금리는 집값에 영향을 일부 주기는 하나 집값을 결정짓는 유일한 요소가 아니라는 대목에 주목하자. 지금은 투자자들이 거의 다 빠진 실거주자 위주의 시장이라는 것도 염두에 두자. 2017년부터 이러한 기조는 유지돼 오고 있다. 정부의 규제가 불러일으킨 변화다. 아래 글을 보면 금리 인상은 엄청난 건축비 폭등을 가져올 거라고 하는데, 최근 급등하는 물가, 광주 아이파크 붕괴 사태 등이 맞물려 집값 상방 요인이 더더욱 더해지고 있다. 건설 사업 자체가 레버리지를 더해 진행되는 만큼 금리를 오를 수록 사업현장에 따라 제각각이지만 금융비용이 올라가 공사비 상승, 인건비 상승, 이로 인한 집값 상승이 연쇄되는 것은 자연스럽다. 물론 아래 글을 읽고 열폭할 사람이 더 많으리라. 그러나 명심하라. 열폭하기 때문에 제자리걸음하는 것이다. 현실을 냉정하게 보고 최소 6개월, 1년이라도 앞서 보려고 노력하는 자만이 야금 야금 현금이 갉아먹히는 인플레이션 시대에 살아남을 수 있다. 경제적 자유를 원한다면 더더욱. 아래 글의 출처는 붇카페다. 최근 화제를 모았다. 천천히 읽으시라.
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금리가 올라도 부동산가격이 오를 수 있다. 물론 떨어질 수도 있다. 반대로 금리가 내려도
부동산이 폭락할 수 있다. 반대로 또 오를수도 있는거고
부동산 가격에 영향을 주는 100가지 요소 중 금리는 그저 1가지에 불과하다.
이것이 단순히 내 주장인가? 그렇다면 수십년전을 볼 필요도 없이 2018년 미국이 금리를 1.25%에서
2.5%까지 올렸을때 우리나라는 어떠했는가?
소득주도 성장한다고 내수경기 다 죽어서 겨우겨우 올린게 두번이었다.
그래서 그래서
그 래 서
2019년에 부동산가격이 폭락했는가?
당연히 아니지 결론은 금리 올려도 부동산 가격 필히 떨어지는게 아니란 말이다.
금리는 집값에 영향을 일부 주기는 하나 집값을 결정짓는 유일한 요소가 아니다.
1. 현재 금리인상은 전세입자들에게 엄청난 압박이 될 것이다.
만약 2022년 현재 부동산시장에 엄청난 투자자가 들어와있다고 가정한다라고 하면
기준금리는 0.25% 포인트만 인상해도 부동산 매매가격은 크게 조정받을 수 있다.
하지만 지금 투자자는 대다수 빠져있는 상태이다. 알다시피 2017년부터 똘똘한 한채 아니였는가?
가급적 실거주하는 주택외에는 매도한 사람들이 대부분 이지 않은가?
종부세 때리고... 공시지가 올리고.. 종부세 때리고... 공시지가 올리고...
결국 돈없어서 버틸 수 없는 사람들은 이미 다 털렸다고 봐도 무방하다.
금리랑 부동산이랑 상관없다고 하는게 아니라 상황에 따라 다르다는것이다.
그렇기 때문에 현재 부동산시장은 실거주자 1주택자들이 대부분이고 투자는 이미 매도나 증여를 통해
정리가 끝났다고 봐도 무방한 시장이기 때문에 금리인상으로 투자심리를 위축시켜 버블이 꺼질게 없다는 말이다.
오히려 전세대출을 받고 대출이자를 납부하고 있는 전세입자들에게 엄청난 타격을 줄 수 있는 시장이다.
전세물량이라도 많으면 상관없지만 현재 임대차2법 중 갱신청구권 종료일이 올 하반기인데
빠르면 3월부터 그 세입자가 선제적으로 전세집을 구하러 돌아 다닐 수 있다.
아마 6월 정도만 되도 돈있는 사람들은 매매를 할 것이고, 돈이 없는 사람들은 반전세로 옮겨가게 될 것이다.
2008년 부동산가격이 크게 하락한것은 아시다시피 서울 전세가율이 30%정도밖에 안됬다
집값이 10억이면 전세가 3억이던 시절이다. 전세끼고 사던라도 내돈 7억이 있어야 하는데 사실상 7억이 없으니
대출받고 후순위로 전세입자를 들여서 집을 샀던것이다.
