미리 말해 선동이다.
폭락론자 유튜버들이 활개치고
정부도 고점론 들먹이지만,
다시 말해 선동이다.
언론서도 자정 능력을 발휘해야 하건만,
대부분의,
9할 이상에 이르는 뉴스들은
지표를 제대로 분석하기는 커녕,
정부가 의도하는 방향의
데이터만으로
현실을 호도하는데 불을 지핀다.
사례를 볼까.
서울 아파트 전세가 쌓인다… 상승폭도 차츰 축소
라는 기사가 있다.
제목부터 의도가 불순하다.
그리고 어리석다.
실제 현실은 이러하다.
다주택자는 지속적으로 감소해가는 추세이고,
도무지 다주택자가 늘어나기 어려운 상황이며,
이는 무주택 갭투자들로 하여금 전세물량을 공급하게 만드는데,
이러한 전세 공급은 한계적일 수밖에 없다.
전세 공급 부족은 상수이며,
이것은 전셋가 상승세를 더더욱 부추길 뿐이다.
말하자면,
저 뉴스의
제목과 같은 현상은 일시적인 데 불과하며,
전셋가는 앞으로 계속해서 오를 수밖에 없다.
시장은 흔들려는 기사에 흔들리지 말아야 한다.
본론은 여기부터다.
지금 수도권 주택 매수심리가 꺾였다는 보도는 주로 두 가지 지표를 근거로 든다.
부동산원과 KB국민은행이 매주 발표하는 '아파트 수급 동향'과 '매수우위지수'
이 두 지수를 '매수 심리'로 치환시켜,
이를 근거로 매수심리가 위축되고 있다고 해석하는 것이다.
최근 집값 하락론의 주된 근거도 이 데이터에 근거한다.
매수심리가 빠르게 위축 중인지라 집값이 곧 빠질 거라는 소리.
그러나 우리는 현실을 더 깊이 들여다볼 필요가 있다.
현 정부에서 매수 우위지수가 제일 낮았던 시기는 언젠가.
지난 2019년 상반기다.
기준선이라 할 100의 절반 아래,
그러니까 50 밑까지 추락했다.
KB국민은행 월간 매수우위지수 흐름을 보면,
2018년 9월 109.7에서
2018년 10월엔 64.8로 급락한다.
이런 추세는 더더욱 극심해져,
2019년 4월엔 아예 27.2까지 곤두박질한다.
당시 왜 이리도 급락했던 것인가.
9.13 대책 때문이었다.
종합부동산세의 살인적 폭증
다주택자에 대해 서울 등 주요지역서 대출 금지 등으로 요약되는
9.13 대책은 부동산 시장 황폐화의 주범이었고,
정부의 악랄한 가렴주고 과세 폭력의 전형이었다.
이로 인해 다주택자 빙하기가 본격화하니,
주택 수요는 빠르게 위축되고 만다.
시간을 조금 더 거슬러 올라가보자.,
현 정부 출범 직후에도 사태는 비슷했다.
매수우위지수는
2017년 7월 90.9
2017년 8월 74.1
2017년 10월 56.8
로 급격하게 추락한다.
이 역시
현 정부의 출범 첫 대책인 8.2대책이 원인이었다.
크고 작은 이런 흐름은 사실 현 정부 내내 지속됐던 바.
뭐가 크게 잘못된 것마냥 호도하는 언론 및 폭락론자 농간에 넘어가선 안 될 것이다.
당하는 자는 계속 당할 터이나 부디 이 블로그에 들어오는 분들이라도 선동당하지 않았으면 한다.
최근 수급지수 하락도 앞선 이야기의 연장선이다.
지난 4월 말을 돌이켜보자.
정부는 총부채원리금 상환비율, 즉 DSR 비율을 단계적으로 강화한다.
주택담보인정비율인 LTV과 관련해서 비주택과 금융권 전역으로 확대하는
금융 폭거의 전형인 가계부채 관리 대책이 발표.
올 하반기부터 적용한다.
이러니 집 사려고 돈 빌리는 레버리지가 어려워지고,
최근 주택 수요가 위축되고 있는 것이다.
그러나 위축되고 있는 것이 위축됐다는 말은 아니다.
집을 사려는 수요는 여전히 많다.
아파트 수급 동향과 매수우위지수 하락을 당신은 매수 심리 위축과 등가로 놓고 해석하면 안 된다.
이것은 매우 부정확하다.
정말 집을 사고 싶어하는 사람은 줄어든 게 결코 아니기 때문이다.
국토연구원이 낸 최근 자료를 보자.
제목은 '9월 부동산시장 소비자심리조사'다.
전체 152개 기초지자체 거주 6690명을 대상으로 한 조사다.
연구원은 수도권 거주자들에게 주택구입계획을 물었고,
'3개월 이내'라고 답한 사람의 비율은 6.6%에 불과했다.
그러나 다음 대목이 중요하다.
'12개월 이후'라고 답변한 사람은 77.4%나 됐다.
대부분이 당장 집을 살 계획은 없어도,
1년 정도 후엔 사고 싶다고 했다.
당장 규제로 집을 살 여력은 못돼도
규제완화 등 상황이 달라지면
집을 사고 싶다는 것이다.
또다른 자료도 보자.
9월 수도권 KB부동산매매전망지수다.
이 지수는 125.9였다.
6월 이후 계속 120대를 유지하고 있다.
6월 121.3, 7월 125.5, 8월 129.5 등.
이 지표는 0~200 범위에서 100 이상이면 '집값 상승'이 '집값 하락' 전망보다 많다는 의미다.
우리는 왜 이런 현상이 나타나는지 고민해봐야 한다.
그 고민의 답은 간단한데,
바로 주택 수요 하락이 정부 정책이라는 때문이라는 것이다.
시장의 자율적인 매커니즘이 아니라 정책이라는 외부 요인 탓이라는 것.
대출을 못받게 하고,
세금 부담이 크기 때문에
주택 구입을 미루고 있을 뿐이라는 거다.
그리하여 결론.
매수심리는 위축되지 않았다.
현 정부 내내 수많은 부동산 규제책을 내놓았는데도 불구하고,
집값은 줄곧 상승했다.
억지로 누른 수요는 얼마 후 다시 더 크게 튀어 올랐고,
앞으로도 그럴 것이다.
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