부동산 시즌2가 이제 곧 시작되려고 한다(feat. 폭풍전야)

심형석 교수의 이번 칼럼에 나는 이견을 댈 수가 없다. 그도 이제는 현실을 비관하고 있는 것인가. 문재인 정권을 잇는 부동산 시즌2가 시작될 거라는, 상상하기 싫은 어두운 전망이 현실로 다가오는 느낌. 2017년 8월 2일 부동산 대책 이래 정상적이었던 대한민국 부동산 시장은 빠르게 붕괴하고 있다. 집값은 폭등했고 전세는 소멸 중이며, 월세는 곱절로 비싸지고 있다. 거래는 급멸했고 시장은 최악의 냉각기를 맞이한 상태. 이제는 오피스텔 가격마저 천정부지로 치솟는 가운데 공급은 사실상 끊겨버렸다. 1기 신도시를 재정비하면 될 것을 3기 신도시라는 미리 실패한 정책으로 하여 시장을 더더욱 혼돈의 도가니로 만드는 저들은 반시장주의 탈레반에 다름 아니다. 이번 심 교수의 칼럼은 앞으로를 대비하는 차원에서도 경각심을 갖고 천천히 정독해도록 하자.

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잔잔한 시장 뒤흔든 포퓰리즘 정책, 시즌2 걱정할 판

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[심형석의 부동산정석]

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5년 전. 2017년 8월2일 부동산대책이 발표되었습니다. 당시 주택시장에선 8·2대책을 두고 지금까지 역대 정부가 내놓은 부동산 대책 중 가장 강력하다는 평가가 많았습니다. 대출규제와 다주택자의 양도소득세 중과, 재건축 규제 등 활용 가능한 모든 규제가 망라되었습니다. 당시 주택시장이 이런 대책을 발표할 정도로 급박했을까요?

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30년을 평균해보면 강남의 집값은 대략 5%대에서 상승해왔습니다. KB국민은행에 의하면 8·2대책을 발표하던 2017년(1~7월) 서울의 아파트 매매가격 상승률은 불과 2.25%에 그쳤고 강남구 또한 2.51% 상승률에 머물렀습니다. 지극히 정상적인 시장에 정부의 역대급 규제가 도입된 겁니다. 이후 부동산시장이 어떻게 전개되었는지는 굳이 설명 드리지 않아도 잘 알 겁니다. 중첩된 규제로 거래공백이 빚어지고 있던 2021년 전국 아파트의 매매가격은 20% 이상 상승했습니다.

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8·.2대책은 정상적인 주택시장이었지만 집권 후 지지층이 환영할 부동산 규제를 도입한 사례입니다. 동시에 문재인정부 부동산정치의 서막을 알리는 신호였습니다. 이후 계속된 규제는 주택시장을 왜곡의 극한으로 끌고 갔으며 거래가 없는데도 신고가가 속출하는 기괴한 시장으로 만들어 놓았습니다. 규제는 시장을 왜곡한다는 경제학의 기본을 언급하지 않더라도 거래시장은 마비되었고 실수요자마저 대출규제에 발을 구르는 상황입니다. 규제가 만드는 풍선효과 또한 역대 급입니다. 이름도 생소한 생활형숙박시설의 청약경쟁률이 수백 대 일에 이르니 시장은 이미 돌이킬 수 없는 방향으로 가는 듯합니다.

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정부마저 나서서 포퓰리즘 정치에 동조하는 느낌입니다. 재건축·재개발사업을 통해 도심공급을 확대해야 할 시점에 수도권 외곽에 3기 신도시 건설을 추진 중입니다. 인구가 급격히 줄어들 가능성이 큰 나라가 이렇게 외곽을 개발하는 것이 바람직한 지 의문만 커져갑니다. 외곽에 대규모로 신도시를 지으니 도심과의 접근성을 개선하기 위해 GTX(수도권 광역급행철도)라는 돈 먹는 하마를 깔 수밖에 없습니다. 굳이 외곽에 신도시를 짓고 이를 다시 도심과 연결한다는 것은 어떤 발상인지 궁금합니다.

