새 정부는 집값의 80% 이상 대출을 허용해줘야 함

요새는 활동이 뜸해졌지만 페이스북 네임드로서 이따금 인사이트 있는 글을 올리고 있는 에이드리안 킴(Adrien Kim)이라는 필자를 좋아한다. 나는 현 정부의 부동산 정책에 대한 그의 기탄 없는 비판에 200% 공감하고 있으며, 아래 발췌해온 비교적 최근 글들은 작금의 부동산 시장이 정상화로 나아가기 위한 '선결 요건'으로서 대단히 중요하다고 생각한다.

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천천히 정독해보길 바란다.

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1.

전세라는 제도 자체가 비정상적이고, 임차보증금을 담보로 대출하는 전세자금 대출이라는 것도 끊을 수 있다고 본다.

단, 그 전제조건이 있다.

어디에 집 몇채를 가지고 있든, 얼마짜리 집이든 따지지 않고 원하는 1채에 대해서는 DSR 70%를 적용, LTV 80~100%로 대출해줘서 주거지출을 월세로 비용화 할 것인가, 모기지로 자본화 할 것인가 각자에게 선택권을 줘야 한다.

당연히 실거주 따위 조건도 부여하지 말아야 한다. '원하는' 1채인 이유는 개인마다 보유 자산 중 가장 가치있는 것에서 소득(DSR) 범위내 최대한 대출을 쓸 권리가 있기 때문이다. 직장이 시골이라 거기 살아야 하는 사람에게 소득과 돈이 있어도 서울에 집을 사지 말라는 것은 기회 박탈의 부조리다.

주택구입자금 LTV 80~100%는 선진국 모두가 국민들의 주거 선택권으로 인정하고 있는 OECD 글로벌 스탠더드다.

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2.

주택임대사업자의 핵심은 보유세다. 조정지역 2주택부터 중과되는 종부세 합산배제가 없어진 주택임대사업자를 등록한다는 것은 자발적으로 호구임을 인증하는 행위다.

주거용 부동산의 시세대비 실질보유세율은 메인 1주택은 지역이 어디든 가격이 얼마든 몇주택을 가지고 있든 과세하지 않거나 과세하더라도 0.1% 수준이 적정하며, 2주택째부터의 부가적 주택에 대해서 아무리 중과를 하더라도 1%를 넘어서는 안된다. 그 순간 임대소득세와의 컴비네이션으로 보유비용이 임대소득을 넘어버려 시세변동 리스크와 감가상각비, 각종 부대비용까지 감당하면서 임대주택을 공급할 유인이 누구에게도 없어지기 때문이다.

현행 한국의 보유세는 서울의 쓸만한 곳에 2주택을 가지는 순간부터 시세대비 실질보유세율이 2%를 훌쩍 넘어 세계 최고율의 가렴주구 수준이며, 3주택의 경우 아예 개념을 상실해 맥시멈 7%선이다. 이런 비용을 지불하고 임대 물건을 보유해 가면서 세를 놓을 이유가 없고, 세를 놓는다면 임대료로 보유세를 상당 부분 커버할 수준으로 올려야 비용을 줄인다.

작금의 임대가 폭등은 임대차 3법과 함께 취득-보유-양도세제, 주택임대사업자 제도 등에 있어 전방위적으로 K180의 힘을 책임질 수 없는 자들이 분풀이식으로 난사해댄 586 운동권 학예회 수준 저열한 입법홍수의 결과물이다.

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3.

분양가를 억눌러 장기간 무주택으로 주거관련 세금한푼 안내며 남들의 세금에 프리라이딩 해온 청약가점제 고가점 수분양자들에게 부당한 무위험 관제차익을 안겨주고, 시행자의 사업성을 없애버리면 아파트 공급은 이루어질 수가 없다.

그러니 아파트를 지어 공급해야 할 서울 요지들에 분양가 규제에서 자유로워 시장가격대로 팔 수 있는 소형 오피스텔, 도시형 생활주택들이 난개발되어 난립하고 있고 사람들이 원하는 방3개 아파트 공급은 가뭄에 콩나듯인 실정이다. 3룸 아파트 1천개 지을 땅에 원룸/투룸 3천개를 지으면 주택공급호수는 어쨌든 늘어나니 정부의 통계 공급실적 조작에도 좋다.

그래서 아파트를 지으려는 시행자가 손해를 안보고 정당한 이익을 거두면서 아파트를 공급하려면 일단 민간임대로 굴린 후 시장가대로 분양 전환을 하는 방법을 쓸 수밖에 없다. 한남더힐, 나인원한남이 그렇게 임대후 분양을 택했는데 둘다 하이엔드급이라 일반인들의 관심 밖 문제였다.

그러던 것이, 이제 일반인들도 수요할 만한 가격대의 아파트 공급에서도 민간임대주택으로 임대후 분양전환, 즉 임차권에 매수 전환 콜옵션을 부가해 주는 형태로 정권의 반시장적 규제 속에서 어떻게든 아파트 공급의 숨통을 터보려는 시행자들의 자구적 노력 사업장들이 증가하고 있다.

민단임대이므로 당연히 청약통장이니 청약가점제 따위의 타 선진국들에 유례가 없는 쓰레기 제도는 적용되지 않고 누구에게든 열린 100% 추첨의 기회가 있다. 임차권이므로 취득세도 보유세도 없으니 민간섹터에서 돌아야 할 돈을 권력이 임의로 강탈 착취하지 못하는 신세계다.

물론 이런 틈새 공급수단도 입법 발의를 운동권 학생회 장기자랑 하듯 조변석개 수준으로 난사해 대는 K180 집권당의 무소불위 권력이라면 언제든 질식시킬 수 있을 것이지만 그렇게 하면 그나마 싹트던 공급의 옵션 한개를 또 날려버리는 셈이 될 것이고 그만큼 공급은 줄어들 수밖에 없을 것이다.

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그의 첫 책인 <집이 언제나 이긴다>는 올 상반기 읽은 부동산 관련 책 중 가장 시원했다. 미리 말하지만 나는 이 책을 두 번을 씹어먹듯이 읽었으며, 그의 생각에 부분적 동의가 아닌 전적인 동의를 한다. 여러분도 꼭 읽어보길 바란다.

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