다주택자가 많아져야 집값은 안정화된다

이미 학계에선 결론이 난 얘기다.

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다주택자를 투기꾼이자 집값 상승 주범으로 보는 전제 자체가 오류라고.

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최근 주택산업연구원에서 '다주택자가 늘어날 때 서울 집값이 안정된다'는 연구 결과를 냈다.

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주산연 '2021년 주택 시장 전망 보고서'는

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지난 10년 동안 아파트 가격 등락의 영향요인을 상관계수로 분석한다.

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그 결과 전국 아파트값에 가장 큰 영향을 요인은 '수급지수(상관계수 -0.38)'였다.

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'경제성장율(0.28)', '주담대증가율(0.25)', '금리변화(-0.13) ' 보다 수급 영향이 더 컸다.

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상관계수가 마이너스면 영향요인이 오를 경우 가격은 하락한다는 의미다.

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주목할 것은,

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서울의 경우는 수급(-0.58)보다 다주택비율의 영향요인이 -0.71로 더 컸다는 사실.

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집값에 영향을 주는 요인을 통틀어 다주택비율이 가장 큰 상관관계에 있었다는 말이다.

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이에 대해 주산연은 말한다.

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"다주택 비율이 낮아질수록 아파트값 상승 폭은 매우 커질 수 있다 … 이는 다주택 보유 억제가 집값 안정에 절대적이라는 투기억제론자들의 주장과는 전혀 반대의 결과를 보여준다."

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주산연은 과거 동구권 사회주의 국가들 사례도 언급한다.

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1가구 1주택 정책을 유지하다 독립 후 시장경제로 개방되자

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주택 시장에 유통 가능 물량이 절대적으로 부족해졌고,

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이는 매매가와 임차료 급증으로 이어졌다고 말이다.

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"계약의 자유와 경기변동으로 주택수급이 불안정적인 특성을 갖는 시장경제체제에서 주택 수요를 1가구당 한 채로 추진하는 정책은 매우 위험할 수 있다는 점을 시사한다."

 

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​그럼에도 불구하고,

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정부는 부동산 정책의 3대 원칙을

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1) 투기 수요 근절

2) 실수요자 보호

3) 생애주기별, 소득수준별 맞춤형 대책

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으로 내세웠다.

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그러나 정부는 어떤 행위가 투기인지 명확히 정의 내리지 않았다.

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'실거주 하지 않는 주택을 보유하거나 구매하는 수요자'는

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모두 투기의 범주에 있다고 유추할 수 있을 뿐,

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사실상 다주택자=투기꾼=악으로 프레임 씌운 것이다.

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그 결과는 어떠했던가.

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서울엔 역대급 전세난이 초래됐고,

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전세 소멸과 월세 폭등,

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전셋값·매매값 동반 상승이 지속되고 있다.

 

이제 부동산 대란은

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더는 되돌릴 수 없는 지경으로 와버렸다.

 

실수요자를 보호한다면서 생애주기별 맞춤형 대책을 한다면서,

 

정작 그들을 거리의 주거난민 처지로 내몬 것이다.

 

그리고 이 이 기막힌 역설에 대해

 

정부는 한 마디 해명도 하지 않고 있다. 

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우리는 기억해야 한다.

 

다주택자에 대한 규제를 풀고,

 

그들이 자유롭게 경제 행위를 할 수 있게 할 때라야,

 

거래 절벽으로 치닫은 시장엔 임대 매물이 늘며,

 

전세값은 안정될 거라는 사실을 말이다.

 

그들이야말로 시장에 임대 매물을 공급하는,

 

부동산 시장의 중요한 공급자임을 말이다.

 

그리고 명심해야 한다. 

 

시장을 정치화한 나라에 희망은 없단 것을.

 

경제학자 프리드리히 하이에크는 말했다. 

 

"장기적으로 볼 때 자유 시장경제가 계속 존재하기 위해서는 정치적으로 결정하는 경제문제의 범위를 제한해야 한다."