올해 대구 집값이 덜 오르는 이유에서 깨달을 것들

부동산 시장에서 제일 중요한 것은 공급이다. 공급이 부족하면 집값은 오르고, 공급이 충분하면 집값은 안정화된다.

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지금 서울 및 수도권이 불장인 것은 정부가 공급을 틀어막은 탓이고, 이 추세는 단기에 그칠 것으로 보이지 않는다.

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어디 서울 뿐인가. 인천과 경기도, 세종, 충남 청약 시장은 경쟁률이 '몇십 대 일'이 기본이 된지 오래다.

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그런데 올해 이곳만큼은 다르다. 대구 말이다. 올해 아파트 청약 시장에서 연이어 미달이 발생했기 때문이다. 무슨 이유에서일까.

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대구는 현재 아파트 시장이 다른 도시에 비해 안정화됐다. 이유는 간단하다. 지난 4년간 12만 가구에 달하는 새 아파트가 쏟아졌기 때문이다.

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집값 안정에는 공급만한 특효약이 없다는 사실을 대구가 제대로 보여주고 있는 것이다.

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데이터로 확인해보자. 부동산114에 따르면 올해 1월부터 5월 사이 대구지역 민간분양 아파트의 평균 청약 경쟁률은 8.5대 1.

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이건 상당히 내려간 수치다. 지난해 같은 기간에는 33.9대 1이었기 때문이다.

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당첨 커트라인도 많이 낮아졌다. 올해 평균 23점인데, 지난해 31점, 2019년 39점에서 크게 떨어졌다.

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매수 의지와 자금 여력이 있으면 큰 어려움 없이 새로운 아파트를 분양받을 수 있다는 뜻이다.

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실제로도 그렇다. 몇몇 아파트는 미분양 사태까지 발생하는 곳이 현재 대구의 모습이다.

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4월 말 기준 대구의 미분양 주택은 모두 897호인데, 3월 153호 대비 486.3% 급증한 수치다. 2019년 12월 1790호 이후 최대다.

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올해 대구는 신규 공급이 충분한 상황이다. 직방 조사 결과 대구시에서 올해 분양될 아파트는 총 3만 777가구. 작년엔 3만 5253가구, 2019년엔 2만 9100여 가구였다.

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최근 4년동안 12만여 가구의 아파트가 분영에 나선 것이다. 대구 전체 주택 수가 100만여호인 것을 고려한다면, 최근 4년동안 무려 10%가 넘는 주택이 새로운 아파트로 탈바꿈한다.

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사정이 이러하니 대구 부동산 시장은 상대적으로 안정화되고 있다.

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지난 2017년 5월부터 올해 5월까지 4년 1개월 동안 대구 아파트 중위가격은 27.8%가 올랐는데, 이는 동기간 서울 중위 아파트 상승률(64.6%), 전국 중위 아파트 상승률(58.2%) 절반에도 못 미치는 수준이다.

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한 가지 덧붙인다면, 대구는 이러한 공급 과잉의 현실에 더해 분양가가 20%가량 높아진 상황에서 매수자들의 수요가 예전만하지 않다는 점도 중요한 집값 안정의 사유로 작용하고 있다.

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종합하자면, 정부가 서울 및 수도권 집값을 잡는 가장 정석적인 방법은 시장에 공급량을 증가시키는 일 만한 것이 현재로선 없다.

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재건축, 재개발 규제 완화를 통해 민간 주도로 새 아파트 공급이 충분히 이뤄진다는 전제와 더불어 다주택자 양도세 완화를 통한 시장으로의 매물 유도, 또다른 거래세인 취등록세 완화 등을 통한 거래 활성화가 동반해 이뤄져야 할 것이다.

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안타까운 것은 현 정부는 그럴 만한 의지도, 노력도 하지 않고 있다는 점이다. 초장기 급등장세가 펼쳐지고 있는 현 상황이 그것을 보여주고 있다.