김경민을 위시한 폭락론자들이 활개치고 있는 요즘이다. 나는 작년에도 줄기차게 이런 자들의 농간에 넘어가는 것은 벼락거지로의 첩경임을 경고했었다. 그것은 올해에도 어김없다. 이제 곧 대선이고 부동산 시장은 대선 전후로 크게 요동칠 것이다. 한 가지 분명한 것은 지금 시장은 거래 빙하기에도 불구하고 강남, 서초 등이 신고가 랠리를 이어간다는 점이고, 이것은 이상우 인베이드투자자문 대표가 강조하듯 "아주 중요"한 현상이다. 철 없는 부린이 기자들이 써대는 하락 관련 기사와 전문가 사칭 사기꾼들이 득세하는 이 때에 나는 다시금 강조하고 싶다. 지금은 결코 하락장이 아니라고. 주기적으로 소개 중인 이상우 매매가상승률 코멘트 포스팅도 거듭 참조하길 바라며, 작년 연말 포스팅한 아래 전문가들 전망 종합(나는 이들이야말로 현 시점에 가장 신뢰할 만한 유능한 전문가들이라고 생각한다. 다른 이들은 대부분 걸러도 족하다.)을 다시 소개한다. 새해에 이들의 의견을 잘 경청하는 사람만이 웃을 것이다.
재론하자면 이상우 인베이드투자자문 대표, 아기곰 부동산칼럼니스트, 이종원 아포유 대표, 부읽남 더하이에듀 대표는 국내에서 가장 객관적으로 부동산 시장을 진단 및 전망하고 있는 전문가다. 이들은 과연 2022년 부동산 시장을 어떻게 전망하고 있을까? 이견 없는 상승장이다. 그 이유를 꼼꼼히 읽어두도록 하자.
1) 이상우 (인베이드투자자문 대표)
- 작년에 올해 전망을 9.9%를 0.1% 상회하는 10%로 전망.
평균 매매가 12억대 후반-> 14억대 약간 안되는 정도
많이 오를 곳.. 서울에서도 인기지역에 강남 3구 쪽으로, 1기 신도시
- 내년도 세수 짜면서 부동산 상승 예상.. 이번 정부 집값 잡힌다고 계획은 상승으로 ???
- 집값이 왜 오르고 내리냐? 여러가지 이유가 있는데..
첫번째는 수급 문제..
두번째는 소득..
세번째 정책 .. 세금, 금리 등 결국은 비용 전가 가능성 높음..
주택시장 받치는 3개 무너져야 하는데..
- 올해랑 크게 다르지 않겠지만 세부 내용은 조금 다를 수도 있다! 올해랑 다를 것은 공급이 더 줄어든다는 것
- 직장은-> 직장인들 시야.. 자영업자는 다름.. 기준점이 달리 잡혀있다
스타트업 어린 친구들 2,000억?? 이런 사람들도 많아짐.. 직장다니는 사람들은 정보 잘 알지 못한다!
- 내년부터 DSR... 젊은 사람들 더 피해.. 소득 적으니...
- 고가, 고액 더 비싸질 수 있다! 내년 유일하게 확신하는것.. 고가 주택은 정치적인 이슈가 없음..
- 저가 주택도 같이 오를 수 있다! 계약갱신 청구권 만료? 다만, 정치권에 결정에 따라 달라질 수 있음
- 1기 신도시 리모델링 재건축? 현재 사는 사람들이 동의 하면! 비용을 부담할 수 있는 사람들 많아지면!..
양극화가 강해질 것! 옆에 재건축/리모델링 들어오면 빨라질것!
두번째로는 푸근한 이미지에 썬글라스가 잘 어울리시는 아기곰님의 전망입니다
2) 아기곰 (부동산 칼럼니스트)
- 내년 테이퍼링, 금리인상.. 상승률이 올해보다는 떨어질 것.. 하지만 지난 10년간 3번째 많이 오르는 해가 될 것임
- 최근 거래량 줄어들고 상승률 주춤 하니 하락장 초입? 성급한 이야기..
10년간 월평균 상승률 0.26%, 최근 2년간 월평균 상승률 1.15% 누적 상승률 20% 넘음!
20% 넘은것은 30년간 2번 IMF이후 1998~1999년 22% 돈 많이 풀려서.. 그리고 올해..
- 12월에 떨어졌다고 그러는데 0.8~0.9% 이것도 높은것임.. 평균 상승률의 3배 수준임!
10년간 1% 넘는 것이 16개월.. 그 중에 최근 13개월이 1% 넘음
- 거래가 없는것 2가지 원인이 있음
첫째! 사는 사람 줄어드는 원인-> 가격 하락
둘째! 파는사람 줄어드는 원인 -> 가격 상승
- 현재 거래가 줄은 것은 수도권인데 기타 지방은 오히려 거래량이 올랐음.. 거래량이 선행지표라면 지방 아파트 가격이 올라야하는데10% 상승하였고, 수도권이 20% 상승하였음!
- 거래량이 줄었다는 것은 파는사람이 줄어들어서임! 집 값 잡으려면 파는사람 많아야 함! 내년에 공시지가 올라가니 매물을 팔게 만들어야하지만..과연!
- 테이퍼링 통화량 줄어드는거 아니다! 시장 푸는 것 줄어드는것임!
미국금리 15년 12월0.25% -> 18년 12월 2.5% 10배 인상! 집값 올랐다10% 인상..
금리 인상이 꼭 부동산 가격을 하락 시키는 절대치는 아니다
- 대출 많이 받은 사람은 고통 받겠지만 15억 이상 대출없기 때문에 큰 영향 없을 것임
저가 주택, 꼬빌, 지산, 상가, 땅... 타격 입을 수도! 꼬빌은 수익안나고 적자나면 타격 직격!
