강남이 심상치 않은 걸 보니 2차 랠리의 조짐이 보인다

<두서없는 부동산 시장 메모>

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부동산 조정장은 끝이 없을 것 같지만 항상 끝났다. 부지불식간에, 아무도 끝났다고 생각하지 않을 시기에, 이미 끝나버리는 것이 조정장이었다.

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지금이 하락의 전조라고 말하는 이들이 있다. 김경민 서울대 교수라는 작자가 대표적이다. 서울대 교수 명함을 갖고 그런 선동을 해선 안 될 것이다.

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(당신으로 인해 얼마나 많은 무주택자가 거리로 나앉게 될 지를 안다면 더더욱 반성하시길. 사회적 위치가 있을 수록 입을 가벼이 여기지 말라는 소리다. 실패한 폭락론자 선대인의 아류가 되어서야 하겠는가. 당신의 금리 상승에 의거한 폭락장은 너무나도 터무니없다. 코로나19 이전 수준으로 금리가 회귀하는 것일 뿐이다.)

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2022년 1월 현재는 조정장이라고 할 수 있다. 그러나 시장의 자연 흐름이 아닌 정부의 강제, 강압에 의한 조정장이라는 사실이 정확하다.

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이미 작년 연말에 강조했었다. 강제로 틀어막은 수요, 강제로 틀어막은 거래, 이 지리멸렬한 '마비' 사태는 오래가지 않을 거라고. 어떤 '트리거'(그게 무엇일지도 이미 말했었다)에 의해 인위적으로 눌러져 있던 에너지가 크게 용솟음치며 더 세게 치솟을 거라고.

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짧게 말하자. 정부의 수요 억제 정책으로 인한 조정장은 얼마 가지 않아 끝난다. 몇 개월 안 갈 것이다. 대선 이후가 되면 눌림목을 지나 다시 2차 상승 랠리가 시작될 것이다. 계단식 상승장 말이다.

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이를 보여주는 지표가 있다. 서울 매수우위지수다. 작년 12월 몇이었나. 12월 셋째주에 딱 50이었다. 살짝 치고 올라가는가 싶더니 1월 셋째주는 50.6이다. 이 매수우위지수가 10~20정도 오르면 명확한 상승장 재개라고 보면 된다. 오르내림을 반복 중이라는 것만으로도 이미 드라이브를 걸 채비가 얼추 맞추어졌다는 것이며, 머지 않아 확 올라가는 순간이 도래할 것이다.

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거래 마비 사태에도 불구하고 전세수급지수 또한 지금 올라가고 있다. 1월 둘째주 119에서 셋째주 121로 올라갔고, 서울 등 수도권 전세물량은 계속 감소세를 보이고 있는데 이 역시 대선 전후로 다시 150을 넘길 것으로 보인다. 150은 전세난의 기준점으로, 3월 대선 전후로 성수기가 찾아오면 매수시장에서도 매수심리가 다시 올라갈 거라고 보면 된다.

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가장 주목해야 할 것은 지금 강남 분위기다. 1월 막주부터 매매시장에 움직임이 포착되고 있다. 지리멸렬하게 대기하던 매수 대기자들이 갈아타기 채비를 모두 마치고 시장에 하나 둘 뛰어들고 있다.

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갈아타기 위해 매도호가를 내려서라도 이들은 똘똘한 한 채로 어서 넘어가려고 한다.최근 5000만~1억원씩 매도호가를 낮춘 거래가 나오는 것도 하락장을 뜻하는 것이 아니라 실수요자들의 매수세 증가와 함께 조정장이 끝나가려고 하는 시그널이라고 읽어야 한다는 소리다. (하락장일 수가 없는 것은 수급 상황만 봐도 너무나 명확한 것이다. 우기지 말자.)

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정말 그렇다. 대한민국의 노른자위인 강남 매매시장은 시장 전체를 선행해서 움직이는 곳이다. 강남 매수세가 드세질 수록 그 자체 강력한 트리거가 되어 동심원을 이루며 서울 곳곳으로 퍼져나가게 된다. 지금 그럴 조짐이 일고 있다. 강남 매수세 증가를 계속 눈여겨보자.