딱 2억원만 있으면 지금도 서울 아파트를 살 수 있다

한국경제 <집코노미TV>에 최근 재밌는 인터뷰가 안 나와서 기다리는데, 때마침 볼 만한 기사가 나왔다. 제목부터 끌린다. <연봉 5000만원 직장인, 2억으로 서울 집 사는 비법>. 요즘 같은 때도 과연 2억으로 내 집 마련 가능할까. 그것도 서울에. 강동훈 대출상담사의 말을 들어보자. 최대한 주담대 받을 수 있는 비법이 그의 말에 담겨져 있다.

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1.

자기가 얼마짜리 사려고 한다, 내가 지금 이거 사려고 한다, 이거 사려고 한다, 저거 사려고 한다 막 그런 거 계속 케이스 별로 계속 물어보세요.

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2.

가장 좋은 방법을 설명드리기 전에 이게 집값에 따라서 아까 말씀드린 대로 구간별로 어떤 집을 사고 이때는 어떻게 해야 되고, 그 포지션이 다 달라요.

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3.

일단은 제일 큰 건 보금자리론이 되냐 안 되냐가 포인트예요. 왜냐하면 아까 전에 제가 말씀드렸듯이 신용대출을 풀로 받았어. 그런 상태에서는 주담대가 거의 안 나온다고 그랬잖아요. 그래서 제가 상환 조건을 넣어야 된다고 그랬는데 보금자리론이라고 이제 국가 상품 대출들이 있어요.

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4.

차주별 DSR의 합계에 포함이 안 돼요. 그러니까 신용대출이 풀인 상태여도 보금자리론 같은 대출은 되는 거예요. 그래서 신용대출을 일단 풀로 받고 보금자리론 대출을 받으면 사실 의외로 초투는 적어요. 그니까 이제 보금자리론 구간이 6억이거든요. 그래서 제가 아까 전에 대출 규제 풀렸으면 좋겠다라고 생각하는 것 중에 하나가 보금자리론의 그 금액을 높이는 건 또 어떨까라는 생각은 해요. 왜냐하면 보금자리론이 사실 6억인데 이게 제가 정확하진 않지만 보금자리론이라는 대출 상품이 생긴 게 한 20년 가까이 됐다고 들었거든요. 20년 전에야 보금자리론 6억짜리가 말이 되죠. 근데 지금 6억짜리 보금자리가 어딨어요?

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5.

서울엔 보금자리가 없죠. 그러다 보니까 이 보금자리로 오늘 뭐 9억 12억으로 늘리면 괜찮지 않을까라는 생각은 하거든요. 그래서 일단은 아까 그 예시로 들어달라고 하신 연봉 5000 그런 분들은, 사실 만약에 진짜 본인이 갖고 있는 현금이 없다고 하면 그냥 보금자리론 가능 주택을 찾아보는 방법밖에 없어요. 그래서 신용대출 최대한 받고 그리고 보금자리론 가능한 집을 찾아서 대출을 받는거죠.

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6.

5억까지는 70%, 그 이상은 60% 이런 식으로 대출 한도가 잡혀요. 그래서 최대 한도 3억6000이에요. 3억6000에다가 신용대출 한 5000~6000 받고 하면 한 2억이면 집을 살 수가 있단 말이에요. 그래서 뭐 그런 식으로 노려야지 답이 있죠.

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7.

디딤돌대출이 좀 더 대출 한도가 낮아요.

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8.

9억을 기준으로 잡을게요. 왜냐하면 9억까지는 또 서민 실수요자 대출이 가능한 그게 있어요. 그게 또 작년에 생긴 규정인데 그게 이제 어떻게 계산을 하냐면요. 예를 들어서 7억짜리를 계산할게요. 그러면 7억짜리를 예를 들었을 때 6억까지는 60%를 해줘요. 그럼 6억까지 60%니까 3억6000인 거예요. 그 나머지 1억이 있죠. 그 1억에 대해서는 40%를 해주는 거에요.

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9.

그렇게 해서 3억6000 + 4000이잖아요? 그래서 7억짜리를 사도 4억을 받을 수가 있는데 여기서 문제가 연봉 5000인 사람이 4억을 받으려면 DSR을 또 넘어야 되는 거잖아요. 근데 이제 사실 부채가 없으면 연봉 5000만원인 사람은 4억 나와요. 그 정도 나올 거예요. 금리, 지금 현재 금리로 계산하면.

