전월세신고제는 집값과 관리비를 동반 상승시킨다

나는 주변에 늘 이렇게 말해오곤 했다. "전월세신고제로 인해 전월세는 더욱 급등할 것이다." 6월 1일부터 어처구니없는 재산권 침해 폭력이 자행되면 '조세의 전가 및 귀착'이 만연할 거라고 말이다. 예전에 쓴 토막글의 일부를 보자.

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정부는 새 빨간 거짓말을 하고 있다. "임대료 규제를 위해 도입된 아니라"고 변명하면서. 명분은 그럴싸해 보인다. 시장에 투명한 정보를 제공하겠다니 말이다.

"시장에 투명한 정보를 제공하고 확정일자 연계를 통해 임차인의 보증금 보호를 강화하기 위해 도입되는 제도다. 표준임대료 등 신규 임대료 규제 도입은 검토된 바가 없다."

과세 정보로도 활용되지 않을 거란다. "임대소득 과세와는 전혀 관계가 없으며 신고제 정보를 과세 자료로 활용코자 하는 계획도 없다."

당신은 이런 말을 믿는가? 그렇다면 아직 덜 깨어 있는 것이다. 어서 잠에서 깨어나길 바란다. 저들은 검은 혓바닥으로 또 한번 국민을 기만하고 있다. 전월세 신고가 의무화된다는 것은 그 정보를 토대로 과세를 하겠다는 것이다.

그 결과는 뻔한 것이다. 조세의 전가 및 귀착. 경제학 원론에 나오는 내용이다. 임대인은 세금을 더 내게 되는 만큼 전월세를 높일 수밖에 없다. 그래야 이전의 소득을 유지할 수 있기 때문이다.

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또다른 부작용은 이미 발생하고 있다. 신고제 도입 이후 관리비를 높여 받는 편법거래가 잇따른다. 신고 내용이 과세 기준으로 잡히니 다른 항목에서 손해를 메우겠다는 것이다.

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이미 예고된 바였다. 시장 경제의 플레이어들로선 불필요한 비용이 늘어나면 이를 메울 다른 방안을 강구하게 된다.

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정부가 '시장에 투명한 정보를 제공하고 확정일자 연계를 통해 임차인의 보증금 보호를 강화하겠다'면서 그럴 듯한 명분으로 시행한 제도가 시작부터 부작용을 유발하는 것이다. 명백한 규제의 역설이다.

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국토교통부는 주택임대차분쟁조정위원회로 구제받을 수 있다고 밝혔지만, 글쎄다. 분쟁위 입장은 다른 가보다. 당사자가 동의한 계약에 있어선 손 쓰기 어렵다는 이유에서다. 신고제 도입 후 관리비를 높게 받는 편법거래엔 속수무책인 것이다.

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결과적으로 전월세신고제는 긍정적 측면보다 부작용이 더 큰 악법이다. 어디 관리비 인상 문제뿐일까. 앞으론 아예 전월세를 더 높여 부르는 일이 만연할 것이다. 전월세 신고가에 입각해 과세한다면, 어차피 높아질 세금 전월세값을 높여서라도 과세로 인한 임대료 감소분을 충당하는 게 효율적이기 때문이다.

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우리는 기억해야 한다. 시장 플레이어들은 제 한계 효용에 입각해 행위하는 합리적 경제주체라고. 다시 말해 인간은 대체로 이기적인 동물이며, 각자의 이기심에 입각해 행위할 때라야 모두가 이로워진다는 사실 말이다. 이것은 경제학의 대부 애덤 스미스가 설파한 얘기다.

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물론 반론이 있을 것이다. 인간은 전적으로 이기적이기만 하진 않으니 말이다. 감정에 휩쓸려 비합리적인 결정을 내리기 십상인 게 우리 인간이다.

 

그러나, 그럼에도 불구하고, 인간이 제 불완전함을 딛고 합리적으로 행위하려고 노력하는 존재라고 전제 함이 옳을 것이다. 특히나 부동산 시장에서는.

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왜 그런 것인가. 자기 삶의 대부분의 자산일 부동산을 안고 있는 이 땅의 경제 주체로서는 부동산을 결코 비합리적으로 관리하지 않는다. 오히려 최선을 다해 면밀하게 관리할 것이다. 그게 우리가 발 딛고 선 부동산 시장이고, 그 안에서 움직이는 플레이어들의 현실이다.

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정부가 제아무리 괴이한 정책을 쏟아낸들 무소용인 이유다. 시장의 주체들은 어떻게든 정책의 빈틈을 찾아내어 어떻게든 규제의 역설을 빚어낼 것이다. 그러니 정부여, 시장을 제발 좀 가만히 내버려두라.