작년 부동산 시장을 통해 올해 꼭 기억할 점들

예리한 부동산 네임드의 인사이트 가운데 오늘은 이것이 유독 빛난다. 지난 1년간 부동산 관련 데이터를 분석해온 삼토시(samtoshi)님이부동산 시장의 통념과 달랐던 6가지 테마를 이야기한다. 다주택자 양도세를 중과할 때와 유예할 때 최적의 매수, 매도 시점은 언제였는가. 서울 입주 물량은 수도권 입주물량보다 정말 서울 전세가에 더 영향을 주는가. 상급지로 갈아타기 좋은 시기와 나쁜 시기는 따로 있는가, 그리고 서울 권역별 직주근접 경쟁력 추이는 어떤가, 마지막으로 서울과 5대 광역시 아파트 시장 사이의 가장 큰 차이점과 인사이트는 무엇인가. 과거를 올바르게 본기, 분석해야만 현재를 냉정히 진단하고 미래를 대비할 수 있다. 오늘 그의 인사이트에서 배움을 얻어가길 바라며.

​

부동산 시장의 통념과 달랐던 데이터

​

삼토시

​

① 다주택자 양도세를 중과할 때와 유예할 때가 최적의 매수/매도 시점

​

집값을 결정하는 한 가지 축이 유통 매물의 많고 적음이라 볼 수 있는데

다주택자 양도세를 중과하면 유통 매물이 줄어들고

다주택자 양도세 중과를 유예하면 유통 매물이 늘어왔던게 사실입니다.

​

실제 다주택자 양도세를 중과한 2006년과 2018년 서울 부동산은 역대급으로 급등했고

다주택자 양도세 중과를 유예한 2009년 이후 서울 부동산은 장기 하락의 길로 접어들었습니다.

​

규제책으로 알려진 다주택자 양도세 중과가 오히려 부동산 가격을 올렸고

부양책으로 알려진 다주택자 양도세 중과 유예가 오히려 부동산 가격을 내린

아이러니한 모습입니다.

​

역으로 말해

다주택자 양도세 중과/유예 여부가 부동산 매수/매도 시점에 좋은 알림판 역할을 하고 있는 셈입니다.

​

​

② 서울 입주 물량보다 수도권 입주 물량이 서울 전세가에 더 큰 영향

​

임대차3법 시행으로 임대차 시장이 왜곡된 2020년을 제외하고

2011~19년에 입주 물량과 전세 시세 상승률간 상관계수를 뽑아보았는데

서울 아파트 입주 물량과 서울 아파트 전세 시세 상승률간 상관계수는 -0.26으로

음(陰)의 상관관계가 어느 정도 확인되나 유의미한 수준은 아니었습니다.

​

그런데 수도권 아파트 입주 물량과 서울 아파트 전세 시세 상승률간 상관계수는 -0.61로

훨씬 높은 음(陰)의 상관관계가 확인되었습니다.

즉, 서울 아파트 전세 시세는 수도권 아파트 입주 물량의 많고 적음에 따라

등락폭이 결정되었던게 확인된 셈입니다.

​

가령 2015년부터 입주가 시작된 동탄2신도시 여파로

화성시 전세가는 2017년 1분기에 정점을 찍고 내려가기 시작했는데

경부고속도로를 타고 바로 북쪽에 인접한 수원시 전세가가

그 다음 분기인 2017년 2분기에 정점을 찍고 내려가기 시작했고

그 바로 북쪽에 인접한 용인시 전세가가

그 다음 분기인 2017년 3분기에 정점을 찍고 내려가기 시작했고

그 바로 북쪽에 인접한 성남시와 서울시 전세가가

2018년 1분기에 정점을 찍고 내려가기 시작했습니다.

​

즉, 서울에서 멀리 떨어진 동탄2신도시 입주 물량이

계속 파도를 타듯 인근 지역에 영향을 미치다가

1년후 서울 전세가에도 영향을 미친 것입니다.

​

그런 관점에서 봤을 때 2017~18년에 각각 18만호 내외에 머물던 수도권 아파트 착공 물량이

2019~20년에 각각 22만호 내외로 늘어나고 2021년도 20만호를 상회할 것으로 보여

2023년 이후 서울 전세가에도 점진적인 하방 압력으로 작용할 것으로 보입니다.

​

​

③ 상급지로 갈아타기 좋은 시기와 나쁜 시기는 따로 있다?

