생각보다 기본을 모르는 사람이 많은지라
부린이를 독자로 가정하고 몇 줄 끄적여본다.
실거주하는 경우를 빼면 아파트는 기본적으로
전세를 끼고 투자를 해야 한다.
이게 원칙이다.
전세 보증금을 지렛대, 이른바 레버리지로 활용하는 것이다.
이를 흔히 매매가와 전세가의 차이, 즉 갭을 활용하여 산다고 말한다.
그래서 갭 투자라고 부른다.
매매가 - 전세가 = 갭
이 갭만 실투자금으로 내면 된다는 소리다.
임차인이 낸 전세 보증금을 제외한 차액이 내 실투자금이다.
자, 이렇게 되면 중개업소에서 매도자와 계약을 할 때
매매가의 10%에 해당하는 계약금만 준비하면 된다.
잔금은 나중에 임차인에게 전세 보증금을 받아서 치르면 그만이다.
잔금일은 매도자와 협의하면 되는데 보통 계약 후 2~3개월이 일반적이다.
더 빠르게, 더 늦게 조정하는 것도 물론 가능하다.
다음 절차는 뭔가.
매수 계약서를 쓰고 나면 중개업소를 통해 전세를 내놓아야 한다.
그리고 임차인을 구해야 하는데, 매매 잔금을 치르기 1개월 전까지는 구해놓도록 하자.
그렇게 임차인을 구하면 전세 계약서를 쓰고 그에게서 계약금을 받는다.
이어 잔금을 치르는 날 임차인에게 계약금을 뺀 전세 보증금 잔액을 받으면
먼저 받은 계약금을 보태 그대로 매도자에게 지급하면 된다.
이렇게 투자한 아파트는 2년이 되기 전에 전세를 껴놓은 상태로 매도할 수 있고
2년이지나 만기가 돼서 의사결정을 해도 된다.
아니면 집을 팔거나 새로운 세입자나 기존 세입자에게 전세를 한 번 더 놓고
2년이 더 흘러 매도해도 된다.
결국 매도칠 때 매수자에게 받은 돈으로 임차인에게 전세 보증금을 돌려주고
남은 몫이 내 투자 수익인데,
여기서 양도세 등을 제외하면 실질적인 최종 수익금이 남게 된다.
생각보다 이 세금으로 나가는 돈이 많으므로 최종 수익금을 잘 따져봐야 할 것이다.
그렇게 불린 돈으로는 다른 곳을 찾아 재투자하면 되는데
이게 반복될 수록 투자하는 부동산의 크기는 늘어나고 자산의 규모는 눈덩이처럼 불어난다.
물론 오를 곳을 찾는 노력은 본인 스스로 해야 하는데 공부를 열심히 하면 얼마든 찾을 수 있다.
다만 달라진 것이 있다면 현제는 부동산 규제가 심해
수십 채씩 개수를 늘려나가기가 불가능해졌다는 것이다.
그 대신 똘돌한 한두 채를 열심히 굴리는 것이 최선의 전략이다.
시장 상황이 변해 예전 같은 방식으로 대처할 수 있을 때까지 말이다.
그리고 우리는 기억해야 한다.
같은 돈을 갖고서 누구는 집주인이 되고 누구는 임차인이 된다.
누구는 전자의 길을 택하고 누구는 후자의 길을 택한다.
나는 여기서 '택한다'라고 했다.
집을 사는 사람은 집값이 오르리라고 생각해서 본인의 판단을 믿고 택을 한 것이고,
임차인은 그 반대로 집값이 내려갈 거라고 생각해서 제나름의 택을 한다.
물론 그 결과에 대한 책임은 각자가 짊어질 일이다.
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