그만큼 주택시장에 불패라는 심리가 강했기 때문에 그 때 당시에 대출 받은 사람들이 너무많아서 집값이 장기간에 걸쳐
조정을 받았던 것이다. 그때랑 지금이랑은 완전히 다른 시장이라는 것이다.
2. 금리인상은 엄청난 건축비 폭등을 가져오고 분양가상한제로 분양가가 눌려 공급이 중단되고 최악의 경우에는 공사중인 현장도 공사중단 사태가 발생할 수 있다.
사업시행자가 토지를 매입할때 현찰 100% 주고 매입하는 줄 알고있나?
토지주택공사에서 분양하는 택지의 경우 토지비의 10%를 우선 납부하고 중도금 및 잔금을 토지사용가능시기까지 또는 잔금일까지 몇년간에 나누어서 납부한다. 이때 낙찰된 토지비 10% 만 납부하고 중도금을 기업대출로 받는 경우가 대부분이고 만약 토지가 바로 사용 가능한 토지일경우 곧바로 건축허가를 받고 분양함과 동시에 프로젝트 파이낸싱 대출로 토지비를 납부하고 초기 사업비를 납부한다.
어렵지?
하고싶은 얘기가 뭐냐면 주택을 짓던 오피스텔을 짓던 상가를 짓던 처음부터 끝까지 레버리지로 사업이 진행된다는 것이다. 기준금리를 0.25% 포인트만 올려도 사업현장에 따라 틀리지만 수십억 수백억 까지 금융비용이 올라간다. 그리고 공사비는 안 오르겠는가? 대출이자만 ! 대출 이자만 !! 만 !! 오르면 상관이 없지만 금리인상으로 인해 공사비용서부터 인건비까지 모두다 인상된다.
근데 분 양 가 상 한 제
이게 있는 상태에서 분양가를 더 올려받지도 못하는데 . 어떤 병신같은 사업시행자가 자선사업하는 차원으로 주택을 짓고 오피스텔을 짓겠는가?
기존에 보유한 토지 또는 상한제 적용을 받지 않고 분양할 수 있는 토지는 계속해서 분양에 나올 것이고. 지금처럼 계속 해서 완판을 이어 나갈것이다.
보라
눈이 있고 귀가 있으면 처 듣고 직접 찾아보라
하락기라고 끝났다고 이제 끝났다고 너는 떠들어 대는데
왜 거래의 60% 이상이 신고가 이고 수도권에 미분양이 안나는지
송도가 미분양이라고? 멍청한건가 갖지 못하니 부정하는 것인가?
대출이 안나오니 울면서 포기하고 다시 그걸 청약으로 모집하는 것 아닌가?
뉴스기사에 신나서 미분양났다 드디어 끝났다고 한
송도 자이더스타 이번에 청약률을 보자
내일 모래부터 계약이 시작된다 .전부 85초과이고 전부 9억 초과주택으로 중도금대출이 불가하다
청약 경쟁률 보이는가? 66세대 모집에 7.74 : 1 로 510세대가 청약을 했다
나머지도 궁금하면 직접 계산기를 두들겨보도록 하라
정부는 공급을 빨리 하겠다고는 하나 분양가상한제를 폐지한다고 하지 않는다.
고로 그건 그냥 거짓말인것이다.
위에서 말했듯 금리인상에 따른 공사비 인상은 가속화 될 것이고 더욱 더 신축공급에 큰 어려움을 겪을 것이다.
해법은 하나다 분양가 상한제 폐지
하지만 아무도 그 얘기를 하지 않을것이다. 미개한 대중들은 그것이 해답이 아닌
건설사 배 불려주고 정치인들 뒷돈챙기려는 술수로 이해할것이기 때문이다.
그래서 국민들이 지혜로와져야 한다. 국민들이 지혜롭게 똑똑해야 정치인들도 바른말을 할 수 있고
잘못된것을 계속해서 바로잡을 수 있기 때문이다.
마지막으로...
3. 금리인상을 한다고 해서 인플레이션이 잡히는 것이 아니다.
이쯤되면 욕 한마디 하고싶다.
병신이냐?
문재인도 정권잡고 5년내내 부동산가격 잡는다고 했는데 되려 3배 가까이 폭등했다.
오죽하면 빌라산 사람들도 두배이상은 먹었을까?
