부동산의 부동산에 의한 부동산을 위한 나라, 하지만 아무나 가질 수 없는 그것 때문에 누군가는 미치도록 스트레스를 받는 나라. 개중에 열심히 노력하여 부동산을 취득했더라도 세금 문제 때문에 고민은 끊이지 않는다. 나는 앞으로 각광받는 전문직은 회계사와 세무사가 아닐까 하는데, 재테크가 필수이고 재테크에서 가장 중요한 것은 절세인 만큼 그들에게로의 상담, 자문은 늘어날 것이다. 재산과 관련한 상담은 인생에서 가장 중요하기 때문이다. 한국경제 <집코노미TV>를 즐겨보는 사람으로서 최근 김성일 리겔세무회계 대표회계사가 부동산 절세 '꿀팁'을 알려주고 있어 발췌해 소개한다. 물론 저간의 디테일한 사정에 따라 직접 상담받아보는 것이 필수다.
Q) 외벌이 남편이 생활비 명목으로 아내한테 매달 돈을 이체하고 있다. 10년간 6억, 그러니까 매달 500만원 꼴이다. 이 경우 10년간 6억원을 넘기면 증여세가 무조간 과세되나.
A) 증여의 정의를 보면 무상으로 재산적 가치가 있는 어떤 항목들을 건네주는 거죠. 그러면 현금 그 자체도 재산적 가치가 있는 것이니까 증여로 볼 수 있는데, 생활비, 교육비 등 항목에 대해선 증여세 과세 대상이 아니다, 라고 사례가 나와 있고요. 설령 과세가 된다고 하더라도 배우자간엔 10년에 6억의 증여 한도가 있죠. 그럼 월로 계산하면 500만원인데, 이 500만원이 중요한 것이 아니고 배우자간엔 경제공동체. 생활비로 사용하는 것은 크게 문제가 없습니다.
소득이 있는 성인 자녀가 부모님의 소득으로 생활비로 쓰는 경우에 이게 진짜 아무 문제가 없느냐에 대해서 최근 한 번 기사가 나왔죠. 생활비로 쓰는 것 자체는 큰 문제가 안 됩니다. 이걸 보고 이제 국세청이 조사를 하진 않겠지만 리소스나 이런 걸 봤을 땐 생활비를 사용하게 되면 결국 본인의 소득을 그만큼 저축할 수 있고, 이 저축으로 결국 종착지가 재산적 가치가 있는 자산들을 취득하게 되는 거죠. 그러면 자금출처조사 이런 데서 문제가 생기는 부분입니다.
Q) 시골집을 상속받았는데 그 상태에서 조정대상지역에 집을 한 채 더 샀다. 어떻게 팔아야 비과세를 받나.
A) 일반주택을 소유하고 있는 중에 상속주택을 상속받고, 그 상황에서 일반주택을 먼저 매도하는 경우에 비과세 적용이 가능합니다. 그런데 사례는 시골집을 상속을 먼저 받고 조정대상지역에 집을 취득한 경우이기 때문에 본인이 비과세 받으려고 하는 주택이 조정대상지역의 주택이다, 이러면 상속받은 주택을 먼저 매도를 하셔야 되겠죠.
그러면 상속받은 주택의 양도세는 어떻게 되느냐. 그것은 그 규정에 따라서 계산하는 것이고, 매도 후에 최종1주택 조건까지 적용해서 조정대상지역의 주택을 매도하시면 되겠습니다.
Q) A주택을 2012년 취득했다. B주택을 이어서 2018년에 취득했다. 이 상태에서 농어촌주택을 취득해 3주택이 되려다 안 사고 B주택을 철거했다. 남아 있는 A주택 비과세 장특공제가 가능한가.
A) 네, 농어촌주택 취득을 고려하시다가 취득을 안 하셨으니 일단 이제 이 부분은 지우고, 종전주택이 있는 상태에서 B주택이 있는데, B주택이 마침 철거가 가능하다 이거죠. 결국 최종1주택 이슈인데, 세법은 열거주의라고 합니다. 최종1주택 규정을 보시면 양도, 증여, 그리고 건축법상의 용도변경을 해서 1주택이 되는 경우엔, 이라고 돼 있는데 여기에 세대분리와 그리고 멸실은 빠져 있는 상황이고요.
그래서 최종1주택이 적용되지 않는다, 이렇게 정리를 할 수 있고, B가 멸실되면 토지만 있는 것이고, 그럼 A주택 1주택만 되기 때문에 여기는 비과세가 가능하다. 언제부터? B주택이 멸실등기가 완료된 날 그 다음날부터.
Q) 12억 비과세 개정일 이후 양도분부터 적용한다는 것은 개정 전에 계약을 맺었어도 잔금이나 등기일만 이후로 맞추면 되는 것인가.
A) 세법상에서 판단의 기준이 되는 것은 거래가 종결된 날, 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날인 거래가 종결된 날 기준으로 판단하는 것이고요. 그래서 계약은 종전에 했으나 잔금일이 12월 8일 이후, 현재 남아 있으신 분들은 혜택을 받을 수 있는 것이고, 이미 개정됐기 때문에 이제 편하게 거래를 하시면 되겠죠.
