될 수 있습니다.