2022년은 아마도 이분 말대로 갈 것 같음

이상우 인베이드투자자문 대표(부동산 애널리스트)의 빛나는 인사이트를 신뢰하는 1인으로서 최근 2022년 대한민국 재테크 박람회에서 한 그의 전망은 신빙성과 개연성을 두루 갖췄다고 나는 생각을 한다.

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　그의 박람회 강연의 주요 내용만 두서 없게 추리면 이러하다. 필요한 통찰만 가져가길 바란다.

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　1.

　그는 '내년엔 팔사팔사'라는 강력한 멘트로 포문을 연다. 선매도 후매수로 가라는 것이다. 사실, 이건 당연한 것이다. 선매수 후매도는 마음 급한 조급증자들이 저지르는 실수로 최소 수천은 기본으로 까먹고 간다고 봐야 한다. 내년이라면 더더욱.

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　그는 한편으로 실질물가 상승에 대해 말한다. 동원참치캔 제품 22종이 평균 6.4% 인상했다. 버거, 치킨, 디저트 등 평균 200원 상승은 기본이다. 농산물 가격 상승이 물가 상승을 견인하는데, 누구나 말하는 이런 물가상승이 자산시장엔 어떤 영향을 미칠까?

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　뻔한 것이다. 자동차 값도 오르고 온갖 게 다 오르는데 집값이 안오르면 그게 더 비정상적이다.

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　2.

　그는 내년도 부동산 시장이 2018년과 엇비슷할 거라고 전망한다. 4~5월 시장이 쉼없이 오른 게 한 예다. 원래는 연말 비수가가 있었으나 2016년부터는 쉬지 않고 올랐다. 비수기, 성수기 구분이 무화되고 계절성 자체가 사라졌다. 옛날처럼 시장을 바라보아서는 안 된다는 소리다.

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　올 연말엔 코로나 사태도 있고 술 먹고 연말파티 할 사람들이 집 알아보고 다닌다. 2018년까진 술 먹느라 연말이 제나름 문전성시였는데 2019년 2020년 2021년 연말 모두 집 알아보고 있다. 이건 중요한 현상이다.

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　그리고 말이다. 세대수는 계속해서 늘어나는 중이다. 인구는 아직 감소 상태가 아니며, 수요는 분출 중이다. 수요가 꺾이려면 심리가 전환돼야 하나 연말에 술 약속 깨고 임장다니는 심리가 쉽게 바뀌겠는가. 절대로 그렇지 않다. 이제 시작이다.

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　3.

　입주물량이 3년 내리 폭감한다는 사실은 더 말할 가치가 없는 수준이다. 그는 "입주 얘기는 더 할 필요가 없다"고 못박는데, 이유는 입주가 늘어날 가능성이 당분간 제로이기 때문이다. 게다가 내년엔 선거가 있다. 공급 급멸 시기에서 수요가 절대로 줄어든 게 아니라는 소리.

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　근데 지금 집 하락한다는 얘기가 나오는데? 관망세이기 때문이다. 대선 전야인데 어떻게 함부로 집을 막 사겠나. 내년에 선거 두 개가 있다. 그는 대선이 큰 얘기를 하는 거시적 이슈라면, 6월 지선은 우리 지방에 어떤 점을 개선해주느냐가 중요한 미시적 이슈라고 설명한다. 이건 아주 중요한 포인트다. 대선, 지선이 부동산 시장에 한 번 더 폭풍을 몰아치게 할 것임은 추호의 의심도 없다.

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　공포감을 조성하는 작금의 하락 기사에 속았다간 절대로 부자가 되기 어려울 거라는 소리.

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　4.

　입주도 분양도 전멸이다. 입주만 없었던 게 아니고 분양도 없다. 내년엔 분양하겠지란 기대 자체를 거두라. 올해에도 없었다. 그의 청약 관련 코멘트를 매주 모니터링하는 사람이라면 이 말이 무슨 말인지 익히 알 것이다.

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　5.

　그는 연봉이 세전 기준 1억원이 넘는 사람이 4%가 넘는다며 나만 돈이 없고 나만 돈을 못 빌리는 것 같은 세태가 일상이 됐다고 진단한다. 중요한 진단인데, 실제 수능 상위 4%라도 서울대 고려대 연세대 못 가듯 노동소득이 1억원을 넘긴다고 잘 먹고 잘 사는 게 절대로 아닌 시대가 와버렸다. 대기업 부부가 강남에 집 두 채를 갖고 있으면 1억원에 가까운 종부세를 때려맞는 시대인데 어찌 잘 사는 꼴이라 하겠나.