​

상급지로 갈아타기는 언제나 옳다라는 말이 있는데

데이터를 확인해보니 상승장 때는 상급지가 하급지보다 초과 상승했지만

하락장 때는 상급지가 하급지보다 소폭 초과 하락한 것을 확인할 수 있었습니다.

​

이 말을 돌이켜보면

하락장을 앞둔 상승장 막바지나, 하락장이 막 시작된 하락장 전반부는

상급지의 초과 하락이 예상되기에 상급지로 갈아타기 나쁜 시기라 할 수 있습니다.

​

그런데 이번 상승장의 경우 15억 이상 주택 대출 금지 영향으로

상급지와 하급지의 상승률이 비슷하게 오른 바,

이번에는 하락장이 와도 상급지가 하급지보다 초과 하락하지는 않을 것으로 보입니다.

​

​

④ 서울 권역별 직주근접 경쟁력 추이

​

매년 3월의 서울 및 수도권 지하철역 출근시간대 하차인원을 확인해서

그 추이를 정리해서 직주근접 경쟁력 추이라는 글로 올려드리고 있습니다.

(즉, A 지역의 출근시간대 하차인원이 B 지역보다 늘어나면

A 지역의 직주근접 경쟁력이 강화되고 있다고 풀이하는 식입니다.)

​

그 추이를 통해 지켜보니 눈에 띄는 것이

서울 내에서도 서남권 지역의 직주근접 경쟁력이 갈수록 강화되는 것이 확인되고 있는 반면,

도심권 지역은 상대적으로 쇠퇴하고 있는 모습이 보여 이채롭습니다.

(다만 권역별 사업체 종사자수에 비해 도심권의 아파트가 가장 부족하여

희소성이 있다는 점은 변함이 없습니다.)

​

2022년 3월은 또 어떤 결과가 나올지 흥미롭게 기다리고 있습니다.

​

​

⑤ 금리 인상, 집값 상승세에 제동을 걸 것인가

​

금리 인상 뉴스가 수시로 나오고 있는 가운데

금리 인상이 집값 상승세에 영향을 미치지 못한다는 의견이 많습니다.

​

금리 인상이 집값 상승 추세를 훼손하지 못한다는 의견은

실제 우리 나리 기준금리가 2005년 9월 3.25%를 기점으로 2008년 9월 5.25%까지 인상되는 동안

서울 집값은 상승을 거듭했다는 사실에 그 바탕을 두고 있습니다.

​

그런데 주택구입부담지수로 확인된 내용을 반영해보면

2005년 9월부터 2008년 9월까지 금리 인상 시기때

서울 중간가격 주택은 서울 중간소득 가구 소득의 28~41%를

주택담보대출 원리금 상환에 내는 수준이었습니다.

​

그런데 2021년 9월 기준으로

서울 중간가격 주택은 서울 중간소득 가구 소득의 50%를

주택담보대출 원리금 상환에 내는 수준이기에

이러한 상황에서 금리 인상은 집값 매수세의 힘을 훼손시킬 가능성이 높다고 판단됩니다.

​

​

⑥ 서울과 5대 광역시 아파트 시장 사이의 가장 큰 차이점과 인사이트

​

2011년 1월부터 2021년 3월까지 123개월 동안

KB부동산 기준으로 달마다 매매가와 전세가의 상승/하락 동조 여부를 확인해보았습니다.

​

123개월 동안 매매가와 전세가의 상승/하락 방향이 일치했던 개월수는

서울은 32개월에 불과했던 반면,

대구 118개월, 부산 112개월, 광주 110개월, 울산 102개월, 대전 99개월로

서울은 매매가와 전세가가 따로 노는 경우가 잦았던 반면

5대 광역시는 매매가와 전세가가 함께 움직이는 경우가 훨씬 많았던 것이 확인되었습니다.

​

입주 물량이 전세가에 큰 영향을 주는데

5대 광역시의 매매가와 전세가가 함께 움직이는 경우가 대부분이었다는 것은

5대 광역시는 입주 물량의 많고 적음이 전세가를 거쳐 매매가에도 미치는 영향이

특별히 크다는 것을 의미하기에

착공 물량을 통해 향후 2~3년 입주 물량을 가늠해보는 것은

5대 광역시의 매매가 전망에도 크게 유용하다는 결론을 도출했습니다.

​

물론 이것은 한 개인의 사후적인 분석에 불과할 뿐이다. 염두에 두되 그때 그때 올해 상황을 면밀히 체크해나가야 할 것이다.