지금은 인플레이션 시대다. 1주택자로만 머물면 '중립 포지션'일 뿐이다.
무주택자의 '풋 포지션'보다는 월등히 낫지만 다주택자보단 불리한 포지션이라는 소리다. 인플레이션에 의한 화폐가치 하락을 방어할 순 있어도 그게 전부이기 때문이다.
그럼 1주택자가 앞으로 취해야 할 포지션은 어떤 것인가. 세 가지가 있다. 하나씩 살펴보자.
우선 상급지 갈아타기다. 1주택자인 가구가 가장 많이 취하는 포지션이다. 기존 급지에서 최대한 현금을 끌어모으고, 레버리지를 더 일으켜 한 단계 높은 급지로 도약하면 된다. 구체적으로 보면 이런 방법이 있다.
바로 일시적 1가구 2주택을 활용하는 것이다. 기존 주택을 취득하고 1년이 지나면 상급지에 있는 새 주택을 취득한다. 신규 주택을 산 뒤에 일정 기간 내 기존 주택을 매도하면 된다.
조정지역 이상 입지는 1년 이내라는 것도 기억해두자. 이 경우 조건만 맞으면 9억원까지 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있으니 좋은 선택지라 볼 수 있다.
명심할 것은 반드시 기존 급지보다 나은 급지여야 한다는 것이다. 1.5급지에 살다가 1.5급지로 갈아타는 것은 아무런 의미가 없다.
1.5급지에서 갈아탄다면 최소한 1.2급지는 돼야 한다. 비슷한 급지로 가면 거래세만 늘어나기 때문이다. 당신이 매도한 주택도 매도 이후 신규 주택 못잖게 오를 수 있음을 염두에 둬야 한다.
하지만 이 방법은 충분한 캐쉬플로우와 레버리지 여력, 종잣돈이 있을 때 얘기다. 갈아타기는 능력이 있는 계층이 제 능력을 총동원할 때라야 가능한 최선의 방책이다.
그렇다면 갈아타기가 불가능할 경우 취해야 할 포지션은 뭔가. 이른바 '존버', 존나게 버티기다. 일시적 1가구 2주택 활용이 엄두가 안 나는 가구라면 '존버'가 최선이다. 이 경우 일단은 내 집 한 채를 갖고 있는 것이니 나쁜 포지션은 아니다. 다만 기회비용은 염두에 둬야 한다.
인플레이션 시대이므로 자산 가치는 서서히 증대되겠지만 매도할 수 없는 실거주 용도이기 때문이다. 시세 차익을 통한 추가 투자를 도모하기 어렵다는 거다. 이런 가구는 상승장에서 속이 탄다. 더 상급지인 아파트가 고공행진하는 꼴을 계속 지켜봐야하니까. 그래도 무주택자보다는 비교할 나위 없이 유리한 포지션이다.
우리는 현재 '갈아타기'와 '1주택 존버'를 알아봤다. 보통 이 두 가지에서 그친다. 하지만 또 다른 방법이 있는데, 바로 추가 매수 전략이다. 조금 더 공격적인 전략이라고 보면 된다.
난 어떻게든 부동산으로 돈 벌 거야, 라고 다짐한 가구라면 이 방법도 고려해보자. 자, 어떻게 하면 된단 말인가.
8.2대책, 9.13대책, 12.16대책 등 각종 염병할 정책들이 난무하는 가운데에서도 매트릭스 레오처럼 요리조리 규제망을 피해 투자하는 비기다.
조건은 취득세 중과 면제와 양도세 중과 배제를 모두 받을 수 있느냐다. 둘 중 하나라도 불가능한 데라면 그냥 단념하면 된다.
그런 곳이 있느냐고 반문할 수 있다. 물론이다. 공시가 1억은 매매가 기준으로 1.5억 정도 한다. 그런 주택을 잘 손품, 발품해봐서 찾아보라. 이런 곳은 취득세 중과가 적용된다.
양도세 중과도 마찬가지. 공시가격 3억 이하 주택 중 적용받지 않는 곳들이 있다. 지방과 경기, 세종(읍 면), 광역시(군) 지역 공시가 3억 이하 주택일 경우다.
말하자면 공시지가 1억 이하 주택을 찾으면 된다. 공시지가 1억 이하 주택을 매수한 다음 기준시가 3억 이하에 팔면 당신은 쏠쏠한 수익을 거둘 수 있다.
물론 이런 집들은 입지가 좋을리가 없는데, 그럼에도 불구하고 초등학교가 가깝고, 주거단지고, 교통이 나름 괜찮다거나 하는 장점이 있긴 해야 한다. 허허벌판 외딴 집이어선 곤란하잖겠는가.
이런 주택들은 사실 지방엔 널렸는데, 그렇다고 지방 아무 아파트나 사면 안 된다. 최소 경기와 세종시, 광역시, 인구 50만 이상 지방을 뒤져봐야 한다. 인구 50만 이상이 아니더라도 공장이 들어서거나 기업이 유치돼 유입 인구가 늘고 있는 곳이면 또 다른 소리겠지만.
이 포지션은 1주택자 중 자산가로 빠르게 성장하고 싶은 분들에게 권하는 전략이다. 취득세 중과 8%와 양도세 중과 20%만 피해 공시가 1억 이하 집을 사고, 3억 이하에 매도하는 식으로 차익을 내보라는얘기다.
주저리주저리 떠든 이유는 간단하다. 부자되는 길은 자세히 안 봐서 그렇지 찾아보면 다 있다는 거다. 여러분도 부자가 될 수 있다. 건투를 빈다.
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