내년 주택시장은 절대적으로 오를 수밖에 없음

　1.

    부동산은 수급 논리에 절대적으로 좌우된다. 공급이 적으면 가격은 오른다. 수요가 늘어도 가격이 오른다. 수요가 오르고, 공급이 줄면 가격은 더 오른다.

　너무 기초적인 이 경제 원리가 국내 부동산 시장만큼 잘 들어맞는 경우도 드물다. 그 어떤 규제가 가해지면 곧바로 규제의 역설이 빚어지는 것도 마찬가지.

　노형욱 장관이 자폭성 발언을 한 적이 있다. 지난 9월 제2차 주택공급기관간담회에서 한 말이다.

　"대규모 택지를 조성하려면 아무리 서둘러도 5~6년, 보통 10년이 훌쩍 넘는 공급의 시차 때문에 올해와 내년이 스트레스 구간으로 작용하는 것 같습니다. 그동안 발표한 대책의 입주가 2023년에 본격적으로 시작되기 때문에 올해와 내년 스트레스 구간에서 어떻게 공급을 유도하는가가 현재의 고민입니다."

　노 장관 말처럼 내년 서울 입주 물량은 올해보다 1만 가구 줄어든다. 내후년인 2023년에는 살짝 늘어나는 것 같지만 내년과 다를 게 없다. 역대 최저치가 매년 갱신된다.

　노 장관은 2023년 입주를 예상했지만 그럴 거 같지는 않고 그럴 수도 없는 노릇이기에 현재로서 공급이 뚜렷하게 늘어날 요인이 없고 심지어 2024년 예상 입주물량은 9828가구로 1만 가구도 안 될 것으로 보인다. 집값 상승이 수년간 불가피하다고 말하는 이유다.

2.

　게다가 올해 서울에서 계획한 대단지 분양이 대거 미뤄졌다. 3년 뒤인 2024년 입주물량은 사상 최저치가 될 것이란 애기.

　내년 상반기도 대선과 지선 등으로 분양이 줄줄이 미뤄지는 터라 공급 가뭄은 2024년 이후로까지 미뤄질 거라고 볼 수 있다.

　부동산R114 좀 볼까. 지난 9일 기준 올해 서울 아파트 입주 및 입주 예정 물량은 3만1835가구다. 내년 예상치는 2만520가구다. 1만1315가구가 줄어든다. 2023년에는 2만3265가구인데 이보다 소폭 늘어나는 거 같지만 최저치 수준임은 다를 게 없다.

　그 전에는 어땠는가. 2019년엔 4만9032가구였고, 지난해엔 4만1505 가구였다. 4만대 가구 정도는 공급이 이뤄졌다. 이 정도 공급이 이뤄졌음에도 불구하고 정부 정책 규제의 부작용으로 집값 폭등이 연쇄 다발적으로 이어졌다.

　당시엔 2016년 2017년 분양물량이 많았고, 입주는 통상 분양 이후 2~3년 뒤에 이뤄지므로 공급이 그런대로 원활하게 이뤄지는 편이었다. 2016년 2017년은 참고로 각각 3만6126가구, 4만1491가구 분양물량이 있었다.

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3.

　결국엔 기승전공급이다. 내년 물량이 폭발적으로 나오고 공공재개발, 신통기획 같은 공공 추진 공급들이 신속히 이뤄져야지만 향후 입주물량 증가로 시장은 다소간 안정화될 수 있을 진대, 그럴 기미가 지금 보인다고 여겨지는가? 아니기 때문에 상승세는 불가피한 것이다. 그리고 당장 내년이 문제다. 분양가상한제 폐지, 고분양가 책정 기준 등도 수반돼야만 재건축 등도 속속 속도를 낼 것이나, 이미 너무 지연의 길을 와버리고 말았다.

　내년은 서울 비핵심지, 수도권 상승장마저 거세게 일어날 것으로 보이는데, 역대 최저 공급 속 강제로 눌려 있던 거래량이 내년 초부터 다시 재개될 분위기이기 때문이다. 지켜보시라.

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