2030년까지도 집값은 올라갈 확률이 더 높습니다

부동산 네임드 가운데 여러 인물들이 있지만 그중 삼토시라는 필명을 쓰는 분은 현 부동산 시장을 가장 정치하게 분석하는 신중론자 정도로 볼 수 있을 것이다.

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그는 어떤 항변조에 가깝게 이번 글 말미에 이르러 자기의 스탠스는 바뀌지 않았다고 강변한다. 맞는 말이다. 그의 스탠스는 바뀐 게 없다. 올해는 상승장이라는 데에 한해서는.

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다만 그는 이 상승장이 전고점을 이미 넘어버린 시점이기 때문에 예년만 하지 못할 것이며, 앞으로도 그럴 것이라는 식으로 말하는데, 설득력이 있으면서도 얼마간 이견도 있다.

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3기 신도시에 한해서는 더더욱 그렇다. 3기 신도시가 2026년에 입주가 시작될 거라는 전망은 미리 말해 섣부르다.

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나는 2030년까지도 어려울 거라고 보는데, 2기조차 아직 지지부진한 상황에서 불과 4년 만에 3기 신도시 입주가 시작될 거라고 보는 것은 현 정권의 주장을 반복하는 장밋빛 낙관이 아니겠는가. 이는 그의 훌륭한 분석에 설득력을 일부 낮추는 요인이다.

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그러나, 옛 지표에 관한 분석은 나는 온라인 커뮤니티 등지로 활동하는 네임드 가운데 그를 많이 신뢰한다. 입지 분석의 대가인 빠숑 김학렬 선생과 더불어 자주 참조하는 이유.

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아무쪼록 이번 그의 글을 두 번은 정독해두길 바란다. 나도 많은 생각을 하게 하는 글이다.

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부동산 버블의 정도를 판단하는 도구는 각자 다르실 거라 생각합니다.

저 같은 경우는 그동안 자주 언급해왔던 "주택구입부담지수" 입니다.

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모르시는 분을 위해 설명드리자면

서울 주택구입부담지수란 서울 중간소득 가구가 서울 중간가격 주택을 구입할 때

소득 대비 주택담보대출 원리금 상환 부담 수준을 나타내는 지표입니다.

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서울 부동산은 2008년 2분기와 2018년 4분기에

서울 중간소득 가구가 서울 중간가격 주택을 구입할 때

소득의 41%를 주택담보대출 원리금 상환에 사용하는 수준이었고

그때 이후 단기적이든 중장기적이든 조정장에 빠진 이력이 있습니다.

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즉, 서울 가구가 수용할 수 있는 서울 부동산의 가격대는

소득의 41%를 대출 원리금 상환에 사용하는 수준이 상한선이었다는 추정이 가능합니다.

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그런데 이 상한선을 2020년 4분기에 돌파하고 맙니다.

즉, 그간 서울 부동산 버블의 전고점이라고 생각했던 부분을 2020년 4분기에 돌파하고만 셈이죠.

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여기서 또 한 가지 지표를 소개하고자 합니다.

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많은 분들이 말씀하시는 부분 중에 서울은 늘 진입 수요가 있는 곳이라는 주장이 있습니다.

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그 주장은 일견 맞는 말씀이지만

그것도 자신이 수용할 수 있는 가격대여야 "진입 수요"가 될 수 있습니다.

반대로 가격이 수용할 수 없는 수준이면 수요에서 이탈하게 됩니다.

즉, "유효 수요"가 감소한다는 의미입니다.

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제가 즐겨보는 KB부동산 데이터에는 "KB-HOI 지수(주택 구입 잠재력 지수)" 라는게 있는데요,

서울 중위소득 가구가 표준대출을 받아 구입할 수 있는 서울 아파트의 비율을 나타내는 지표입니다.

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이 지표에 따르면

서울 중위소득 가구가 표준대출을 받아 구입할 수 있는 서울 아파트의 비율은

2021년 3분기 기준으로 3.8%에 불과합니다.

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참고로 과거 매매가 전고점인 2009년 4분기 당시 이 비율은 14.2%였습니다.

즉, 서울 중위소득 가구가 구입할 수 있는 서울 아파트 비율이 14.2%에 불과했을 때

서울 매매가는 중장기 하락장에 빠지기 시작했던 것이죠. (유효 수요의 이탈/감소)

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그런데 이 14.2%라는 하한선을 뚫고 내려간게 2020년 3분기였습니다.

