금리를 올려도 한국 집값은 오를 수밖에 없는 상황임

1.

　나는 국내 부동산 투자자들이 메크로(Macro) 변수에 별로 신경스지 않는 것을 권한다.

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　이것은 주식 투자에 있어서도 마찬가지인데, 메크로 변수에 신경 쓰면 마치 현명한 투자자가 된 것 같은 착시가 들고 내가 많이 똑똑한 거 같은 자만을 하게 될 뿐이다.

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　투자의 성과엔 아무런 영향이 없다는 소리.

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　유동성 역시 국내 부동산 시장에 영향을 미치는 요인인 것은 틀림이 없지만 현 부동산 시장은 압도적으로 수요-공급이라는 수급 논리의 장이다.

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　(물론, 장기 우상향은 물론 화폐가치 하락이라는 인플레이션에 의한 자연 현상이다. 집값은 인플레이션이라는 물을 먹고 하마처럼 불어날 수밖에 없다. 그것은 집의 가치가 올라간다기보단 화폐의 가치가 떨어진 데 따른 현상으로, 1주택자가 인플레이션 헷지에 불과한 중립 포지션인 것은 그래서다.)

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2.

　아주 간단하다.

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　(1) 주택 수요 > 주택 공급 => 집값 상승

　(2) 주택 수요 < 주택 공급 => 집값 하락

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　이다.

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　지금 시장은 엄연히 (1)의 상황이다. 몇 가지 요인만 열거하더라도,

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　올해, 내년, 내후년까지 이어지는 서울 신규입주물량 감소라는 공급 감소 요인,

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　정부의 대출 규제로 인해 수요가 억눌러져 있지만 내 집 장만의 욕구가 사라진 것은 절대로 아니라는 점에서 여전한 주택 수요,

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　외국인(특히 중국인)의 K-부동산 쇼핑의 만연(코로나19 파고가 물러나면 이 현상은 더 가속패달을 밟고 집값을 밀어올릴 것이다.),

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　임대차3법, 다주택자 양도세 중과 등의 반시장주의적 세금 폭탄에 의해 사라져버린 임대 공급 물량 등,

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　산적한 모든 요소가 집값 상승이 이어질 수밖에 없는 상황이라는 것을 알려주고 있다.

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　지금 정부가 집값 안정화를 운운하는 것은 명명백백한 '거짓말'이라는 소리다.

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　3.

　그러면 혹자는 반문할 것이다.

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　기준금리 문제가 있지 않냐고.

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　기준 금리는 메크로 변수인데, 김경민을 위시한 선대인의 후예들, 이른바 '폭락이'들은 금리 인상으로 집값 수요는 줄어들어 결국 시장은 폭락세를 연출하게 될 거라고 '협박'한다(이 얼마나 부끄러운 망언인가.).

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　그럼 정말 금리 인상 => 집값 하락으로 이어지는가.

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　결론적으로 기준금리는 오르더라도 주택 시장에 큰 영향을 미치지 않는다. 우리나라에서 금리를 올린 시점에 집값이 내려간 적은 '단 한 번도' 없었다.

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　올해 금리 인상이 있더라도 그 수준은 코로나19 이전 수준에 불과하며, 우려할 만한 것이 전혀 아니라는 것이다. 호도당하지 마라.

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　실제 한국은행이 올해 기준금리를 3번 올려도 2%가 안 된다. 지금 주택담보대출금리가 얼마인가. 4~5%정도다. 여기에 추가로 1~2% 포인트 높아져도 유주택자가 집을 내놓을 정도의 부담이 절대로 아니다.

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　만약 기준금리가 5%가지 높아진다면 원리금 상환부담이 생길 수 있겠지만 그럴 정도의 충격을 정부는 자극하지 않을 것이다. 급격한 금리 상승은 경기 침체를 불러일으키기 때문이다.

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그리고 지금은 대선 전야다. 대선 이후 그 어떤 정부도 경기 침체를 유도하지 않는다. 자살행위이기 때문이다.

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　올해 민간 연구기관마다 일제히 집값 상승 전망을 내놓고 있고, 정부 산하 기관인 한국부동산원만 정부 눈치를 보며 연초에 내놓아야 하는 올해 집값 전망을 내놓지 않고 있다.

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　이 사실을 보면 무슨 생각이 드는가.

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　속는 자가 바보다.

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