정부가 공시지가를 작년 수준으로 유지함으로써 올해 크게 늘어날 것으로 예상된 고가 주택 보유자의 보유세(재산세 + 종부세)를 일부 덜어줬다는 소식이 뜨고 있지요. 1가구 1주택 보유세 부담 완화 정책으로 '똘똘한 한 채' 소유주들의 부담이 확 줄었다는 겁니다. 그 대표적인 예로 반포구 대장 '아크로리버파크'가 거론되는데, 한 번 봅시다.
우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 팀장이 올해 공시가격을 적요한 1가구 1주택자의 보유세 변화를 시뮬레이션해봤다는데요. (동호수별 세부 공시가격은 오늘(24일)부터 공개되기 때문에 23일 발표 직후 시뮬레이션에는 지역별 평균 상승률을 적용한 가격으로 진행했다고 하네요.)
결론적으로 강남 고가 아파트 보유세는 올해의 겨우 작년과 비슷하답니다. 재산세는 변화가 없고 종부세가 소폭 오르거든요. 작년 95%였던 공정시장가액비율이 올해 100%로 오른 때문이라고요.
<서울 서초구 아크로리버파크 전용 112㎡>
3996만원 수준의 보유세를 낼 것으로 추산됩니다. 올해 공시가격 상승분을 감안하면 보유세 5005만원을 내야 하는데 1009만원 감소한 거져. 3809만원을 냈던 작년과 비교하면 약 5%(187만원) 오른 겁니다.
<서울 서초구 반포자이 전용 84㎡>
보유세가 2358만원에서 1718만원으로 640만원 감소합니다. 1652만원을 냈던 2021년보다는 66만원 증가하고요.
<서울 강남구 래미안대치팰리스 전용 84㎡>
애초 예상보다 704만원 줄어들어 1942만원입니다.
<서울 마포구 마포래미안푸르지오 전용 84㎡>
올해 보유세는 686만원으로 완화방안을 적용하지 않았을 때(897만원)보다 211만원 감소하고, 전년(654만원)보다는 32만원 늘어납니다.
<서울 성동구 텐즈힐 전용 84㎡>
보유세가 480만원에서 341만원으로 139만원 줄어듭니다.
<서울 성동구 전용 169㎡ 단독주택>
올해 보유세 부담은 530만원으로, 올해 공시가격을 적용해 산출한 보윳 ㅔ694만원보다 164만원 줄어듭니다. 작작년에 525만원이었던 것과 비슷하죠.
문제는 이게 임시적인 세금 완화 조치이다보니 공시가격 상승에 따른 앞으로의 보유세 증가는 불가피합니다. 매년 부동산 가격이 오르면 해결할 방법이 없어요. 결국은 공시가격 현실화를 재논의해야 한단 겁니다. 그러나 정부가 그렇게 할까요. 회의적입니다. 집으로 벌어들인 세수를 다시 줄여줄 거라고 보는 것은 정부를 너무 선의의 눈길로 보는 거죠.
이제 정말 집은 보유세와 각종 유지비를 감당 가능한 사람만 살 수 있는 곳이 되어버렸습니다. 아리팍 보유세가 올해 4000만원이라면, 그런 곳에 사는 가구의 월 실수령은 얼마여야 할까요.
최소 보유세의 5배는 돼야 합니다. 월 실수령이 최소 2000만원 이상 되지 않는다면 절감당가능한 수준이 안 됩니다. 강남 고가 아파트에 살 때 보유세만 많이 나갈까요. 기본적인 커뮤니티 수준이 있기 때문에 평균 정도만 유지하려 해도 강북의 어중간한 아파트 살 때보다 곱절의 비용이 들어갑니다.
제가 누차 '체급'을 강조하는 것은 그래서입니다. 로버트 기요사키의 말처럼, 제아무리 고가 부동산 자산을 갖고 있어도 그걸로 현금흐름을 창출해내는 게 아닌 이상 그것은 자산이라기보단 부채의 속성에 가깝거든요.
자기 수준을 면밀하게 점검하고 체급에 맞는 아파트에 사는 것. 이것은 꾸준히 목돈을 모아 불려나가야 하는 재테커에겐, 현금흐름이 가장 중요하다는 것을 이해하는 이 땅의 뭇 재테커들에겐 백번 강조해도 모자라지 않은 명제입니다.
(1) 500만원 미만이라면
-10~15억원대 아파트를 보유하는 걸로 충분하다. 그 이상은 부담이 된다.
(2) 월 500~800만원 정도 소득이라면
- 15~20억원대 아파트를 보유, 유지하는 것은 나쁘지 않다. 하지만 그 이상대는 부담이 된다.
(3) 그럼 20억원대 이상 아파트는?
-20~25억원대 아파트는 연 실수령액이 1000만원은 기본으로 넘어가야 들어갈 만하다. 1000만원으로도 빡세고 1200만원 이상은 돼야 숨통이 그나마 트일 것이다. 월 1200만원 실수령액은 세전 연봉 2억원 선이다.
(4) 그렇다면 25~30억원대 아파트는?
-냉정하게 말해 세전 연봉 2억원으론 유지하기 힘들다. 30억원대 이상 아파트의 경우 세후 2억원 정도면 겨우 건사하는 것은 가능하리라. 그러나 그 이상이 돼야 팍팍하지 않게 그 커뮤니티 수준에 맞는 삶을 누릴 수 있다.
이걸 잊지 마시길 바랍니다.
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