그런데 이제 신용대출이 여기서 조금만 있으면 안 나와요. DSR 때문에. 물론 방금 말씀드린 서민 실수요자 집에서 가장 혜택을 볼 수 있는 대출의 한도는 4억이거든요. 8억을 사도 4억이 나오고 9억을 사도 4억이 나와요. 그게 딱 맥스예요. 그래가지고 사실 가장 이득을 볼 수 있는 기간이 한 6억에서 7억짜리 집이에요. 그래서 작년에 사람들이 이쪽 물건을 많이 샀어요.

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10.

경기도, 수도권도 많고 서울만 해도 금천구나 저기 노원구나 은평구나 이쪽은 좀 싼 집들이 많았잖아요.

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11.

평형수가 작은 것들. 그런 것들에 9억 이하 집들을 사람들이 많이 샀죠. 그러다 보니까 그쪽들도 많이 올라 있는 상태예요. 그러다 보니까 이제 그런 서민 실수요자가 가능한 의정부 일산 수원 이쪽도 많이 샀고요. (서민 술수요자 대출은) 그 집값이 9억원이 넘으면 또 안 돼요.

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12.

물론 9억 이하에는 또 적격대출이라고 최대 40년까지 가능한 대출이 있어요. 그나마 DSR을 계산했을 때 실제 내는 금액으로 계산하기 때문에 이게 40년으로 계산하면 한도는 조금 더 늘어요.

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13.

조금 덜 차지하는데 문제가 적격대출은 이게 은행마다 한도가 되게 적어요. 근데 그렇다고 해서 내가 잔금이 6월이에요. 뭐 한 3월에 미리 가서 신청도 못 해요. 한 달 전에만 신청이 가능하거든요. 적격대출은 사실 신청하기가 되게 하늘의 별 따기에요. 너무 인기가 많아요. 금리도 낮고 30년 고정이고 그런 식으로 해서 사람들이 요즘에 금리도 오르고 하니까 적격대출도 많이 도전을 해요. 그래서 이제 9억까지는 그렇게 설명드렸고요 9억원이 넘어가면 뭐 혜택 볼 게 없어요.

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14.

뭐 혜택 없어요. 그냥 그냥 하는 수밖에 없어요. 현금이랑 그냥 원래 규정대로 LTV 9억까지는 40%, 9억 이상은 20% 해가지고 한도 해서 대출받는 거 외에는 그쪽은 구간이 전혀 없어요.

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15.

보금자리론은 한 9억으로 열어주고 서민 실수요자 한 15억으로 확 열어주고. 그리고 지금 15억 대출이 막혀 있잖아요. 그 이상은 열어달라는 말은 사실 제가 막 쉽게 안 하는 게 그 이상은 사실 이렇게 진짜 서민들이 어차피 살 수 있는 집이 아니잖아요. 워낙 비싸잖아요. 근데 지금 문제가 진짜 1주택을 가지고 싶어 하는 서민들이 집을 못 사는 경향이 크잖아요. 그걸 위해서는 그게 맞아요.

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16.

일단은 무주택자들은 아까 지금 얘기한 것처럼 딱 들어보시면 아시겠지만 보금자리론으로 세팅을 하는 분들이 많아요. 왜냐하면 보금자리론 외에는 지금 본인 현금이 한 1억 밖에 없어 그럼 7억짜리는 안 되니까요. 그러다 보니까 보금자리론을 세팅해서 신용대출이랑 어떻게 어떻게 많이 받는 방법이 있고요.

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17.

요즘에 오피스텔도 제 아파텔이라는 신조어가 나왔듯이 누가 봐도 아파트 같아요. 근데 이제 오피스텔인 거예요. 그러다 보니까 그런 애들은 이제 LTV 70%까지 나오고 그나마 담보대출보다는 DSR 좀 덜 잡아먹거든요. 그나마 덜 잡아먹거든요. 그나마 조금 더 여유가 있어요. 그러다 보니까 오피스텔로 아예 방향을 돌리는 분들도 있어요.

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18.

제일 중요한 건 2020년 11월 30일에 이런 규정이 생겼어요. 무슨 규정이 생겼냐면요. 신용대출이 1억이 넘은 상태에서 집을 사면 안 된다는 규정이 생겼어요.

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19.

1년 이내에 신용대출 1억 넘게 받고 나서요 1년 이내에 집을 사면 회수가 되세요. 그런데 여기서 포인트가 신용대출이 일단 1억 넘게 받아서 이런 약정서를 쓴 거예요. 그런 약정서에서 약정서를 쓴 상태에서 청약에 당첨돼버리는 거예요. 그런데 청약 당첨도 이제 주택 수 포함이 돼버리거든요.

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20.

