부동산도 환승을 잘 해야 돈을 법니다

부동산 투자는

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젊은 시절 인연과 비슷하다.

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인연은 영원하지 못하다.

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언젠간 새 인연으로

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갈아타게 된다.

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물론 과거보다 더 나은 인연으로.

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부동산도 마찬가지다.

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평범한 이들은 사회생활 시작하고

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30대에 집 구한 뒤

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자녀 학령기와 은퇴 연령 등에 따라

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여러번 집을 갈아타게 된다.

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적게는 3~4번,

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많게는 십수번을.

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물론 요사이 시절이 하수상하니,

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갈아타기가 영 쉽지 않아졌지만.

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우리는 여기서 기억해야 한다.

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갈아타기 잘 하는 방법이 무엇인가.

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오늘은 이에 대해 알려주려고 한다.

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우선은 신축, 준신축에 목을 메지 말 것.

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이 말을 다시 하자면 감가상각 같은 걸로 속 썩이지 말란 것이다.

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신축엔 프리미엄이 붙는다.

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작년 이후 급등한 수도권 핵심지 최신축 아파트들,

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GTX 역세권으로 불리는 지역은 특히나

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상승세가 매우 가팔랐다.

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하지만 기억해야 한다.

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아파트 가격은

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토지의 가치와 건물의 가치가 더해져 형성된다.

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그 비율은 전자가 더 많다.

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대략 2대 1정도라고 보면 된다.

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그리고 전자가 훨씬 중요하다.

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건물 가격은 시간이 지나면 떨어진다.

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아파트를 보면,

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입주부터 5년차까지 가장 비싸다.

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이후엔 서서히 가치가 떨어지낟.

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25년차에 최저점을 형성하고,

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재건축 연한인 30년차를 향해가면

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다시 가파르게 값이 오른다.

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이러한 사이틀을 고려한다면,

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신축 아파트만 고집하는 것은 좋지 않다.

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이 이론대로라면,

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하급지 신축보다는 상급지 구축에 들어가서

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몸테크를 하는 게 훨씬 나은 선택지다.

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그리고 규제의 역설에 의해 빚어진 현상에 주목해야 한다.

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대표적으로 대출 규제가 있다.

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현재 규제로 인해 15억원 이상 아파트 주택담보대출이 금지됐다.

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마용성 지역 84제곱, 59제곱 아파트조차 15억원이 넘긴 곳이 수두룩한데,

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이 때문에 대출이 불가능해 대출을 받아 살 수 있는 물건이 희소해졌다.

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이 가운데 15억원 실거래가를 찍지 못한 아파트들은 15억원에 일제히 수렴하는 중이다.

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지금 시장은 서울 15억원 이상 아파트가 과소평가, 15억원 이하 아파트가 과대평가된 상황인 것이다.

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여러번 강조했지만,

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지금 전국의 부동산 시장은 정상이 아니다.

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비정상의 정상화라는 말이 과언이 아니게 됐다.

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가격 왜곡이 너무나도 커서 아파트 값이 이상하게 왜곡돼버린 상황이다.

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토지거래허가구역이 대표적이다.

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청담, 삼성, 대치, 잠실, 압구정, 여의도동, 목동, 성수동.

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청상대잠압여목성이라 불리는 지역들이 실거주 목적이 아닌 이상 매매가 불가능하도록 지자체가 막아버린 터라,

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갭투자로 불리는 전세를 낀 매수가 불가능해진 상황이다.

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25억자리 아파트의 전세가격이 18억원이어서 7억원만 주고 매수가 가능했던 레버리지 투자의 길이 막힌 것이다.

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그 결과는 거래량이 최저치로 줄어드는 거래 빙하기이고,

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실제 가치를 하회하는 가격 눌림 현상의 지속이다.

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현재 토지거래허가구역 아파트는 저평가 상태라고 볼 수 있는 이유다.

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그리고 지금 정부는 어떤 움직임을 보이고 있나.

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대선이 5개월여 남은 대선 전야의 시기에 현 정부는 어떤 식으로든 대출을 틀어막으려고 하고 있다.

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거래 자체를 아예 금지시키는 반시장주의 극단을 달리면서

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가격을 강제로 붙잡고 있는 것이다.

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주택담보대출과 신용대출이라는

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내 집 마련을 위한 주거 사다리의

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팔과 다리를 모두 강제로 결박시킨 터라,

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이런 대출대란 속에서 실수요자는

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지금 마지막 기회의 장을 맞은 것이라고 볼 수 있다.

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정상적인 상황으로 돌아가 강제로 묶인 거래가 터지면

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그 결과는 불 보듯 뻔한 것이기 때문이다.

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결국 올 연말까지 기회를 잡는 방법은 임대차3법,

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다주택자 양도세 중과 등으로

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가격이 강제적으로 눌려 있는 기존 갭투 매물을 잡는 것이다.

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시장 가격보다 현재 최소 1억원에서

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많게는 2~3억원 낮은 전세 낀 매물을 서울에서 발견하는 것은 요새 어렵지 않다.

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전세가 귀한 시국에 이미 전세가 들어 있는

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갭투자 급매물을 안전하게 가져가는 사람은

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아마도 내년에 가장 크게 웃는 승자가 되어 있을지도 모른다.

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부동산과의 연애는 이처럼 전략적으로 환승해야 승산이 있다.

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반대로 아무거나 잡다간 눈물 쏙 빼는 수도 있음을 명심하길 바라며.