빠숑 김학렬 소장을 아는가. 그의 부동산 입지 분석력은 국내 톱 클래스다. 역량이 워낙 출중하기 때문에 서울, 수도권 뿐만 아니라 지방 입지 분석에 대한 그의 의견은 반드시 경청해야 한다. 그의 22년 부동산 시장 전망을 요약한 글을 소개한다. 윤석열 당선인이 제20대 대통령으로 5월부터 임기를 시작하는데, 그 전에 우린 앞으로의 부동산 시장 향배를 가늠하고 있어야 한다. 김 소장의 전망이 하나의 이정표가 돼줄 것이다.
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빠숑 22년 부동산 시장 전망
우선 서울은 하락할 요인이 없다.
(인구가 감소하면 감소할수록 수요가 증가한다.
빈택지가 없고 재개발재건축만이 답.대부분 재건축은
기존 세대수보다 재건축시 세대수가 적어질수 밖에 없다.)
최근의 경기와 인천이 인구가 증가했지만,
서울의 집값이 더 많이 올라가는 것을 막을 방법은
밀려들어오는 수요를 막을 방법밖에 없다.
서울 22년 입주물량 고작 2만세대뿐이다.
경기도,인천에 신도시를 만들거나
서울로 밀려오는 수요를 줄일려면 광역시나
KTX등 광역 교통망이 필요한것이다.
21년도 전국 가장 큰 오름세 지역은 세종이 아닌
인천이다. 인천에 서울과 연계된 지역의 새아파트들은
결국은 더 올라갈 수 밖에 없다.
5대 광역시 기타 지방의 중소도시 부동산 전망은?
부산 울산 창원 광주 조정기간이 끝난 후 많이 올랐다.
빠지는게 아니라 쉬어가는 중이라고 보면 된다.
6억원 이하 아파트들은 많이 올라갈 것이다.
부산 초기 재재는 올해도 다시 상승으로 좋아지겠지만 잘보고 들어가야 된다
대전과 대구는 거의 조정 없이 문재인 정부 내내 올랐다.
시장이 좋았기 때문에 오른것이다.
대전은 세종시 때문에 생각보다 많이 오르지 않았다.
대전 대구 둘다 올해는 기대하기는 어려울것.
22년이후 지방 중소도시가 핫 할 것이다!!
아직까지 투자자들도 들어갈 수 있고,
실거주자들도 신규로 거주를 원한다.
서울의 한구는 40만정도의 인구수다.
지방 중소도시 기준은 40만이 넘어야 된다.
대형단지와 택지형태 개발은 안전하다
인구30만이하 중소도시는 신규여도
속초-8만인구.오른 이유는 세컨드아파트 개념이였다.
청주,전주,목포- 지금은 매수해도 괜찮은곳이다.
포항- 인구50만도시 국평기준 4억원이하 신규아파트면괜찮다.
포항펜타시티 단기로 가지고있는것보다 전세2년주면괜찮다.
두호주공 재건축으로 대지지분 좋고, 위치도 좋은 곳이며, 창포주공도 갭투자 괜찮다.
거제- 전세주고 2년만있으면 좋은결과가 있다.
거제는 발전계획이 계속있고 미래가치성이 충분하다
당진,내포- 수청지구 내포 신규아파트 괜찮다
앞으로 아파트는 양극화가 심해질것이다 소비심리는 구축보다 신축을
원할것이고.
실거주용1개 비조정투자1개는 필수조건으로 가지고있는게 가장좋다.
그 지역의 가장 비싼 아파트 시세를 봐라.
1군 아파트의 시세를 따라 갈 수 밖에 없다.
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