이제 청약에 당첨돼도 계약하기 전까지는 어차피 주택 수가 안 나와요. 그래서 만약에 내가 신용대출 1억이 넘어서 추가 약정서 쓴 상태예요. 그 상태에서 당첨이 됐어요. 빠르게 은행 가서 일단 갚아야 돼요. 신용대출을 갚아서 계약을 하고. 어차피 계약하는 데까지 좀 시간이 있거든요. 정당 계약까지는. 그래서 그 시간 동안에 그런 약정서 썼는 거 있는지 항상 체크해야 돼요. 그래서 대출 받을 때 지금 약정서 진짜 많거든요. 그러니까 대출 받을 때 추가 약정서라고 쓰여있는 걸 무조건 사진 찍어놓고요. 그거를 잘 기억을 해놓으세요.

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21.

갑자기 왜냐하면 그렇게 약정 위반이 되면 3년간 주담대 금지거든요. 근데 그 주담대 금지에 중도금 대출도 포함이에요. 기껏 청약 당첨돼서 중도금 대출 자납해야 돼요. 그래서 힘들죠. 그래서 이제 아까 얘기를 좀 더 이어서 해보면 청약 당첨된 사람들은 사실 중도금 대출에 대해서 그렇게 부담을 가질 필요는 없어요.

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22.

중도금 대출은 어지간이 다 돼요 무주택자라면. 물론 다주택자라면 HUG 한도도 계산하고 해서 좀 복잡하긴 하지만 지금 무주택자 기준으로 말씀드리는 거잖아요. 청약 중도금 대출은 본인이 신불자만 아니면 소득도 없어도 다 가능하세요. 그래서 나이 많은 어르신들도 카드 사용액만 조금 있으면 다 가능하니까 그건 너무 걱정 안 하셔도 되는데

이제 잔금 대출이 포인트거든요. 대부분 청약을 당첨된 사람들이 이제 입주 때 뭘 생각하냐면요. 내가 청약 분양 다 받았을 때는 한 7억이었어요. 근데 입주 때 시세가 올랐어. 그래서 한 12억원이 됐어. 그럼 담보대출 딱 받아가지고 중도금 대출로 다 잔금대출 전환해서 잔금 치고 조금 이렇게 하는 걸 다 계획을 하시잖아요.

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23.

보통 (가격이) 올라가는 걸 계획을 하시는데 작년에 대출 총량제라고 해가지고 사람들이 되게 대출을 받는데 애를 먹었던 시기가 있었는데요. 그 총량제 내용 중에 어떤 내용이 있었냐면요. 입주하는 분양권의 경우에 분양가랑 현재 시세랑 비교했을 때 더 낮은 걸 기준으로 대출을 해줘 버렸어요. 그나마 대출을 조금만 해 주려고 은행에서는. 사실 뭐 대출 총량제라는 걸 갑자기 정부에서 만들어 버렸기 때문에 그건 어쩔 수가 없어요. 그러다 보니까 이게 올해 어떻게 풀릴지 몰라요 또. 근데 만약에 올해 입주를 앞두고 계신 분들이 계신다면 이게 풀릴지 안 풀릴지 모르는 상황에서는 하반기에는 총량제가 또 걸린다고 생각하시면 돼요. 그래서 내가 입주 자체를 아예 내년으로 미뤄버리든지 아니면 입주를 할 때 입주 기간 대부분 세 달 주거든요. 그럼 가서 그냥 첫 달에 바로 그냥 가서 신청을 하셔야 돼요. 연말 가기 전에. 보면 작년에 그런 분들이 다들 좀 천천히 받자 하고 천천히 갔는데 갑자기 총량제다 뭐다 하면서 시세를 안 하고 분양가로 가버린 거예요. 그러니까 대출 한도가 완전 절반이 돼버린 거예요.

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24.

동탄이 심했어요. 동탄이 분양가 상한제라고 해가지고 한도 되게 적게 잡았거든요. 분양가 되게 적게 잡았거든요. 근데 시세 엄청 올랐죠. 그래서 사람들이 대출을 많이 받으려고 다들 계획을 한 거예요. 근데 왜 갑자기 안 돼버려가지고 많이 먹었죠. 근데 이제 올해는 그렇게 한번 겪어봤으니까요.

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멘트 출처 연봉 5000만원 직장인, 2억으로 서울 집 사는 비법 [집코노미TV] (naver.com)

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이렇듯 무주택자는 지금도 집을 살 수 있는 모든 여건이 갖추어져 있다. 본인이 모은 목돈만 좀 있다면. 결국 지금도 무주택자라면 사지 못하는 게 아니라 안 사는 것이다. 그 태도가 무주택의 기간을 엿가락처럼 연장시킬 것이다.

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