윤석열과 이재명이 1기 신도시에 초집중하는 이유

　4기 신도시 얘기까지 나오는 포퓰리즘 정국이지만 이럴 때 1기 신도시에 조명이 집중되는 것은 주목할 만하죠. 준공 30년차 된구축들은 노후도가 심각해서 어서 새로 지어야 합니다. 리모델링 추진이 요새 활발하게 이뤄지는 것도 더는 늦을 수 없다는 절박함의 발로입니다.

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　이 가운데 대선주자들도 1기 신도시 주민들의 표심을 잡느라 혈안이죠. 1기 신도시 재정비로 주택 공급을 확대하겠다는 입장까지 속속 밝히고 있어요. 안 그래도열기가 뜨거운데 기름을 붓고 있달까요.

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　1기 신도시가 어떤 곳인지 아는 것은 부린이든, 부동산 전문 투자자든 중요합니다. 부동산 시장을 공부할 때 빠져서는 안 되는 게 1기 신도시거든요. 복습 좀 해볼까요. 1기 신도시가 지어진 것은 노태우 정부때였어요. 지난 1989년 4월 급등하는 집값을 잡기 위해 노태우 정부는 신도시 계획을 발표합니다.

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　위치는 성남시 분당과 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본 등 5개 도시. 여기에 총 29만2,000가구를 짓는 대규모 계획이었죠. 이 신도시 사업은 성공적이었습니다. 1985년 69.8%였던 주택 보급률은 1991년 74.2%로 오르게 됐죠. 공급이 늘어나니 집값 상승세는 수그러들고 시장은 안정화되어 갔습니다. 집값 안정화(하락이 아닙니다)의 가장 좋은 방법은 공급 정책이라는 것을 당시 사람들은 마음 깊이 알게 됐지요.

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　그 단지들이 이제 준공 30년을 넘은 곳들 투성이입니다. 2026년이면 29만2000가구의 100%가 준공 30년이거든요. 신도시라고 부를 수가 없습니다. 너무 낡았거든요. 가장 문제는 건물 노후도도 노후도이지만 가구당 주차대수가 0.5대도 안되는 경우도 속출한다는 데 있습니다. 요즘 아파트보다 바닥 두께도 얇아 층간 소음에도 취약합니다. 1기 신도시 주민들이 재건축, 리모델링에 사활인 것을 집으로 돈 좀 벌어보겠다는 것으로 매도해선 안 되는 이유입니다.

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　현재 1기 신도시 대세는 리모델링입니다. 정부가 워낙 재건축을 틀어막으니 참다 참다 리모델링이라고 하려는 것이죠. 나름 장점이 있어요. 리모델링은 준공 15년만 넘어도 도전할 수 있습니다. 그런데 최근 움직임은 개별 단지가 아닌, 수십개 단지가 모여 집단 행동에 나서고 있단든 데 주목해야 합니다.

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　지난해 말 경기도 성남시 분당 19개 시범아파트 7,769가구가 재건축 연합 추진위원회를 결성한 게 대표적이죠. 산본에서는 이달 중으로 총 18개 단지, 1만7,500가구가 참여하는 '산본 공동주택 리모델링연합회'가 출범할 예정이고요. 평촌신도시에서도 지난해 5월 21개 단지가 리모델링연합회를 구성했습니다.

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　쪽수가 많아지면 추진력도 강해집니다. 추진위원회가 대형화하는 이유는 계획적인 개발 계획을 세울 수 있다는 점 때문입니다. 정부 등 관계 기관에 더 큰 압력을 행사할 수 있는 것도 중요하고요. 고양·성남·부천·안양·군포 등 5개 지자체장들이 나서서 '노후 1기 신도시 활성화 공동 토론회'를 열고 정부에 대책을 촉구했던 것을 보십시오. 뭉치지 않으면 이런 압력은 행사하기 힘듭니다.

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　관건은 용적률 문제를 해소할 수 있느냐일 것입니다. 현재 1기 신도시 평균 용적률은 169~226%입니다. 주거 지역 법정 상한선(300%)보다는 낮습니다. 그러나 각 지방자치단체가 도시 과밀을 막으려고 만든 '지구단위계획'의 용적률 제한에 걸립니다. 이게 큰 문제죠. 가구 수를 늘리는 것이 불가능하니까요.

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　대선후보들이 요새 한창 1기 신도시에 눈길을 주는 것은 이런 문제를 해결해주면 30만 가구에 육박하는 표심을 덩어리 채로 확보할 수 있다는 정략적 판단 때문입니다. 윤석열 국민의힘 대선 후보는 어땠습니가.

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최근 1기 신도시 용적률을 상향해 10만 가구를 공급하겠다는 공약을 내걸었습니다. 이재명 더불어민주당 대선 후보 측도 가만히 있지 않지요. 수직 증축에 초점을 맞춘 1기 신도시 리모델링 특별법을 만들겠다는 방침을 내놨습니다. 두 후보 다 마음에 들지 않지만 이방면에선 용적률 문제 해소를 해주는 게 올바른 길입니다. 이치에 맞지 않는 규제는 없애야겠지요.

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　하지만 사촌이 땅을 사면 배가 아픕니다. 내가 소유하지 않은 단지가 잘 된다면 다른 단지 주민들은 가만히 있지 않을 겁니다. 끌어내리려고 하겠죠. 가난의 평등을 지향하는 것은 대한민국의 가장 열등한 후진성이니까요. 이미 특혜논란이 벌어지는 중이기도 합니다.

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　하나 기억할 것은 1기 신도시 용적률을 완화하면 전국적 개발 붐으로 이어질 촉매제가 될 수 있다는 데 있습니다. 부동산 가격 상승은 당연한 일이겠고요. 그러나 부수고 지어야 할 것은 어서 새로 지어야 합니다. 애초에 착착 추진해왔다면 벌써부터 논란 시비가 벌어지는 일도 없었을 테지만요. 아무튼 지켜봐야할 일이겠습니다. 대선이 정말 얼마 남지 않았네요.

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