15억 주담대는 안 되는데 20억 전세대출은 된다라?

아파문재인 정부 출범 직전인

​

2016년 12월말 전국의 평균 전세가격은 1억6500만원에 불과했다.

​

그러면 지금은?

​

올해 7월말 기준으로 2억 4800만원으로 올랐다.

​

지난해 7월말 임대차3법 통과가 기폭제가 되어 가파르게 상승했는데,

​

이번 정부 통틀어서는 50.3%가량 폭등한 것이다.

​

우리는 여기서 전세대출이 같은 기간 얼마나 올랐는지 봐야 한다.

​

5대 은행을 포함한 전 은행권 잔액 기준으로 보자.

​

2016년 32조원에서 올해 8월말 기준으로 158조원이 됐다.

​

126조원이 급증한 것이다.

​

어마어마하지 않은가.

​

증가율은 400%에 육박하는 393.7%다.

​

전세가격이 올라서 전세대출을 더 많이 받은 것이라는

​

논리 따위로는 해명되지 않는 현상이다.

​

아마도 전세대출을 받아 집을 샀거나 주식투자나 비트코인투자 등

​

다른 용도로도 활용했다고 봄이 옳을 것이다.

​

이번 정부는 전세대출 규제강화를 꾸준히 했다.

​

2018년 9·13, 2019년 10·1, 2019년 12·16, 2020년 6·17 등 총 4차례다.

​

화살의 과녁은 다주택자였고, 그들의 전세대출을 제한하는 식이었는데,

​

현재는 다주택자만이 아니라 시세 9억원 이상 1주택을 보유한 사람은 전세대출을 받지 못하는 실정이다.

​

이게 황당무계한 것은,

​

전세대출 금리가 주담대보다 낮아지는 역전상황이 벌어지자 집주인들이 전세보증금을 대폭 올리고 무주택자인 세입자는 손쉽게 전세대출을 받아서 집주인 요구를 들어주는 상황이 벌어지고 있는 것.

​

결국 무주택자가 주택구입 자금이 부족한 갭투자자를 도와 전세가격을 올려주는 셈이다.

​

이와 더불어 집값까지 자극하는 악순환이 반복되고 있는게 작금의 상황이다.

​

실제로 전세대출은 DSR에 포함되지 않는다.

​

그뿐만이 아니라 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사, SGI서울보증 등 3곳의 공적 보증기관이

​

90% 이상 보증해 주기 때문에 은행은 돈 떼일 염려 없이 마음놓고 대출을 해 줘도 된다.

​

금융회사나 금융공기업이 대출부동산의 실질 소유자로 이자 수익을 도모하고,

​

​

등기부상의 소유자(집주인)는 시세차익을 도모할 수 있으면서

​

전세입자는 상환능력 없이도 상대적으로 고가주택에 거주할 수 있는 것.

​

주담대는 그럼 어떠한가.

​

정부는 2019년 12·16 대책을 통해 시세 15억원이 넘는 아파트는 주담대를 전면 금지했다.

​

하지만 전세대출은 시세 9억원 미만 1주택자 이거나 무주택자라면 누구나 받을 수 있다.

​

대출이 나오는 전세보증금 상한 기준이 없기 때문이다.

​

특히 서울보증은 대출을 해 주는 전세보증금 기준이 별도로 없다.

​

전세보증금이 20억원이든 30억원이든 초고가전세여도 전세대출을 보증해 준다.

​

15억원 집주인은 한푼도 대출받을 수 없지만,

​

20억원 고가전세 세입자는 대출이 가능한 것이다.

​

그렇다고 고가전세 위주로 강하게 규제한들 영향은 제한적일 것이다.

​

고가전세도 임대차보호법에 따라 가격상한제가 적용되기 때문이다.

​

다시 말해 전세 공급자는 기존 시세보다 낮은 가격으로 낮출 유인이 사실상 전무하다.

​

여기서 우리는 희대의 악법으로 길이 길이 기록될 임대차3법의 맹점을 보게 된다.

​

애초에 이 법은 시행되지 말았어야 했으며,

​

시행된다고 해도 취약 주거계층으로 한정해 적용했어야 했다.

​

하여튼 15억 주담대는 안 되면서 20억 전세대출은 되는 이 미친 세상은

​

정권이 바뀌지 않는 이상 일말의 개선 여지도 없을 것이다.

​