Q) 2017년 A주택 매수 후 다음해 B주택을 추가 매수했다. 올해 A주택 매도하면서 C주택을 또 샀는데, 여기서 그치지 않고 B주택을 내년에 다시 팔려고 한다. 최종 1주택을 만들려고 하는 것. 이런 식이면 최종 1주택을 피하고 일시적 2주택 비과세가 계속 가능한가.
A) 최종1주택과 관련해선 거의 2년째 접어들고 있는데, 이 부분은 실제 현업을 담당하시는 분들과 얘기해봐도 의견이 나뉘는 상황인 것은 맞고요. A주택과 B주택이 일시적 2주택 조건을 만족한다면 A주택과 B주택은 적용하지 않는다, 라고 돼있는데, 최종1주택이 남은 상태에서 법 규정 자체에 새롭게 취득해 일시적 2주택이 되면 최종1주택의 대상이 된다는 얘기죠.
그래서 새로 2년 보유를 해야 되느냐, 안 해야 되느냐의 논란이 있는 것은 사실이고, 여기는 사견입니다. B주택은 A와 B의 관계에서 보면 당연히 종전 취득일 기준으로 할 것 같고요. 새롭게 이 부분 때문에 B를 일시적 2주택으로 매도를 하는 경우에 C는 조금 기다려 보셔야 되지 않을까, 저는 유보로 두겠습니다.
Q) 올해 3월 당첨된 아파트에 2023년 입주할 예정이고, 이게 비조정대상지역이다. 그런데 입주 1년 후에 새집을 사야 두 집에서 일시적 2주택 비과세 조건이 되나.
A) 대단히 중요한 부분이고, 이 부분에 대해서 실수를 하시는 분들이 너무 많았어요. 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 다른 주택 양도시 주택처럼 취급을 하니 분양권이 주택이 되기 전에 다른 주택을 취득하시면 비과세가 안 됩니다. 이 분양권이 완성돼서 신규주택이 된 다음, 1년 이상의 기간의 경과를 두고 새로운 주택을 취득하셔야 일시적 2주택을 고려해볼 수 있겠습니다.
Q) A주택을 2021년 2월에 분양권으로 취득했다. 2023년 10월에 입주 예정이다. B주택도 있는데 이걸 사실 먼저 취득했다. 2008년 3월에 분양권으로 취득했는데 이게 법적 분쟁이 있어서 한 내년 2월쯤 돼야 소유권이 넘어올 것 같다. 그럼 이 경우, 두 주택 중에 종전주택은 무엇이냐.
A) 소유권이 이야기가 나오는데, 여기 말씀하시는 부분은 등기부등본을 말씀하시는 것 같아요. 왜냐면 계약서에 따라서 잔금지급이 돼면 등기와는 상관없이 주택을 취득한 것이고, 그 잔금 청산일이 불분명한 경우엔 잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날로 한다, 이렇게 돼 있어요.
그래서 여기 이제 법적 분쟁이 어떤 분쟁인지는 모르겠으나, 2008년 분양권이라면 이미 완성됐을 것이고, 주택으로 사용하고 있을 때 이미 주택이 된 거죠. 그리고 (A주택은) 2021년 2월 분양권이니까 B주택이 종전주택, 그리고 2021년 분양권으로 봐서 일시적 2주택을 적용하시면 되겠습니다.
Q) 서울과 파주에서 아파트에서 아파트를 한 채씩 분양받았다. 둘 다 2023년 입주할 예정인데, 서울은 부부공동명의로 전환한 상태고 파주는 제 명의로 등기할 예정이다. 그런데 파주가 조정대상지역이 되면서 종부세 중과가 될 것 같은데 저에게 절세전략이 있을까.
A) 종부세에 한정해서 얘기를 드려보면 사실 리버스카이님은 공동명의로 전환하시기 전에 오셨어야 돼요. 저를 만나셨어야 돼요. 왜냐면 양도세에선 공동명의가 유리한 게 맞는데 우리 종합부동산세에서 주택수를 따지는 기준과 세율 적용 기준을 따지는 기준이 달라요.
그 과세 단위를 가구 단위로 판단하느냐, 인별 단위로 판단하느냐, 이런 것들이 있어서 조금 설명을 드려보면, 종합부동산세에선 예외규정이 있어서 1주택을 가진 사람과 1주택을 가진 사람이 혼인하는 경우엔 1가구 2주택이 아니고 본인도 1가구 1주택, 배우자도 1가구 1주택으로 봅니다.
이 1가구 1주택으로 본다는 건 어떤 의미갸 있냐면, 공시가격에서 공제하는 금액을 11억까지 해준다는 거죠. 이 기간은 5년 동안이고, 5년이 지나면 1가구 2주택으로 각자 1주택씩 갖고 있는 것으로 보는데, 서울이 공동명의이고 파주가 본인 명의라면 그냥 2주택인 거예요. 다시 받는다, 이런 것들은 실제로 언제까지 보유할 것이냐, 뭐 이런 것들을 보고 조금 고려를 해봐야겠습니다.
인터뷰 전문 : "아내에게 '월 500만원' 생활비 10년을 보냈는데…" [집코노미TV] (naver.com)
참고로 김 회계사는 중국인 중심의 외국인 K-부동산 줍줍의 위험성을 경고했던 분이기도 하다. 여러모로 신뢰할 만한 분이므로 지켜보면 좋을 것이다.
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