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소득 대비 대출 원리금 상환 부담의 과거 상한선을 돌파한 것도 2020년 하반기였고

일반 가구가 대출을 받아 구입할 수 있는 아파트 비율의 과거 하한선을 돌파한 것도 2020년 하반기였습니다.

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도대체 2020년 하반기에 무슨 일이 일어난 것일까요?

그리고 이렇게 서울 부동산의 버블이 커질대로 커졌는데도 2021년에 폭등을 지속한 배경은 무엇을까요?

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1차적으로는 2020년 8월 임대차3법 시행으로

하락중이었던 서울 아파트 전세가율이 다시 상승하면서

매매가를 밀어올린 부분을 들 수 있습니다.

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실제 2021년 들어 서울 부동산 갭투자 비율이 20%대에서 40%대로 늘어난 사실이

이러한 상황을 방증해주고 있습니다.

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또 한 가지는 3기 신도시 토지보상금의 유입입니다.

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2021년 12월 기준으로 인천계양과 하남교산은 90%에 육박하는 토지보상이 집행되었습니다.

거액의 토지보상금이 지급되기 시작한 것이죠.

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과거 1기 신도시, 2기 신도시 토지보상 집행 당시도

서울을 위시한 수도권 부동산이 급등한 전례가 있듯이

인천계양과 하남교산의 토지보상 집행도

2021년 서울 및 수도권 부동산 급등의 원동력 중 하나였을 것으로 판단됩니다.

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참 아이러니하죠.

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세입자의 주거권 보장을 위해 도입된 임대차3법,

그리고 서울 부동산의 급등을 막기 위해 도입된 신도시가

되려 서울 부동산의 매매가를 밀어올려 버블의 전고점까지 돌파시킨게 말이죠.

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버블의 전고점을 돌파했지만

계속되는 임대차3법의 여파와 올해 들어 더욱 줄어드는 서울 아파트 입주 물량,

나머지 4개 지역까지 본격 지급이 시작될 3기 신도시 토지보상금 등으로 인해

2022년도 상승을 예상하고 있습니다.

(다만 전고점을 돌파한 버블로 인해 상승폭은 2021년보다 축소될 것이라고

연초 전망에서도 언급한 바 있습니다.)

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개인적으로는 전고점을 돌파해버린 버블로 인해

추후 버블이 꺼질 경우 경착륙이 우려스럽기도 합니다.

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게다가 몇주뒤 관련 글을 좀더 자세히 쓸거 같습니다만

2026~27년은 3기 신도시 입주와 서울의 입주 물량 증가 시기가 맞물리면서

해당 시기에 경착륙 가능성이 조금씩 높아지는 느낌입니다.

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과거 신도시들 사례를 보면 토지보상금이 집행된 5년후 입주를 개시한 경우가 많은데

3기 신도시는 인천계양과 하남교산의 토지보상이 마무리되어가고 있고

나머지 4개 지역도 올해 토지보상을 시작할 것으로 보여

2026년부터 입주를 개시하는 곳이 생길 것으로 보입니다.

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그리고 오세훈 서울시장 당선후 서울 아파트의 인허가 물량이 크게 늘어나고 있는 부분을

아직 아무도 지적 안하고 계시는데요,

여기서 말하는 인허가란 사업시행인가를 뜻하는데

평균적으로 사업시행인가 5~6년후 입주하는 단지들이 대부분인 점을 미루어보면

2021년에 5만호를 돌파한 서울 인허가 물량은 2026~27년경 입주로 이어질 것으로 보입니다.

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즉, 2026~27년은 3기 신도시 입주와 서울 입주 물량 증가가 맞물리는 해가 될 가능성이 높은 바,

신도시 토지보상 집행 및 서울 아파트 인허가 진척을 지속적으로 챙겨봐야 할 것으로 보입니다.

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마지막으로 다소 개인적인 이야기를 하면서 마무리하고자 합니다.

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최근 들어 제 스탠스가 변했다고 지적하시는 댓글들이 종종 눈에 띕니다.

심지어 정부가 정책을 발표할 때마다 제가 시장의 약세 전환을 전망했다가

규제가 안 먹히면 다시 전망을 수정해왔다는 허위 사실을 적시한 댓글도 있더군요.