요즘 서울강남, 송파 쪽 분양하는 빌라들은 기본 7~8억 방3칸에 화장실2칸 딸리면 9억에 주인층은 10억도 넘어간다고 한다.
문재인 정부가 단언코 잡겠다고 한 부동산가격을 왜 못잡은 걸까?
당연히 그게 정부 맘대로 될리가 없잖아?
근데 인플레이션을 잡겠다고?
무슨수로?
부동산가격 잡는것보다 100배 어려운게 인플레이션을 잡는것이다.
근데 무슨 금리 몇번 올리고 긴축경영하면 인플레이션 잡히고 자산가격 떡락하는 개 병신같은 소리를 반복하는가?
1970년 기축통화국 미국도 인플레이션을 잡는데 12년이 걸렸다.
인플레이션을 잡고 싶다고 그게 6개월 1년에걸쳐 잡히는게 아니다.
자칫잘못하면 디플레이션에 빠질 수도 있도 최악의경우에는 스테그 플레이션에 빠질수도있다.
상상하고싶지 않지만 디플레나 스테그에 빠지지 않기 위해서 금리는 인상하되 뒤로는 돈을 푸는것을 계속반복하다
하이퍼 인플레이션이 올 수도있다. (내말이 거짓말 같은가? 긴축한다고 금리인상하면서 추경은 왜하는가? 이쯤되면 니가 얼마나 멍청한지 깨달음이 오는가?)
아무도 모른다 어떻게 될지는
만약 가장아름다운 레퍼토리로 인플레이션이 잡히면 다행인데 만약 디플레나 스테그 또는 하이퍼 인플레이션이 발발하면 니들은 다 죽었다고 보면된다.
최근 자유지성님의 영상을 보다 안 사실인데
독일도 전쟁이 끝나고 나서 바로 하이퍼 인플레이션이 온게 아니였다.
전쟁기간 동안 풀어놓은 돈들을 사람들이 꾹 움켜쥐고 있다가. 갑자기 폭발적으로 소비가 진행이 되면서 하이퍼인플레이션으로 간 것이라고 한다. 무슨말인지 알겠는가?
미래는 아무도 모른다 .
끝마치며
나는 미래를 예측하지 않는다. 최선의 대응을 할 뿐이지.
2020년 코로나로 코스피가 1400까지 떨어질때 그게 진짜 걸리는 순간 즉사하는 질병인지
그냥 많이 아픈 독감정도 인지 뉴스를 보고 판단하지않았다.
진짜 그게 그렇게 심각한 질병이면 이미 9시 뉴스에 연예인 20~30명정도는 사망기사 떳어야 하는게 맞는거다
그리고 너의 가족, 사촌, 팔촌 탈탈 털어서 10명 이상은 죽어야 심각한 질병인것이다.
근데 나는 그 어떤 연예인이 줄줄이 사망하는걸 본적도 없고 내 주변 사람들 중에서도 죽은사람이 없고
'심지어 그 주변사람의 지인중에서도 사망했다는 사람을 본적이 없다.
근데 정부에서는 마치 세상 망할것처럼 모든 사회적활동을 중단시키고 거리두기를 강화했다.
그리고 돈을 미친듯이 풀어대기 시작했다. 그래서 나는 부동산 보유수를 더 늘리기로 결심했다.
왜??
그냥 감긴데 돈을 존나게 풀어대니까, 고로 그냥 감기로 끝나고 폭발적 인플레가 일어날 것이니까
너희들이 존나 똑똑해서 집값이 폭락한다 떨어진다 떠들어대도 그게 사실상 별 의미가 없다
어차피 폭락하면 전세가가 폭등하게 되어있고 그렇지 않으면 월세가 폭등하게 되어있기 때문에
이미 저가 매수를 마친 사람들은 상황에 맞게 대응하면 되기 때문이다
결론은 공급이 부족하니까
그래서 결국엔 수급이라는 말을 하는것이다.
다음번에는 재건축, 재개발에 따른 폭발적 이주수요 그로 인한 부동산 폭발가능성에 대해 한번더 글 올려주겠다
P.S 하락장이라고 하는게 파주 15억은 뭐냐? 이제 좀 감이오냐?
[출처]
[1편] 현상황에서 금리인상은 부동산 폭발 촉진제이다. 2022년 엄청난 버블이 예상된다.
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여러분은 어떻게 판단하고 내다보고 계신가?
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