상가, 지산 수요 한정.. 세입자 어떻게 맞출 것인지에 따라 타격
세번째로는 현 정부들어 전투력이 부쩍 늘어나신 아포유 이종원 대표님의 전망입니다
3) 이종원 (아포유 대표)
- 신고가율이 50%가 넘었다는 의미는 RR이 10~15% 정도인데 보통 15%가 정상..
근데 현재는 RR이 아니더라도 신고가로 계약 된다는 이야기!!!
- 정부에서 추석 직후 대출 제한.. 매수심리 억지로 눌러놓은 상황.. 그리고 단기간 피로도 누적으로 시장 주춤!
하지만! 신고가율이 너무 높음!! 폭락, 하락? 없음.. 수요대비 물량이 없음..
- 내년 대선 정책에 따라 다르겠지만 지금처럼 유지되면 10% 이상 가격 상승 예상!
- 현정부 분양가 상한제 등 부작용으로 일부 광역시는 높은 곳도 있으나 전체적으로는 공급 부족
입주 물량이 많으면 시장 안정화 아주 효과 좋음.. 헬리오시티 입주할 때 주변 지역 가격 안정화 사례!
둔촌주공 입주 23년 3~4분기! 이 전후로 안정화 가능성 높음!!
- 하지만 현 정부 부동산 정책 승계한다면 절대 안정될 수 없음! 갭투자자들이 많아져야 전세물량 확보가 가능함!
네번째로는 삼성물산 출신 핸썸하신 부읽남 더하이에듀 대표님 전망입니다
4) 부읽남 (더하이에듀 대표)
- 집의 퀄리티 문제임! 여의도 시범아파트가 1970년 지어졌을 때 국민소득 300달러..
지금 3.5만불! 집이 생활 수준을 따라가지 못하고 있다!
신축이면 오를수밖에 없다! 퀄리티가 다를 것! 아직까지 삐삐 쓰는꼴! 1가구 1주택 권장하니깐 비싸도 산다!
내것이 조만간 바뀔것이라는 심리!! 재건축이 올라감!! 뒤에 기다리는 대기자 수요! 1기신도시들 대기중!
- 지금 신도시 새걸로만 공급 계획 중!! 도심지 다시 개발한다면 도심 외각은 어떻게?? 일본 문제 답습!
- 공급이 해결되지 않는다면 계속 오른다.. 지금 시장은 관망.. 주춤? 하지만 수치상으로는 계속 오르는 중!
- 내년에 바뀌는 것은 금리와 세금 오르는것 정도?
금리는 고정금리 받은사람도 있고, 전세 맞춰 놨으면 대출 이자 이슈 없음... 금리는 22년도 제한적인 영향..
종부세는 부담! 근데 양도세도 더 큰 부담! 일단 가만히 있는 분위기
- 하락세로 전환이 되기 위해서는 안사고 기다려야하는데 전세가 안오르거나 내려가야하는데 전세도 오름!
기존 주택은 더 현금이 있는 사람으로 옮겨가는 흐름!! 시장에 매물이 쌓이는 개념은 아님!
다섯번째로 항상 촌철살인 하는 말로 정신무장을 도와주는 얼음공장님의 전망입니다
5) 얼음공장 (전업투자자)
- 22년 가격 상승할 것임! 수요, 공급, 가격 나눠서 보는 것이 좋음!
마래푸 20억 하는 것 중요? 가격은 결과! 많이 올랐다! 거기 까지다!
- 내년의 공급 충분한가? 서울 부족하다! 그전까지는 전세가 매매시장을 버텨줬다!! 이젠 안된다! 전세도 부족하고 눌려있음! 부동산 시작 이후로 이렇게 전세/월세 오른건 처음 봤음!!
- 월세 시장에서 언론 말 안한다! 월세 시장이 시장 분노 받아 내고 있다! 월세 다음 전세, 전세 다음 매매... 서울 못버티면 경기도! 경기도도 아니면 인천.. 하지만 서울 수요 분산의 한계가 존재함
- 서울의 수요는 줄지 않았음.. 공급은 더욱 적어짐!
- 신고가율 45% 넘었는데 RR 10%.. 10~15% 신고가 나와야한다.. 원래 신고가에 안산다.. 수요가 살아있음!
아무리 눌려도 수요가 고정되어 있음! 없어지지 않는 것이 아니라 뒤로 밀리는 구조!! 경기/인천으로 대응 안된다
- 예전에는 전세물량 많고 보금자리주택 사전청약! 버텼다.. 근데 지금은 전세가 버텨주지 못함! 23년까지는 공급 없다! 앞으로 2년 동안 계속 오른다!
- 금리 인상 영끌문제?? 영끌은 되지도 않음!!! 해외 110%까지 대출! 이게 영끌! 이미 DSR, LTV 규제!
이들 네 전문가의 유튜브 채널엔 유익한 콘텐츠가 참 많다. 아침엔 아포유로 시작해 저녁은 부읽남 유튜브 채널로 끝내는 것도 알찰 것이다. 독서는 아기곰, 얼음공장의 것으로 출발하는 것도 강추한다.
믿을 수 있는 사람들 말을 믿길 바란다. 믿기 전에 스스로 판단하는 것은 기본이다. 뇌를 비워두면 부화뇌동하다 벼락거지될 뿐이다.
<레이달리오의 부자 연구소> 블로그에 들어오시는 귀하디 귀한 구독자님들의 건승을 무한히 응원하며. 여러분의 새해에 운과 복이 가득하시길 기원하며.
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