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누구보다 정책의 부작용을 언급해왔던 입장에서 당혹스럽기 그지없었고,

정책 발표때마다 시장이 약세 전환될 거라고 제가 이야기한 글이 어디 있는지,

그리고 규제가 안 먹히자 제가 다시 전망을 수정한 글이 어디 있는지 알려달라고 했습니다만

대답이 없더군요.

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결론적으로 말하면 저는 스탠스가 바뀐게 없습니다.

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전망이 틀리면 어떡할거냐는 소리를 종종 들을 만큼

2023년 전후가 현 상승장의 고점이라고 블로그와 까페뿐 아니라 여러 매체를 통해 이야기해온 입장에서,

그 "2023년 전후"가 점점 다가오고 있는 시점이라면

시장 전망에 대한 어조 역시 상승 일색의 전망에서 점차 하락 가능성에 대한 언급을 늘려가게 되는게

당연한 것이라고 생각합니다.

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소득 대비 주택담보대출 원리금 상환 수준이 역대 최대를 한참 갱신할 만큼

지금의 매매가가 부담스러운 수준까지 도달한 상황 속에서

2023년 동남권 중심으로 크게 늘어나는 입주 물량의 영향으로

매매가를 지탱해주는 요소 중 하나인 전세가가 그 힘을 잃게 될 경우

시장이 상승을 지속하기 어려울 것이라는 게 제 전망입니다.

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개인적으로는 보신주의(保身主義)를 경계합니다.

어떤 일에 적극적으로 나서려 하지 않고 현 상태를 유지하는 데에 만족하며 살려는 태도죠.

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예를 들어 프로야구 전문가들이 다음 시즌 성적을 예측하는 것을 보면 거의 예외 없이,

직전 시즌에 좋은 성적을 올린 팀이 그 다음 시즌에도 좋은 성적을 올릴 것이라는 이야기를 합니다.

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부동산 전망도 마찬가지죠.

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수도권 부동산 하락 전환을 앞둔 2007년에도 여전히 시장은 상승 일색의 전문가 전망으로 가득했습니다.

반대로 수도권 부동산 상승 전환을 앞둔 2012~13년에도 하락 일색의 전문가 전망으로 가득했구요.

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일견 이해는 됩니다.

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잘하고 있는 팀, 오르고 있는 시장이 그 다음 해에도 잘하거나 오르고

못하고 있는 팀, 내리고 있는 시장이 그 다음 해에도 못하거나 내릴 가능성이 높겠죠.

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그런 면에서 2016년부터 2020년까지 5년 연속 가을 야구를 하지 못한 삼성 라이온즈를 두고

2021년 시즌에는 가을 야구 커트라인인 5위는 물론 2위까지 할 수 있다고 전망한

이승엽씨가 대단하다고 생각했습니다.

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"삼성 출신인거 티내냐" 라는 비아냥에도 불구하고 그는 자신의 의견을 굽히지 않았고

실제 삼성 라이온즈가 2021년 2위를 차지하면서 그의 돋보인 혜안을 증명했습니다.

그러나 그 혜안에 앞서 대단하다고 생각했던 것은

5년간 부진했던 팀이 그 다음 해에 잘할 것이라고 전망한 "과감함"이었다고 생각합니다.

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마찬가지로 상승 노선을 질주해온 부동산 시장에서

하락 전망을 이야기하는 행위 자체에 대해서는 (그 근거도 탄탄해야 하겠지만)

그 "과감함"은 폄훼되어서는 안된다고 생각합니다.

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그리고 2022년 하반기까지도 제 전망대로 시장이 상승한다면

제 기준으로는 역대 최대를 돌파한 버블이 더욱 커진다는 것을 의미하기에

중장기 고점이 다가오고 있다는 식의 글을 올리는 빈도가 올라갈 수밖에 없을 것 같습니다.

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많은 분들의 생각과 다른 이야기를 올리게 될 시기가 올 것이라는 점에 대해

개인적으로도 부담스러운 부분이 없지 않지만

제가 생각하는 부분은 명확히, 그러나 정중히 말씀드려 나가도록 하겠습니다.

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물론 전망이 틀렸을 경우 틀렸음을 시인하고 왜 틀렸는지 원인을 찾으며

이를 반성하고 밝히는 유연성과 용기도 갖추도록 하겠습니다.

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이러한 전문가, 네임드 분석을 잘 읽어두고 스스로 생각하는 훈련을 해야 한다.