40·50대를 지나 은퇴 후까지 쭉 부자로 살려면

우선 30대부터 40대 중반까지를 살펴보자.

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이 나잇대는 시세 차익을 통한 자산 증식을 노려야 한다.

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월급을 통한 캐쉬플로우가 안정적이라는 강점을 활용해서 말이다.

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캐쉬플로우가 안정적이라는 것은 레버리지를 일으킬 여력이 생긴다는 소리.

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그럼 어떤 수준으로 레버리지를 일으켜서 시세 차익을 내고 자산 증식을 도모해야 하나.

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기억할 것은 월세 몇 십만원 받고자 싼 아파트 사는 것은 별로라는 점이다.

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차라리 전세 레버리지를 최대화해 더 값이 나가는 아파트를 구입하고 시세차익을 노리자.

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굳이 계산을 해보지 않아도 전세 레버리지를 최대화해 더 값이 나가는 아파트를 사고

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그 아파트가 오르는 시세만큼 차익을 실현하는 형태가 훨씬 더 많은 수익을 낸다.

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그리고 만약 전세를 끼고 소액 투자하는 형태로 주택을 여러 채 마련하는 용기까지 있다면

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그 주택의 가격이 잘 상승한다고 가정할 경우 엄청나게 자산이 늘어나게 된다.

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다만 2020년 12월부터 조정지역 내 다주택 취득시엔 취득세 중과가 된다는 점을 고려하자.

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2주택자의 겨웅 8%, 3주택 이상은 12%로 상향조정됐다.

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악법도 이런 악법이 없다만 어쩔 수 없는 현실이다.

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단, 공시지가 1억 원 이하 물건은 다주택자가 매수해도 취득세 중과가 배제되는데,

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이 때문에 요새 공시가 1억 미만 아파트 '줍줍' 현상이 빚어지고 있다.

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이 1억 미만 아파트는 잘 보고 골라야 하기 때문에 그냥 '줍줍'해선 곤란해진다.

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당연히 공부하고 발품해야 한다.

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자, 그럼 40대 중반 이후엔 어떻게 자산을 증식하면 좋은가?

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이때부터는 앞으로 10~15년 정도 더 일한다는 가정 하에

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시세 차익형 매물을 월세로 전환하거나 보유 중인 아파트를 전월세로 돌려야 한다.

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아파트는 투자할 때부터 매도를 고려해야 하는데,

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그 이유는 잘 알다시피 양도세 폭탄 때문이다.

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시세 차익이 극대화된다고 할 때,

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양도세 중과 규정을 면밀히 살펴서 40대 중반 이후부터는 하나씩 팔면 된다.

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월세로 받을 수 있는 금액이 큰 좋은 매물을 후순위로 두고,

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전세를 반전세로 전환했다가 나중에 다시 월세로 바꾸는 식으로

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노후를 차근차근 준비해두면 좋을 것이다.

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또 좋은 방법이 있는데,

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바로 레버리지를 더 일으켜서는 아예 건물을 사는 것이다.

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40대 중반까지 아파트 시세 차익을 최대한 보고서

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기존에 사두었던 아파트는 양도세 절세가 최대한 가능한 선에서 매도하고,

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대출이 많이 나오는 근린상가나 오피스 건물 등을 사면 금상첨화다.

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매수한 건물의 대출금은 앞서 매도한 매물로 갚아나가면 될 것이다.

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이렇게 달을 가리켜줘도 사실 실천하는 분은 소수다.

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다 제 그릇이 있는 법이다.

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그러나 혹여나 실천한 누군가를 위해 끄적여둔다.

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이상.

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