내 '체급'에 맞는 갈아타기를 해야 한다(ft. 부동산)

집.

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한국에선 아파트가 주류인 이 대세의 주거공간은 거주를 위한 필수재로서의 속성과 투자를 위한 투자재로서의 속성이 혼재한다.

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개인마다 물론 편차는 있다. 필수재의 속성에 방점을 찍는지, 투자재로서의 속성에 방점을 찍는지에 따라 말이다.

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하지만 한국에서 살아갈 때 아파트가 있고(유주택자), 없고(무주택자)의 차이는 크다. 그것은 마치 넘어설 수 없는 계급의 차이이기도 하다.

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해서 주거 컨디션은 아주 좋은 편인데도 집값이 좀 낮다는 이유로, 미래에 다른 곳보다 덜 오를 거 같다는 이유로 열등감을 느끼고 조바심을 느끼는 가구도 적지 않다.

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2년 실거주만 찍으면 어떻게든 1억원에 달하는 거래비용과 막대한 추가 주담대를 끌어들여서라도 조금 더 윗 급지로 가려는 것은 그래서다.

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내 집이 주변 사람들보다 값이 더 나가면 마치 나의 가치가 그만큼 높아진 것 같은 착시에 빠진다.

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물론 갈아타기는 진리다. 여윳돈이 있고 현금흐름이 안정적이고, 원리금을 너끈히 감당할 수만 있다면야 미래의 소득을 최대한 현재로 당겨서 내가 살 수 있는 한 최대치로 좋은 집을 사는 것은 옳다. 그것은 바람직하다.

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그러나, 그럼에도 불구하고 명심해야 한다.

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내가 최대치로 영끌해 산 집이 내가 정말 장기적으로 감당가능한 집인지를. 내 현금흐름 파이프라인이 월급 뿐이고 아내와 맞벌이를 해서도 월 700만원을 넘기지 못하는 수준인데, 20억원대 이상 집을 살려고 하는 경우를 상상해보자.

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물론 거주는 가능하다. 유지도 가능하다. 하지만 그뿐이다. 이내 숨이 찰 것이다.

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20억원대 집이 어떤 곳이 있는지 보자. 무작위로 골라본다.

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이런 집에서 자녀가 없는 딩크족 부부가 월 700만원 실수령을 받으면서 산다거나, 잘 버는 혼자 사는 직장인이 그 수준의 월급을 받으면서 지낸다면 보유세, 종부세 등 유지 관리 비용, 단지 커뮤니티에 걸맞는 삶의 수준을 누리는 데 필요한 비용을 제외하고 알뜰하게만 산다면 생활은 가능하다.

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하지만 목돈을 모으는 속도가 현저히 둔화되며 자산을 불리는 것은 오로지 아파트의 시세가 높아져 시세 차익을 얻는 방법 밖게 사실상 없게 된다.

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게다가 자녀가 있는 경우는 어떠한가. 미친 학원비의 시대에 자녀가 한 명만 있어도 그 자녀에게 매달 적잖은 돈이 나간다. 목돈 모으기는 불가능하고 숨만 쉬면 나오는 각종 세금, 비용 처리에 생활 물가 상승의 여파까지 더해 일상을 영위하는 게 아주 궁핍해진다.

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그래서 누누히 강조하는 게 '나의 체급에 맞는 자산'을 보유하라는 것이다.

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냉정하게 말해 월 현금흐름이 안정적으로

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(1) 500만원 미만이라면

-10~15억원대 아파트를 보유하는 걸로 충분하다. 그 이상은 부담이 된다.

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(2) 월 500~800만원 정도 소득이라면

- 15~20억원대 아파트를 보유, 유지하는 것은 나쁘지 않다. 하지만 그 이상대는 부담이 된다.

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(3) 그럼 20억원대 이상 아파트는?

-20~25억원대 아파트는 연 실수령액이 1000만원은 기본으로 넘어가야 들어갈 만하다. 1000만원으로도 빡세고 1200만원 이상은 돼야 숨통이 그나마 트일 것이다. 월 1200만원 실수령액은 세전 연봉 2억원 선이다.

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(4) 그렇다면 25~30억원대 아파트는?

-냉정하게 말해 세전 연봉 2억원으론 유지하기 힘들다. 30억원대 이상 아파트의 경우 세후 2억원 정도면 겨우 건사하는 것은 가능하리라. 그러나 그 이상이 돼야 팍팍하지 않게 그 커뮤니티 수준에 맞는 삶을 누릴 수 있다.

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결론 :

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윤석열 정부가 갈아타기 기회를 제공해주겠다고 한다. LTV 70~80%에 DSR도 5억원까진 제한 없이 가능케 해준다는 말도 나돈다. 물론 아직 확정된 것은 아니다. 허나 여러 논의가 오가고 있는 것은 맞는다. 아마 찌라시대로 갈 공산이 높아 보인다. 그러나 명심하자. 내 체급에 맞는 갈아타기를 해야 한다. 금리 인상이 내 현금흐름에 최대한 타격을 주지 않는 선에서 10년 이상을 내다보고 들어가자. 기회는 오고 있지만 그 기회를 축복으로 만드는 것은 제 체급에 맞는 최선의 갈아타기를 하는 자의 몫이다.

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