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　게다가 코인 전성시대다. 모 코인은 올해만 100배가 올랐고 NFT의 상징 위메이드도 '미르의 전설4'라는 희대의 게임을 부활시켜 13배에 이르는 주가 상승을 이끌엉냈다. 정말로 나만 돈을 못 버는 것인가. 공부하지 않고 대처하지 않고 전망하지 않는 사람은 정말로 돈을 벌지 못하고 있다.

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　거기에다 현금 없는 사람들은 나날이 가난해지기 쉬운 시즌이다. 15억원 이상 집은 LTV가 제로이고, 9억원은 20%가 전부이며, 6억원은 40%, 5억원 미만 몇 안 되는 저가 매물도 디딤돌대출, 전세자금대출 규제가 가해지는데 어떻게 레버리지라는 금융 자본주의 시대의 매우 소중한 자산 형성 수단을 빼앗긴 판국에 서민이 자산가가 되겠나. 개탄스러운 일이다.

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　6.

　이런 와중에 세금은 천정부지로 치솟는다. 허리가 휘다 못해 부러질 거 같다. 회사만 다니는 게 아니라 금융소득 ,사업소득 등 종합소득세 내는 사람이 100만명을 넘어선다. 종합소득세 납부자 750만명 중 비사업자가 100만명인 현실이다. 종소세 내고 나면 실제로 남는 게 없는데 이러다보니 투자를 더 하게 된다. 과거같으면 세금 내고 남는 게 없으면 팔앗는데 이제는 지키기 위해서 매수를 한다. 매수가 리스크해지 수단이 돼버린 기이한 형국이다.

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　7.

　이런 가운데 초고가 주택은 유유히 제 갈길만 잘도 걸어가고 있다. 래미안퍼스티지, 반포주공, 반포자이, 아리팍, 아크로리버팍, 신반포, 반포센트랄자이 등등의 행보를 보라. 특히 최근 국평 45억을 찍은 아리팍 사례는 강남은 불패한다는 진실을 보여준다. 강남 평당 1.5억 시대가 코앞이다. 고점론의 무용성은 매일 같이 증명되고 있는데도 불구하고 이를 주장하는 멍청이들이 도처에 버글거린다. 그들은 어제, 오늘이 그렇듯 내일도 가난할 것이다.

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　8.

　내년은 오피스텔 시대라는 그의 전망은 청약결과 코멘트 포스팅에서도 여러번 강조했고 따로 포스팅을 해본 적도 있지만 내년의 화두가 될 거라는 데 의심이 없다. 전용 120제곱 미터 주거용 오피스텔에 바닥 난방이 허용된 것은 '사건'적이다. 힐스테이트 과천청사역, 신길AK 푸르지오 경쟁률이 무려 1300대 1이었다. 오피스텔이 1000대 1이 넘는 경쟁률이 보인다는 것은 현재의 주택시장이 정부에 의해 얼마나 왜곡돼버렸는지, 심지어 그 왜곡 사태가 정상 사태가 돼버리고 있는 참으로 신긱한 세상을 보여주고 있다. 이제 아파트 대용품으로서가 앙닌 별개의 시장으로서 오피스텔을 마주해야 할 것이다.

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　 9.

　이제 월세 400~600만원 매물을 강남에서 보는 것은 흔한 일이다. 온라인 손품만 해봐도 1분만에 확인이 된다. 그러나 이 월세가 집 가진자의 탐욕 때문이라는 말은 200% 거짓이다. 돈을 벌기 위해서가 아니기 때문이다. 정부가 메긴 미친 세금 때문에 이를 감당하고자 전세를 반전세로, 월세로 전환하고 있다. 생존을 위한 호구지책이 월세 폭등 현상상을 부추기는 것이다. 반포자이 34평 월세가 1억원 보증금에 550만원인 것은 상징적이며, 앞으론 강북의 대부분 아파트도 월세 200만원 이상을 주어아 거주가 가능해질 것이다.

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　덧붙이는 결론은 짤로 대신한다. 나는 정말로 이렇게 될 거라고 본다. 그래서 참 우려스럽다.

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