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도심의 재건축·재개발사업의 규제를 완화하는 것이 그렇게 싫다면 입주한지 30년 내외인 1기 신도시의 용적율을 높여 대규모 주택을 공급할 수도 있을 겁니다. 이미 인프라가 잘 갖춰진 계획 도시이므로 굳이 철도 교통을 확보할 필요가 없습니다. 현정부에서 계획이 확정된 수도권 노선만 20개가 넘습니다. 계획단계인 노선까지를 포함하면 그 수를 헤아리기도 쉽지 않습니다. 토목사업을 그렇게도 욕하고 혐오한 정부에서 대규모 토목사업을 남발하는 포퓰리즘은 재정 건정성을 급격히 악화시킬 겁니다. 정부가 발표한 모든 철도사업에 투자할 돈도 없지만 실제 착공 여부는 계획을 세운 입안자들조차 판단하기 힘들 겁니다. 집값을 잡겠다면서 다른 한쪽에서는 투기를 조장하는데 가장 큰 불쏘시개 역할을 하는 철도사업을 예비타당성조사도 없이 남발하는 것은 터무니없는 모순이 아닐 수 없습니다.

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여당의 대선후보는 지금도 포퓰리즘 정책을 쏟아내는 중입니다. 먼저 양도세 중과 한시적 완화카드를 꺼내 들었습니다. 종부세 또한 손보겠다고 합니다. 심지어 재건축·재개발사업도 대폭 완화하겠다고 하니 어느 장단에 춤을 춰야 하는지 의아할 따름입니다. 그동안 악의 축으로 몰았던 대상이 한순간에 포용의 표밭으로 승격되는 순간입니다. 표를 얻을 수만 있다면 어떤 대상과도 손을 잡을 수 있다는 철학 부재의 포퓰리즘이 아닐 수 없습니다. 더 큰 문제는 정책 불확실성이 커지면서 주택거래가 거의 중단되고 있다는 점입니다. 이것도 해주겠다 저것도 해주겠다고 쏟아지는 공약에 주택거래를 예정하고 있던 수요자들 모두 매물을 거둬들이고 매수를 관망하는 최악의 거래공백을 만들어내고 있습니다.

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이렇게 쏟아지는 포퓰리즘 정책은 '부동산정치 시즌2'를 알리는 신호탄입니다. 걱정되는 점은 부동산정치에서는 신뢰를 찾기가 쉽지 않다는 점입니다. 총선 후 거대여당이 된 집권당은 1주택자 종부세 감면 약속을 헌신짝처럼 취급했습니다. 온갖 감언이설은 어디간 곳 없고 본인의 지지층에 유리한 내용만 앵무새처럼 반복합니다. 이들의 포퓰리즘은 국민전체를 대상으로 하는 것이 아닌 지지층 만을 위한 것이라는 방증입니다. 이러한 포퓰리즘 정책은 신뢰를 확보하기 어렵습니다. 정책 구상의 목적이 순순하지 않기 때문입니다. 기존 아파트에 쏠리는 관심을 돌리고 3기신도시의 청약경쟁률을 높이기 위해서는 정책 신뢰가 우선시되어야 합니다.

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궁극적으로 여당의 정치 철학은 유지될 것으로 봅니다. 따라서 우리는 정치철학이 반영된 공약이 어떻게 진행되는지를 살펴야 합니다. 정치철학이 바뀌지 않는다면 포퓰리즘 공약에 대한 신뢰 또한 바라지 않는 것이 좋습니다. 부동산공약 중 국토 보유세는 여당의 정치철학이 담겨있다고 봅니다. 지지율이 떨어지면서 국토 보유세를 포기할 듯하던 여당의 후보는 선거에 유리해지면서 국토 보유세를 ‘토지이익배당금제’라는 사회주의 냄새가 물씬 나는 이름으로 바꾸었습니다. 이는 본인의 정치철학은 변함이 없으며 언젠가는 도입할 것이라는 의지의 표현으로 보입니다. 대통령선거로 시작된 부동산정치 시즌2는 집권 후에도 계속될 겁니다. 얼마나 많은 재정이 포퓰리즘 정책으로 파탄이 날지 벌써부터 걱정입니다

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<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

잔잔한 시장 뒤흔든 포퓰리즘 정책 시즌2 걱정할 판 심형석의 부동산정석 | 한경닷컴 (hankyung.com)